Rynek nieruchomości biurowych dynamicznie rośnie, nie tylko w Warszawie, ale i w pozostałych aglomeracjach. Na koniec czerwca całkowite zasoby biurowe w naszym kraju sięgały 9,3 mln mkw., a w budowie było ponad 1,7 mln mkw. Kolejne budynki wyrastają jak grzyby po deszczu. Analitycy firmy doradczej Walter Herz zidentyfikowali trendy charakteryzujące ten segment nieruchomości komercyjnych.

Widowiskowe rekordy

– Najbardziej znamienną tendencją sektora nieruchomości biurowych w Polsce jest bicie rekordów, co jasno wyraża obecny charakter rynku – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik, prezes Walter Herz. – W I połowie 2017 r. wolumen wynajętej powierzchni był najwyższy w historii, o 15 proc. większy niż rok wcześniej. Rekordowy rezultat odnotowały przede wszystkim główne rynki regionalne, na których do najemców trafiło o jedną czwartą więcej biur niż rok wcześniej. Podobnie jest z podażą. Wolumen biur w budowie w skali kraju jest o jedną trzecią większy niż rok wcześniej – wylicza.

Drugim z trendów jest to, że wiele projektów ma widowiskowy charakter.

– Od niedawna w największych miastach rosną spektakularne wieże biurowe. Najwięcej szeroko zakrojonych inwestycji tego typu prowadzonych jest w Warszawie – mówi Zagrodnik. To tutaj HB Reavis buduje Varso Tower, jeden z najwyższych budynków w naszym regionie Europy, który z iglicą będzie mierzyć 301 m. Nieopodal ma powstać Skyliner o wysokości 195 m. Inwestorzy będą też bić rekordy na rynkach regionalnych – w Katowicach powstanie 133-metrowy KTW, a w Krakowie 102-metrowy Unity Tower.

Prezes Zagrodnik podkreśla, że wysokość to nie wszystko. – Nowe kompleksy biurowe aranżowane są teraz najczęściej tak, by płynnie integrowały się z otoczeniem i wpływały na poprawę infrastruktury miejskiej. Deweloperzy nie skupiają się na samych budynkach, ale zagospodarowują także całą przestrzeń wokół nich. Włączają się w realizację idei miastotwórczości i kreują nową tkankę miejską – mówi ekspert. – W pobliżu biurowców kreowana jest przestrzeń publiczna, w tym strefy rekreacyjne, deptaki, zielone dziedzińce i skwery, a także śródmiejskie pasaże z restauracjami, sklepami i usługami oraz place z miejscami do wypoczynku i ogródkami kawiarnianymi. W niektórych lokalizacjach deweloperzy tworzą przestrzeń na kształt miejskich podwórek, gdzie latem można włączyć się w gry zespołowe, poćwiczyć na świeżym powietrzu, czy obejrzeć film w kinie letnim. Chcą zaoferować jak najbardziej atrakcyjne warunki do pracy w obiektach, które mają żyć także poza godzinami pracy – dodaje.

Coraz większą rolę na rynku odgrywają kompleksy typu mix–use. W wielu inwestycjach, poza biurami, projektowane są również powierzchnie handlowe, usługowe, rekreacyjne, hotelowe i mieszkalne. – Wielofunkcyjność obiektów wzbogacona jest też w licznych przypadkach strefami konferencyjnymi, eventowymi, gastronomią, a także klubami fitness, czy placówkami medycznymi i spa oraz innymi usługami – mówi Zagrodnik.

Zwraca też uwagę, że w najlepszych kompleksach biurowych często powstaje przestrzeń coworkingowa, wspierająca przedsiębiorczość i rozwój startupów. Operatorzy takich powierzchni, którzy tworzą nową, rosnącą grupę najemców, współpracują z największymi deweloperami w kraju.

Innym trendem zidentyfikowanym przez analityków Walter Hertz jest to, że wiele inwestycji biurowych powstaje przy największych dworcach. Widać to szczególnie w Warszawie, ale inwestycje planowane są również w Krakowie, a w Łodzi ma powstać cały hub biurowy. Zdaniem Walter Hertz można się spodziewać, że obiektów komercyjnych usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie dworców, a więc doskonale skomunikowanych, będzie przybywać.

Charakterystyczne jest także tworzenie przestrzeni biurowych w połączeniu z historyczną zabudową. Przykładami „retro-nowoczesnych" przedsięwzięć są m.in. gotowa już Hala Koszyki, budowane Centrum Praskie Koneser i Elektrownia Powiśle, czy ogłoszony niedawno projekt Wola Retro. Łódź ma swoje Nowe Centrum, a Gdańsk Wyspę Spichrzów.

Zdaniem analityków Walter Hertz tego typu projekty świadczą o dojrzewaniu rynku i stanowią ekskluzywne uzupełnienie oferty. Do rewitalizacji dawnych fabryk, kompleksów przemysłowych, elektrowni czy browarów zachęca zarówno wyjątkowy potencjał zabytkowych obiektów, jak i ich położenie, często blisko centrów miast.

Analitycy zaobserwowali też nowe trendy dotyczące umów najmu. Dziś, zwłaszcza tam, gdzie wolnych biur o pożądanej wielkości jest mniej, dominują umowy typu pre-lease – zawierane jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Widoczny jest również trend wydłużania okresu najmu, co świadczy o stabilizacji rynku. Jeśli chodzi o największych najemców, kontrakty zawierane są nawet na kilkanaście lat.

Ważny dojazd

Trendy można też zauważyć na lokalnych rynkach, m.in. krakowskim – drugim co do wielkości po Warszawie.

– Jeśli chodzi o najemców, zauważyć można spadek popularności lokali biurowych w ścisłym centrum. Problemy ze znalezieniem miejsca do parkowania, konieczność ponoszenia opłat z tego tytułu powoduje spadek zainteresowania, a w konsekwencji cen lokali biurowych. Co więcej, klienci coraz częściej za priorytet mają łatwy dojazd do obwodnicy miasta – mówi Krzysztof Tymkiewicz, specjalista ds. wynajmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Nowodworski Estates.

Ekspert obserwuje również wzrost zainteresowania lokalami gotowymi, o wysokim standardzie wykończenia.

– Lokale wymagające dużych nakładów na adaptację, mimo oferowanych niższych cen najmu, cieszą się o wiele mniejszym zainteresowaniem. To konsekwencja skrócenia się preferowanego okresu trwania umowy, firmy z sektora wysokich technologii oraz wszelkie startupy niechętnie podpisują umowy najmu na okresy dłuższe niż 24 miesiące ze względu na nieprzewidywalność swojej działalności oraz bardzo dynamiczny rozwój – mówi Tymkiewicz. Widać też wzrost zainteresowania lokalami o metrażach 80–120 mkw. Taki popyt jest generowany przez rosnącą liczbę małych firm z sektora IT, które cenią wysoki komfort pracy i dużą przestrzeń przypadającą na jednego pracownika.