fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Transformacja biurowców w stolicy

J.W. Construction niedoszły biurowiec przy Al. Jerozolimskich zamieniło w aparthotel
materiały prasowe
Deweloperzy oddadzą w tym roku rekordową powierzchnię. Część inwestorów zastanawia się jednak, czy nie zmienić pozwolenia i postawić coś innego.
Największy w Polsce warszawski rynek biurowy opisano już na wiele sposobów. Eksperci firmy doradczej Deloitte postanowili przyjrzeć się mu z perspektywy pozwoleń na budowę. To pierwsza polska edycja badania Crane Survey, które przeprowadzano dotychczas w Wielkiej Brytanii, Francji i Irlandii.

Szukanie opcji

Raport powstał we współpracy z warszawskim ratuszem. Podczas jego premiery obserwacjami podzieliła się Marlena Happach, architekt miasta Warszawy oraz dyrektor biura architektury i planowania przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy.
– Mokotów jest już dzielnicą mocno nasyconą, jeśli chodzi o biurowce, spodziewamy się, że także na dynamicznie rosnącej obecnie Woli inwestycji będzie już mniej. W Śródmieściu można się spodziewać stabilnego zainteresowania zastępowaniem starszych budynków nowoczesnymi – powiedziała Marlena Happach. – A co będzie nową Wolą? Bardzo duży potencjał ma Praga, nie tylko jeśli chodzi o rewitalizacje. Pole do całkiem dużych inwestycji jest m.in. w okolicach Stadionu Narodowego.
Jeśli chodzi o możliwe do zaobserwowania trendy, to m.in. składanie pozwoleń na inwestycje wielofunkcyjne, nie tylko stricte biurowe. Do urzędu napływa też dużo wniosków o pozwolenie zamienne.
– Z jednej strony może to być efekt zmieniających się przepisów, a wnioski dotyczą coraz większych kompleksów i inwestorom trudno w takich przypadkach przewidzieć wszystkie niuanse. Obserwujemy też jednak, że część zmian polega na odstępowaniu od kosztownych elementów, które miały być prestiżowe, ale bez których inwestycja nie straci na funkcjonalności, jak na przykład windy samochodowe – wskazuje Marlena Happach. To nie wszystko.
O niepewności i ostrożności inwestorów mogą świadczyć zapytania – to jeszcze nie formalne wnioski – o zamianę pozwolenia pod kątem przeznaczenia nieruchomości.
– W przypadku niektórych działek nie ma możliwości zmiany przeznaczenia z biurowego na mieszkaniowy. Chyba że zastosuje się przepisy specustawy deweloperskiej i właśnie tego dotyczą zapytania w ostatnich dwóch miesiącach. Dotyczą głównie Służewa, ale także już Woli czy Żoliborza. Obejmują nie tylko średnie budynki, ale i wysokościowce – powiedziała Marlena Happach.
Dyrektor nie potwierdziła, by zauważalny był spadek, jeśli chodzi o składane wnioski, choć ratusz nie posługuje się taką metodologią, jaką przyjęło Deloitte do raportu Crane Survey.

Mniej budynków, ale za to większych

Eksperci wzięli pod lupę wyłącznie biurowce na wynajem, bez powierzchni stanowiących część kompleksów logistycznych czy obiektów będących własnością najemcy. Pod uwagę wzięto też wyłącznie pierwotne pozwolenia na budowę, bez zamiennych. Badanie objęło biurowce o powierzchni powyżej 2,5 tys. mkw., podczas gdy warszawski ratusz zajmuje się wnioskami dotyczącymi obiektów liczących ponad 15 tys. mkw. i mierzących ponad 30 m.
Według analiz Deloitte w latach 2010–2019 wydano pozwolenia na budowę ponad 2,3 mln mkw. powierzchni. Szczyt przypadł na 2014 r., kiedy zielone światło dostało prawie 40 inwestycji obejmujących 600 tys. mkw. Już dwa lata później oddano jedną czwartą tej powierzchni, a niektóre projekty prowadzone są do dziś – w tym The Warsaw HUB, Mennica Legacy czy Fabryka Norblina.
Eksperci Deloitte odnotowali, że po tym szczycie w kolejnych latach pozwoleń wydawano coraz mniej, jednak niekoniecznie przekładało się to na zmniejszenie powierzchni – deweloperzy budują w stolicy coraz większe biura. W 2019 r. pozwoleń wydano zaledwie siedem, m.in. na biurowiec PHN przy Prymasa Tysiąclecia, EQ2 czy Towarowa 30.
– Bieżący wolumen inwestycji, tych na etapie budowy i tych planowanych z już uzyskanymi pozwoleniami na budowę, jest w Warszawie stabilny i wynosi około 1 mln mkw. rocznie. Na koniec 2019 r. było to ponad 930 tys. mkw. Deweloperzy budują mniej biurowców, ale za to o większej powierzchni najmu, często wyższych – skomentował Dominik Stojek, partner associate z zespołu doradztwa nieruchomościowego w Deloitte.
Co ciekawe, 14 pozwoleń na budowę wydanych przed 2016 r., wciąż nie poskutkowało rozpoczęciem prac.
Wspomniany przez Marlenę Happach trend zmiany funkcji budynków nie jest rynkowi nieznany. Eksperci Deloitte wytypowali dziesięć przypadków, gdzie w ciągu dekady inwestorzy uzyskali pozwolenie na budowę biurowców, ale ostatecznie powstało tam co innego – najczęściej mieszkaniówka.

Biurowe dzielnice

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie sięgnęły 5,5 mln mkw., w ubiegłym roku na rynek trafiło 175 tys. mkw., a w tym ma paść rekord: 400 tys. mkw.
Największym rynkiem stolicy jest wciąż Mokotów, gdzie nowoczesnej powierzchni jest niemal 1,5 mln mkw. Inwestycji w budowie i planowanych jest niewiele.
Dlatego lada chwila dzielnica zostanie prześcignięta przez Wolę, gdzie obecnie działa około 1 mln mkw. biur, z kolei 0,5 mln jest w drodze.
Na trzecim miejscu plasuje się Śródmieście (1,25 mln mkw.), a na kolejnych – Włochy i Ochota (po 0,5 mln mkw).
Wymieniana jako perspektywiczna Praga (Północ i Południe) oferuje niecałe 0,2 mln mkw. i ustępuje Ursynowowi (0,25 mln mkw.).
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA