Nie brakuje za to terenów trudnych, np. z wadami prawnymi. I takie właśnie działki chce kupować Grupa Murapol. Jak tłumaczy prezes Michał Sapota, jego firma zamierza grunty uzdatniać, a potem sprzedawać je z zyskiem. – Nasze kompetencje oraz doświadczenie we współpracy z samorządami ułatwi nam wejście w nowy biznes – zapewnia.
Płatność przesunięta
Firma nie ma jeszcze wytypowanych działek, które zamierza kupić i naprawiać. Stanie się to niejako automatycznie. – Stale monitorujemy różne rynki mieszkaniowe. Do tej pory skupialiśmy się na mniejszych powierzchniach, teraz weźmiemy pod uwagę nawet kilkudziesięciohektarowe tereny – zapowiada Michał Sapota. – W ramach nowego przedsięwzięcia zamierzamy utrzymywać bank ziemi o wartości nie mniejszej niż 1 mld zł. Na początek będzie to oczywiście mniejsza wartość. Zakupy gruntów sfinansujemy gotówką, ale do współpracy zamierzamy też zaprosić inwestorów finansowych z Polski i z zagranicy – mówi.
Czy inni deweloperzy zainteresują się obciążonymi wadami terenami? – Na rynku pojawia się coraz więcej działek, często są to jednak nieruchomości ze skomplikowaną sytuacją prawną bądź tereny wymagające olbrzymich nakładów w infrastrukturę – przyznaje Marcin Lewiński, dyrektor działu ekspansji w firmie Budimex Nieruchomości. – Każdego roku na zakup gruntów rezerwujemy ok. 200 mln zł. W tym roku przeznaczymy na ten cel ok. 250 mln zł – mówi.
Budimex kupuje grunty za gotówkę. – Nie posiłkujemy się ani kredytem, ani obligacjami. Dzięki temu możemy kupować nieruchomości obciążone długami i hipotekami, regulując zobowiązania – wyjaśnia Lewiński.
Waldemar Wasiluk, wiceprezes spółki Victoria Dom, potwierdza, że działek bez wad jest dziś bardzo mało i są one bardzo drogie. – Dlatego firmy już teraz kupują trudne tereny – zauważa Wasiluk. – Termin zapłaty za nie może być odroczony do momentu usunięcia wad. Są jednak wady bardzo trudne lub wręcz niemożliwe do wyeliminowania. Są też takie, których naprawa może trwać bardzo długo. Niektórzy deweloperzy mają takie działki w zasobach i rozwiązują problemy latami kosztem ceny całej inwestycji.
Czy pomysł Murapolu się sprawdzi? – Wszystko zależy od ceny, jaką te działki będą miały w przyszłości, po rozwiązaniu problemu. Dziś trudno przewidzieć poziom popytu za siedem–dziesięć lat – mówi Wasiluk. Dodaje, że jego firma szuka gruntów w całej aglomeracji warszawskiej. – Budujemy bank ziemi na kolejne cztery–pięć lat – wyjaśnia wiceprezes Victorii Dom.
Bez planów, bez warunków
Tomasz Karpiel, dyrektor biznesowy i prawny Angel Poland Group, komentuje, że ograniczona podaż działek w dobrych lokalizacjach skłania deweloperów do nabywania nieruchomości, których stan prawny wymaga uregulowania. – Firmy kupują takie grunty raczej z myślą o zwiększeniu własnych banków ziemi niż ich ewentualnym późniejszym odsprzedawaniu – zauważa Tomasz Karpiel. – Angel Poland Group poszukuje ciekawych nieruchomości. Zdobycie działki w atrakcyjnym miejscu wiąże się często z większym ryzykiem. Tereny w centrach miast niemal zawsze wymagają od dewelopera mniejszej czy większej pracy przed rozpoczęciem budowy. Skala tych działań może być często uznana za wadę nieruchomości – zauważa.
Angel Poland Group decyduje się czasem na tereny i bez planów zagospodarowania, i bez warunków zabudowy. – Nie każda firma byłaby w stanie podjąć takie ryzyko – podkreśla dyrektor Karpiel. – Nie odrzucamy ofert, które wiążą się z koniecznością podjęcia skomplikowanych działań zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę. Wszystko zależy od lokalizacji, potencjału, wielkości oraz stanu prawnego działki.
Pierre-Vincent Pasquet, dyrektor wrocławskiego oddziału Bouygues Immobilier Polska, uważa, że deweloperzy zwykle liczą się z tym, że działka może mieć jakieś wady. – Także nasza firma bierze to pod uwagę, poszukując idealnego miejsca pod inwestycje – mówi. – Zwykle jesteśmy w stanie poradzić sobie z różnego rodzaju wadami nieruchomości. Nie planujemy jednak skupowania ich tylko po to, aby usunąć wady i później je odsprzedać – zastrzega.
Wojciech Duda, prokurent Duda Development, komentuje, że kupowanie trudnych działek wymaga specjalistycznej wiedzy i kapitału. – Na takie działanie mogą sobie pozwolić tylko nieliczne podmioty – zauważa. – Im większy własny kapitał, tym większa możliwość kupowania trudnych gruntów. Ale i takie tereny muszą dawać perspektywę znacznie większego zysku niż atrakcyjna gotowa do zabudowania działka – podkreśla.
Duda Development ma własny bank ziemi. Szuka też, jak mówi Wojciech Duda, nowych terenów. – Mamy doświadczenie w kupowaniu niestandardowych gruntów. Potrafimy sobie poradzić z problemami – zapewnia.
