fbTrack

Komercyjne

Nasze drogie biura, galerie i magazyny

Nie ma rady, za wynajem powierzchni trzeba płacić coraz więcej
materiały prasowe
Media, ochrona i sprzątanie windują stawki za wynajem powierzchni komercyjnych.

O zamieszaniu ze skokowymi podwyżkami cen prądu najgłośniej słychać w kontekście energochłonnego przemysłu, ale sytuacja uderza oczywiście w o wiele więcej obszarów – w tym w zarządzających i wynajmujących nieruchomości. W górę idą także inne składniki kosztów.

Analitycy firmy Colliers prognozują, że wzrost kosztów eksploatacyjnych w 2019 r. w biurach będzie się wahał między 8 a 15 proc. względem 2018 r. Oznacza to, że stawki opłat eksploatacyjnych będą wyższe o 1,5–3 zł za mkw.

To więcej niż łączne podwyżki w ciągu ostatnich kilku lat. Co więcej, trzeba się przygotować na dalszy wzrost kosztów najbliższej przyszłości.

Płać i płacz

Jak podkreśla Łukasz Dreger z Cresa Polska, w typowej umowie na obciążenia finansowe najemcy składają się czynsz, opłaty eksploatacyjne i refaktury mediów. Całkowitą strukturę kosztów eksploatacyjnych można podzielić na dziewięć podstawowych grup.

Największą stanowią media – to średnio 35–37 proc. Do tego dochodzą ochrona i recepcja (9–11 proc.) oraz sprzątanie powierzchni wspólnych (5–7 proc.). Pozostałe to podatek od nieruchomości (13–15 proc.), użytkowanie wieczyste (6–7 proc.), ubezpieczenia (1–2 proc.), zarządzanie nieruchomością (5–6 proc.), obsługa techniczna (12–14 proc.) i inne.

Media, ochrona i sprzątanie, stanowiące nawet 55 proc. ogólnych kosztów, to najbardziej newralgiczne pozycje.

– Uwolnienie rynku energii elektrycznej kontraktowanej na 2019 r. spowodowało wzrost kosztu zakupu do nawet pięćdziesięciu kilku procent. Zakup energii elektrycznej według notowań na giełdzie spowoduje prawdopodobnie w tym roku wzrost udziału pozycji „media" w ogólnym podziale kosztów nawet do ponad 40 proc. Niestety, będzie to też miało wpływ na inne grupy, gdzie chociażby z powodu droższej energii wzrosną ceny produktów i narzędzi niezbędnych do świadczenia wszelkiego rodzaju usług – mówi Dreger.

Ekspert powątpiewa, czy zapowiedzi polityków, że podwyżek cen energii w 2019 r. ostatecznie nie będzie, zmaterializują się dla innych podmiotów niż gospodarstwa domowe.

– W przypadku obiektów komercyjnych właściciele czy zarządcy zakontraktowali już zakup prądu na uwolnionym rynku – wskazuje.

Dodaje, że całkowity wzrost kosztów ochrony i sprzątania w okresie 2016–2018 można szacować na 32–36 proc. Główny wpływ ma na to wzrost płacy minimalnej i minimalnej stawki godzinowej. W przypadku usług ochrony i obsługi recepcji koszty personalne stanowią około 90 proc. budżetu dla kontraktu, w przypadku usług sprzątania 65–70 proc.

To nie wszystko, od lipca wejdą w życie przepisy ustawy o pracowniczych planach kapitałowych, co spowoduje kolejny wzrost kosztu pracownika, co już znalazło odzwierciedlenie w proponowanych chociażby przez firmy świadczące usługi ochrony podwyżkach.

– Najemcy, przy negocjacji umów, powinni je dokładnie przeanalizować pod kątem precyzji opisania składowych kosztów utrzymania obiektu oraz sposobu miesięcznego rozliczania mediów. Muszą też wziąć pod uwagę poziom technologicznego zaawansowania danego budynku – podsumowuje Dreger.

Eksperci Colliers podkreślają, że kolejną niestandardową zmianą, z jaką muszą liczyć się najemcy, jest 25-proc. wzrost cen gazu.

Bartłomiej Łepkowski, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami i aktywami Savills, zwraca uwagę na kolejną kwestię.

– Wymogi ustawowe w zakresie segregacji odpadów wpływają na wzrost kosztów wywozu nieczystości. W ostatnich tygodniach spore obawy budzi planowane zaostrzenie wymogów dotyczących segregacji śmieci. W praktyce oznaczać to będzie wzrost kosztów wywozu nieczystości: ustawodawca preferuje system selektywnej zbiórki odpadów (m.in. aż do sześciu kontenerów na poszczególne frakcje odpadów) i jeszcze wyższe opłaty dla tych, którzy nie segregują śmieci – podkreśla.

Działania obronne

Jak sobie radzić w takiej rzeczywistości? – Zarządcy powinni, nie rzadziej niż corocznie, prowadzić postępowania ofertowe na zakup energii elektrycznej i negocjować z dostawcami. W ten sposób mogą uzyskać nawet o 30–40 proc. korzystniejsze warunki niż standardowe stawki taryfowe. Dobrą praktyką zarządców jest refakturowanie kosztów energii na najemców bez narzutów – mówi Łepkowski.

– W walce o utrzymanie rozsądnej wysokości kosztów przyjdą z pomocą nowe technologie, w które będą musieli inwestować właściciele obiektów biurowych, powodujące ograniczenie liczby pracowników, np. ochrony, zwiększenie stopnia pasywności obiektów, a co za tym idzie – wzrost energooszczędności, a także inteligentne systemy infrastruktury technicznej – mówi Dreger. – Ponadto rozliczanie wszelkich mediów powinno się odbywać na podstawie odrębnych systemów pomiarowych. Niestety, w wielu obiektach niektóre media są wciąż rozliczane według udziałów powierzchni najemców w stosunku do powierzchni najmu budynku.

– Dziś celem zarządców i właścicieli nieruchomości jest utrzymanie konkurencyjnej pozycji na rynku przez efektywne zarządzanie oraz wdrażanie energooszczędnych rozwiązań przy budowie obiektów. Zarządca nie ponosi kosztów zużycia energii, ale ma wpływ na ich wysokość , m.in. przez wybór dostawców czy wielkość zamawianej mocy. Podobnie w przypadku wyboru firm ochroniarskich i sprzątających – mówi Janusz Gutowski, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami w AXI IMMO.

Dodaje, że deweloperzy instalują w magazynach oświetlenie LED, systemy odzysku wody, czujniki światła, stosują lepszej jakości ocieplenie czy instalacje fotowoltaiczne.

Atrakcyjna Warszawa

Analitycy firmy JLL wzięli niedawno pod lupę koszty wynajęcia prestiżowych biur w światowych aglomeracjach – liczone jako czynsze powiększone o wszelkie inne obciążenia.

Warszawa znalazła się na 77. miejscu listy z kosztem rzędu 441 dol. (1,65 tys. zł) rocznie za mkw. Rekord padł w centrum Hongkongu – tam koszty szacowane są na astronomiczne 3,6 tys. dol. (13,5 tys.) za mkw. rocznie. Najtaniej jest w Johannesburgu – 215 dol. (0,8 tys. zł).

Autorzy raportu podkreślili, że wyśrubowane koszty posiadania biura pod prestiżowym adresem skłaniają korporacje do kierowania wzroku na przystępniejsze cenowo miejsca – wśród atrakcyjnych europejskich rynków obok Amsterdamu i Berlina wymieniona została Warszawa. ©?

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL