Są chętni na polskie biura i galerie handlowe, ale nie ma odpowiedniego towaru czy raczej inwestorzy zatrzymali się i obserwują nasz rynek oraz gospodarkę? Odpowiada Jędrzej Suchowolec, ekspert firmy Cresa Polska:

Jesteśmy w takim momencie cyklu koniunkturalnego, w którym szczególnym zainteresowaniem nabywców cieszą się dobrze zlokalizowane biurowce, nie tylko w Warszawie, oraz obiekty handlowe, głownie w regionach. Ceny nieruchomości są u nas atrakcyjne w porównaniu z ofertą Europy Zachodniej. W przypadku obiektów najlepszych w swojej klasie poziom ryzyka związany z inwestowaniem w Polsce jest akceptowany przez najbardziej konserwatywnych inwestorów, czyli na przykład niemieckie fundusze emerytalne.

Na projekty najwyższej jakości jest duży popyt, ale ich podaż jest ograniczona. W efekcie, w ramach formalnych procesów sprzedaży dużych obiektów komercyjnych, do drugiej rundy składania ofert przystępuje nawet kilka pozytywnie zweryfikowanych podmiotów, realnie zainteresowanych nabyciem. Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach osiągnięte zostaną nowe rekordy cenowe. Ale nie na wszystko, co jest do wzięcia, są chętni.

Nie każda nieruchomość wystawiona na sprzedaż cieszy się tak dużym zainteresowaniem. Niski poziom stóp procentowych w Europie i dostęp do taniego pieniądza, co oznacza presję na spadek stóp kapitalizacji, sprawiają, że aby uzyskać wymagane przez siebie zwroty, inwestorzy muszą wybierać takie obiekty, które mają potencjał wzrostu generowanego przez nie dochodu.

Dlatego szczególnym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości mające możliwość rozbudowy lub wprowadzenia nowych najemców do centrum, aby zwiększyć jego wartość - zarówno dla klienta, jak i inwestora. Drugorzędne obiekty, bez potencjału rozwoju, cieszą się najmniejszym zainteresowaniem i często mają problem ze znalezieniem nabywcy bezpośrednio po wejściu na rynek. Problemy z zamknięciem transakcji mogą wynikać zarówno z okoliczności zewnętrznych, jak i z dynamiki rozmów przy stole negocjacyjnym.

W przypadku większości transakcji inwestor nie jest jedynym podmiotem wykładającym pieniądze. Ważnym ogniwem jest oczywiście instytucja finansująca, która również musi dokonać pozytywnej weryfikacji stanu prawnego, finansowego i technicznego obiektu. Drugim stałym elementem praktycznie każdej transakcji jest konieczność uzyskania interpretacji podatkowej przez obydwie strony umowy.

Chodzi o potwierdzenie, czy sprzedawana jest zorganizowana część przedsiębiorstwa czy aktywa. Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami organ podatkowy powinien wydać i doręczyć odpowiedź wnioskodawcy w ciągu trzech miesięcy od otrzymania wniosku. Uzyskanie pozytywnej interpretacji stanowi jeden z podstawowych warunków zawieszających zapisywanych w warunkowej umowie nabycia nieruchomości. Czasami trzeba uregulować stan prawny nieruchomości.

W przypadku budynku, który stoi na dzierżawionej działce, warunkiem może być wykupienie gruntu przez zbywającego lub chociaż przedłużenie okresu użytkowania. Przeciąganie transakcji może być także wynikiem przyjętej przez kupującego taktyki negocjacyjnej. Mając świadomość, że jest jedynym podmiotem, z którym są prowadzone rozmowy, może próbować powrócić do stołu negocjacyjnego, aby zrewidować warunki cenowe.

Także prowadzona dziś w Polsce polityka, a w szczególności jej konsekwencje fiskalne czy dyskutowane przez rząd potencjalne ograniczenia w prowadzeniu działalności - np. handlu w niedziele, dają dodatkowe argumenty do podjęcia dyskusji o warunkach, na jakich transakcje są zawierane i w efekcie prowadzą do opóźnienia w ich finalizacji. Lwia część transakcji inwestycyjnych wciąż realizowana jest z zaangażowaniem kapitału zagranicznego. Głównie pochodzi on z takich krajów jak Niemcy, Stany Zjednoczone, Wielka Brytania.

W grze są także fundusze z Republiki Południowej Afryki, które w ostatnich latach zanotowały znaczący wzrost udziału w rynku. W ostatnich kwartałach mamy też do czynienia z coraz większym napływem kapitału z Azji, w tym z Singapuru. Spodziewamy się, że trend ten utrzyma się.

W tym roku doszło także do zamknięcia jednych z najbardziej znaczących transakcji z zaangażowaniem kapitału czeskiego, czyli nabycia Centrum Handlowego Ogrody w Elblągu przez CPI Property Group oraz zakupu biurowca Proximo przez fundusz REICO. Zapewne takich transakcji będzie więcej, mając na uwadze niską podaż produktów na tamtejszym rynku i atrakcyjne stopy kapitalizacji w Polsce.