Rz: Czym różni się rynek biur na wynajem od tego sprzed 10 lat w Warszawie i innych dużych miastach regionalnych?

Tadeusz Jachowicz, MRICS, dyrektor regionalny CEE, dyrektor Gleeds Polska: Dekadę temu zapotrzebowanie na biura było bardzo duże, a przy utrzymujących się wysokich cenach brakowało powierzchni do wynajęcia. Były to też początki rozwoju biurowych rynków lokalnych w dużych miastach regionalnych, takich jak Wrocław, Katowice, Łódź. Tam właśnie zaczęły powstawać pierwsze nowoczesne powierzchnie biurowe.

Po okresie spowolnienia od kilku lat obserwujemy zwiększoną podaż nowych powierzchni biurowych w wyższym standardzie, przy jednoczesnym bardzo dużym udziale modernizowanych budynków.

Jaki zmieniły się w tym czasie wymagania najemców biurowców?

Coraz większa konkurencja spowodowała, że oczekiwania najemców zdecydowanie wzrosły. W szczególności zmieniło się podejście do sposobu samej budowy, aranżacji i wykończenia powierzchni biurowych na bardziej przyjazne środowisku i użytkownikom, ukierunkowane na podniesienie zarówno komfortu, jak i efektywności pracy.

Na oczekiwania najemców przekłada się też stale rosnąca świadomość ekologiczna. Pojawiły się nowe elementy infrastruktury towarzyszącej, takie jak np. strefy relaksu, przestrzenie do wspólnych posiłków, pokoje do cichej pracy i spotkań z klientami czy też szatnie i łazienki dla rowerzystów.

Żywa pozostaje dyskusja na temat zmniejszenia zapotrzebowania na powierzchnie biurowe na rzecz pracy z domu, czyli o tzw. home office. Jednak wciąż pozostaje to kwestią marginalną i raczej w dłuższej perspektywie czasu home office przegra z chęcią podtrzymania więzi między pracownikami w miejscu pracy. W związku z tym nie ograniczy to znacząco zapotrzebowania na wynajmowanie powierzchni biurowych.

A jak zmieniło się podejście właścicieli budynków, deweloperów biurowców do biznesu?

Dziś właściciele budynków zabiegają o najemców, prześcigając się w wypuszczaniu na rynek coraz bardziej atrakcyjnych ofert. W związku z tym mają większy udział w finansowaniu prac aranżacyjnych dla najemców oraz stosują szereg zachęt dla klientów, m.in. coraz dłuższe okresy bezczynszowe, samochody na użytek najemców stojące w biurowym garażu, atrakcyjna powierzchnia wokół budynku czy bogata oferta towarzysząca.

Czy starsze, ponad 10-letnie budynki biurowe, mogą być równie atrakcyjne dla najemców, co nowe projekty? Trudno mieć najnowsze rozwiązania, technologie w starych murach?

Jak możemy zaobserwować na rynku warszawskim, nawet budynki wybudowane w latach 80. czy 90. XX wieku cieszą się zainteresowaniem najemców, czasem wręcz rosnącym. Za przykład mogą tu posłużyć takie biurowce jak Intraco I czy Błękitny Wieżowiec w stolicy.

Coraz częściej właściciele poddają takie budynki kapitalnym remontom i modernizacji, podnosząc standard. Tak na przykład stało się w przypadku Moniuszki Tower, Spectrum Tower czy biurowcach Atrium. Modernizowane budynki w lokalizacjach premium z powodzeniem konkurują z nowo wybudowanymi obiektami. Moim zdaniem starsze budynki biurowe mają ogromny potencjał.

Na co na ogół skarżą się najemcy biur?

Do najczęściej zgłaszanych problemów można chyba zaliczyć złą kondycję instalacji wentylacyjnej – chodzi o głośność i niski komfort powietrza. Najemcy narzekają też na niewystarczający transport pionowy, czyli na liczbę, wielkość lub szybkość wind.

Doskwiera im też brak miejsc parkingowych dla pracowników tzw. infrastruktury towarzyszącej w budynku oraz powierzchni dla lokali gastronomicznych. Powodem narzekań bywa także niewystarczająco nowoczesna recepcja, lobby, części wspólne w biurowcu.

Podobno jest tak, że w praktyce to zarządca budynku, a nie właściciel, decyduje o tym, jak działa obiekt. Co zrobić, gdy jest konflikt między najemcą a zarządcą biur, kiedy nie mogą dojść do porozumienia?

To prawda, że w dużej mierze to właśnie od zarządcy zależy, jak działa obiekt. Zwróciłbym uwagę na trzy główne aspekty.

Po pierwsze, zarządca, który nieprawidłowo wykonuje swoje obowiązki, może kreować konflikty, a zatem ma realny wpływ na warunki wynajmu powierzchni.

Po drugie, zarządca jest zmuszony realizować wytyczne właściciela budynku, który z reguły dąży do obniżenia kosztów eksploatacji, co może mieć bezpośredni wpływ na obniżenie komfortu pracy, a tym samym może prowadzić do niezadowolenia najemcy.

Po trzecie, zarządca otrzymuje w zarządzanie konkretną substancję techniczną. Właściciele budynków są z reguły niechętni do inwestowania przy takim konkurencyjnym rynku i niskich stawkach  wynajmu. W związku z tym zarządca nie ponosi odpowiedzialności za stan faktyczny.

Dlatego, decydując się na wynajęcie powierzchni w budynku o niskim standardzie, trzeba się zastanowić, na ile możemy mieć pretensje do zarządcy, a na ile do właściciela budynku. Dlatego uważam, że w przypadku konfliktu między najemcą a zarządcą rozsądnym rozwiązaniem wydaje się próba nawiązania dialogu z właścicielem. 

CV

Tadeusz Jachowicz, MRICS. Dyrektor regionalny CEE i dyrektor Gleeds Polska. Zarządza biurami firmy Gleeds w Polsce i na Ukrainie. Jest odpowiedzialny za ekspansję firmy w Europie Wschodniej. Ma ponad 30-letnie doświadczenie w branży budowlanej i nieruchomości.