fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Polskie hale to ciągle wielki hit

Panattoni Park Pruszków
materiały prasowe
Ponad 2,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej wybudowali deweloperzy w 2018 roku. Popyt na hale nie słabnie.

- Na koniec ubiegłego roku w budowie było imponująca liczba 1,9 mln mkw., o 37 proc/ więcej w porównaniu z analogicznym okresem w roku 2017 - podają eksperci Axi Immo w najnowszym raporcie. - Pomimo wielu nowych inwestycji współczynnik pustostanów przez cały rok utrzymywał się na niskim poziomie, a na koniec grudnia 2018 roku wyniósł zaledwie 4,5 proc.

Z analiz wynika, że 2018 rok był rekordowy dla całego sektora nieruchomości komercyjnych. Całkowita wartość transakcji to 7,2 mld euro, 42 proc. więcej niż w 2017 r. - W segmencie magazynowym łączna wartość transakcji wyniosła 1,8 mld euro. To rezultat niemal dwukrotnie wyższy w porównaniu z poprzednim rokiem - podaje Axi Immo. - Ponad 1,3 mld euro stanowiły aktywizacje portfelowe, co jest związane z profilem platform inwestycyjnych, które są zainteresowane zakupem o wartości od min. 70 - 100 mln euro.

- Największe zmiany właścicieli dotyczyły nabycia nieruchomości Hines przez Blackstone, sprzedaży portfolio Prologis do Mapletree oraz przejęcia części portfela Panattoni przez European Logistic Investment BV - podaje Renata Osiecka, dyrektor w Axi Immo. - Podobnie, jak w innych segmentach rynku, widoczna jest zwiększona aktywność inwestorów z Azji, którzy oceniają rynek Europy Środkowo-Wschodniej jako bezpieczny, a jednocześnie zapewniający wyższe stopy zwrotu z inwestycji. Kapitał azjatycki ma ponad 20 proc. udziału w segmencie magazynowym w Polsce. Dodaje, że ubiegły rok to kolejny rok kompresji stóp procentowych, - Najlepsze produkty magazynowe z długoterminowymi umowami najmu osiągnęły wartość od 5,25 do 5,50 proc. - mówi dyrektor. - Natomiast stopy zwrotu przy zakupie mniejszych, pojedynczych projektów lub inwestycji oportunistycznych wymagających dodatkowych nakładów nadal osiągają wartości w przedziale 6-7 proc.

W ubiegłym roku wynajętych zostało 4,01 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, co było rezultatem zbliżonym do tego z 2017 r. - Nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły 72 proc. - mówią eskperci Axi Immo. - W ubiegłym roku liczba dużych transakcji powyżej 100 tys. mkw. była skromna, dotyczyła projektów Leroy Merlin w Strykowie i Zalando pod Olsztynkiem. Popyt na powierzchnie powyżej 20 tys. mkw. ze był generowany przez operatorów logistycznych, sieci handlowe i dystrybutorów z różnych branż. Średnia wielkość wynajmowanego modułu wyniosła 6,1 tys. mkw.

- W zestawieniu regionów drugi rok z rządu ponad 60 proc.popytu wygenerowały trzy lokalizacje: Warszawa, Polska centralna i Górny Śląsk - Anna Głowacz, dyrektor działu industrial w Axi Immo. - W regionie Warszawy wynajęto niemal 1 mln mkw., z 80 proc. to umowy poza granicami miasta. W Polsce centralnej najemcy podpisali umowy na ponad 690 tys. mkw., na Górnym Śląsku - na 680 tys. mkw. Trzy wymienione lokalizacje charakteryzuje duże zróżnicowanie oferty wewnątrz rynku, względnie duża dostępność pracowników, doskonałe zaplecze infrastrukturalne i dobre warunki do pozyskiwania gruntów inwestycyjnych.

Operatorzy logistyczni odpowiadają za 35 proc. transakcji najmu, sieci handlowe - za 15 proc., dystrybutorzy - za 13 proc., a e-commerce - za 12 proc.

W 2018 r. deweloperzy dostarczyli na rynek 2,2 mln mkw. magazynów - o 8 proc. mniej niż w 2017 roku. Wynik został zdominowany przez Warszawę, Polskę Centralną i Górny Śląsk zdominowały wyniki po stronie podaży. - Udział tych trzech regionów w nowej podaży wyniósł niemal 60 proc. Najwięcej powierzchni, bo 720 tys. mkw. oddano do użytku w Polsce centralnej, następnie w regionie Górnego Śląska (282 tys. mkw.) i Warszawy (253 tys. mkw.). Na rynkach rozwijających się deweloperzy dostarczyli 415 tys. mkw., co odpowiada blisko 20 proc. nowej podaży - podaje Axi Immo.

Na koniec grudnia 2018 r. w budowie było ponad 1,9 mln mkw., z czego 29 proc.stanowiły inwestycje spekulacyjne. - Dobre podstawy rynkowe i stabilny popyt powodują, że deweloperzy zarówno na głównych rynkach, jak też w nowych lokalizacjach nie boją się projektów z komponentem spekulacyjnym. Najwięcej buduje się w Polsce centralnej (465 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (406 tys. mkw.) oraz we Wrocławiu (260 tys. mkw.) - wynika z analiz.

- Poza dobrze znanymi formatami magazynowymi w ubiegłym roku obserwowaliśmy dynamiczny rozwój inwestycji związanych z tzw. „logistyką ostatniej mili". Oddane do użytku w 2018 r. i w realizacji jest łącznie 268 tys. mkw. tego typu projektów w Polsce, głównie w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi oraz na Górnym Śląsku - dodaje Anna Głowacz.

Wśród deweloperów największy udział w nowej podaży, podobnie jak w roku poprzednim, miała firma Panattoni Europe (55 proc.), następnie deweloperzy Hillwood (17 proc.), Goodman i 7R (6-5 proc.).

- Pomimo dużej liczby nowych inwestycji dostępność powierzchni od zaraz w ciągu całego roku była ograniczona, ze względu na dużą liczbę umów pre-let i BTS oraz ekspansje firm w już zajmowanych obiektach. Na koniec grudnia 2018 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4,5 proc., podobnie jak na koniec 2017. Najwyższą dostępność odnotowaliśmy w Poznaniu (9,1 proc.) i w obrębie Warszawy (7,1 proc.). Ograniczone możliwości wynajmu powierzchni od zaraz występują na nowych rynkach - w Bydgoszczy, Szczecinie i Opolu - podaje Axi Immo.

- W ciągu całego ubiegłego roku widoczna była tendencja zwyżkowa w poziomie czynszów w niemal wszystkich lokalizacjach. Efekt wyższych kosztów związanych z budową inwestycji i zakupem działki ma swoje odzwierciedlenie zwłaszcza w stawkach najmu w nowo budowanych parkach - zauważają eksperci. - W zależności od lokalizacji odnotowano średni wzrost o 0,2 - 0,3 euro za mkw. Najbardziej atrakcyjne oferty były w okolicach Warszawy i Poznania (2,1 – 2,5 euro za mkw.). W nowych lokalizacjach jak Szczecin, Zielona Góra czy Kielce stawki efektywne utrzymywały się w granicach średnich rynkowych tj. 2,6 -2,9 euro za mkw.

Średnie stawki bazowe w lokalizacjach logistycznych wynosiły od 3,3 do 3,5 euro za mkw., w przypadku inwestycji miejskich było odpowiednio wyższe o 0,5 -1 euro za mkw.

Zdaniem ekspertów Axi Immo rynek magazynowy w Polsce ma silne podstawy do utrzymania stabilnej pozycji i dobrego tempa rozwoju w 2019 roku ze względu na globalny wzrost sprzedaży w kanale e-commerce i zmiany, jakie wymusza ta branża na operatorach logistycznych, sieciach handlowych i dystrybutorach.

- Ponadto, pomimo nieco słabszych prognoz dla gospodarek Niemiec i innych krajów Europy Zachodniej zainteresowanie inwestycjami w Polsce nie słabnie a oferta sektora magazynowego w Polsce jest nadal konkurencyjna względem Europy Zachodniej i krajów sąsiednich w regionie. Rynek magazynowy staje się coraz bardziej dojrzały, ale też bardziej różnorodny - komentują eksperci Axi Immo. - W tym roku będziemy obserwować dalszy dynamiczny rozwój projektów miejskich zarówno SBU, jak też nieco większych związanych z logistyką „ostatniej mili" oraz wzrost wolumenu transakcji BTS i BTO, ze względu na coraz większą indywidualizację potrzeb najemców.

Pod względem lokalizacji 2019 rok będzie należał do nowych rynków, zarówno na zachodzie, jak też na wschodzie kraju. - Szanse na nowoczesne centra dystrybucyjne mają takie miasta jak: Gorzów Wielkopolski, Świebodzin czy Legnica, ale też Olsztyn, Elbląg - wynika z analiz. - Główne rynki nie pozostaną w tyle, zwłaszcza Polska centralna, Górny Śląsk, Warszawa i Wrocław. Trend wzrostu stawek najmu zostanie utrzymany. W tym roku trudniej też będzie uzyskać atrakcyjne warunki w przypadku kontraktów krótszych niż pięć lat. Ponadto nowa struktura właścicielska na rynku i polityka funduszy nie sprzyja obniżkom stawek na rynku. Wyzwania jakie stoją przed sektorem to wydłużające się terminy realizacji inwestycji, ze względu na ograniczaną dostępność firm budowlanych oraz rosnące koszty pracy i deficyt kadr w całej branży logistyczno-produkcyjnej oraz dodatkowe obciążenia dla najemców i pośrednio całej branży związane z wzrostem cen energii elektrycznej w Polsce.

Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA