Słowo klucz: polaryzacja

Galeria Młociny w Warszawie to jedyne duże centrum handlowe będące teraz w budowie w Polsce. Będzie liczyć ponad 72 tys. mkw. powierzchni najmu i otworzy swe podwoje pod koniec maja.

Według szacunków BNP Paribas Real Estate na koniec marca w Polsce było w budowie 440 tys. mkw. powierzchni handlowej. Ok. 40 proc. podaży przypada na miasta poniżej 100 tys. mieszkańców i mniejsze formaty: średnie centra i parki, 15–20 proc. na rozbudowę istniejących obiektów. Analitycy spodziewają się, że w tym i przyszłym roku podaż w dalszym ciągu będzie ograniczona – w ciągu roku, licząc do końca marca, zasoby wzrosły o 2,7 proc., do 14,68 mln mkw.

Polska zajmuje trzecie miejsce w Europie pod względem przyrostu powierzchni w 2018 r., ustępując tylko Turcji i Rosji. Pod względem podaży spodziewanej w latach 2019–2020 zajmujemy czwartą lokatę, po Rosji, Turcji i Francji.

Na dwóch biegunach

Małgorzata Dziubińska, associate director w dziale doradztwa i badań rynkowych Cushman & Wakefield, podkreśla, że w związku z dojrzewaniem rynku nieruchomości handlowych w Polsce oraz rosnącą konkurencją będziemy obserwowali coraz większą polaryzację.

– Z jednej strony duże centra handlowo-rozrywkowe podążające za zmieniającymi się trendami będą dalej ugruntowywać pozycję na rynku, a ich uzupełnieniem w mniejszych miastach i miejscowościach będą małe centra i parki handlowe zaspokajające potrzeby lokalnych mieszkańców – mówi ekspertka. – Z drugiej zaś strony centra przestarzałe, skupiające się do tej pory jedynie na funkcji handlowej, często z operatorem spożywczym o zbyt dużej powierzchni, ze względu na swój wiek lub silną konkurencję nie będą w stanie utrzymać się na rynku w obecnym kształcie – dodaje.

Zdaniem Dziubińskiej w celu dopasowania do aktualnych warunków rynkowych konieczna będzie modernizacja, gruntowna przebudowa lub nawet zmiana funkcji tych obiektów.

– W takiej sytuacji decydujący będzie rachunek ekonomiczny: inwestor może dostrzec dla danej lokalizacji większy potencjał w innej funkcji i będzie chciał poszerzyć skalę działalności lub zmienić jej profil. Możemy się spodziewać radykalnych zmian dotyczących przekształcenia funkcji gorzej prosperujących projektów handlowych na rzecz np. funkcji biurowej czy mieszkalnej – wylicza ekspertka.

– Obserwujemy również duże zainteresowanie inwestorów i najemców obiektami typu mix use, gdzie mamy do czynienia z połączeniem funkcji mieszkalnej, handlowo-usługowej, gastronomicznej, kulturalnej, rozrywkowej i biurowej. Możliwości kreowania takich projektów jest bardzo wiele, a każdy z nich może wyróżnić się czymś wyjątkowym, co wpłynie na wzrost przewagi konkurencyjnej obiektu i jego atrakcyjności w oczach klientów. W projektach tego typu, otwartych na miasto, z ciekawą architekturą, gdzie w sposób płynny zaciera się granica między budynkiem a przestrzenią miejską, klient będzie chciał spędzić cały dzień, skorzystać nie tylko z zakupów, ale też z oferty gastronomicznej, rozrywkowej czy kulturalnej. Doskonałym przykładem tego typu obiektu jest planowany koncept Towarowa 22 w Warszawie, który powstanie w miejscu istniejącego Centrum Handlowego Jupiter – podsumowuje.

O polaryzacji mowa także w innych raportach branżowych. Eksperci BNP Paribas Real Estate wskazują, że należy się spodziewać pogłębiania zróżnicowania w poziomie pustostanów i czynszów. Obiekty o mniej ugruntowanej pozycji rynkowej, gorszej klasy, mogą tracić najemców. Pozycja obiektów mniej dostosowanych do zmieniających się wymagań klientów może istotnie się osłabić, co przełoży się na presję najemców na czynsze i inne komponenty finansowe umów.

Z kolei analitycy JLL piszą o tym, że na jednym biegunie będą duże centra – już nie tyle handlowe, ile także rozrywkowe – a na drugim obiekty typu convenience (parki pozwalające na szybkie zakupy podstawowych artykułów).

Nowe wcielenia

Taka polaryzacja jest obserwowana nie tylko u nas, ale i w innych krajach europejskich.