Postępowanie rozpocznie się jeszcze w tym tygodniu, najprawdopodobniej w czwartek. Bruksela, jak się dowiadujemy, nie nakaże nam jednak zawieszenia poboru tego podatku, będzie jednak chciała wyjaśnień, czy na pewno jest on zgody z unijnymi zasadami.
To już drugie w ciągu ostatnich dwóch lat postępowanie wyjaśniające wszczęte przez Brukselę w sprawach fiskalnych. We wrześniu 2016 r. została rozpoczęta podobna procedura dotycząca podatku od sprzedaży detalicznej (przy czym wówczas nakazano jego zawieszenie). Postępowanie zakończyło się czerwcu 2017 r. uznaniem, że nasza propozycja jest niezgodna z unijnym prawem. Polska odwołała się od tej decyzji.
W sprawie minimalnego podatku PIT i CIT od nieruchomości komercyjnych (który zaczął obowiązywać od początku 2018 r., a dotyczy głównie galerii i centrów handlowych, a także biurowców) Komisja przede wszystkim stawia zarzut selektywności, co naruszać może konkurencję na rynku. Dotyczy on bowiem tylko nieruchomości o wartości początkowej powyżej 10 mln zł (stawka roczna wynosi 0,42 proc. wartości nieruchomości). Poza tym KE wytyka, że poprzez takie rozwiązania Polska chce wprowadzić tylnymi drzwiami zakwestionowany podatek handlowy.
Rozwiązanie szyte na miarę
W odpowiedzi na takie stanowisko Brukseli Ministerstwo Finansów przygotowuje kontrargumenty. – Minimalny podatek CIT/PIT od nieruchomości komercyjnych to swego rodzaju szyte na miarę remedium na określone nieprawidłowości, które zauważyliśmy właśnie w tej gałęzi biznesu – mówi „Rzeczpospolitej" Maciej Żukowski, dyrektor departamentu podatków dochodowych w MF. – Nie można go porównywać z podatkiem handlowym. Nie jest to bowiem dodatkowa danina, tylko uzupełniający mechanizm poboru CIT lub PIT, gwarantujący, że podmioty stosujące w tej branży agresywną optymalizację podatkową zapłacą choć minimalny podatek dochodowy – dodaje.
Z analiz resortu wynika, że w Polsce występuje ogromny problem dotyczący niepłacenia przez galerie handlowe podatku dochodowego. – Dziesięć największych podmiotów płaci niecałe około 30 mln zł podatku dochodowego rocznie, co jest wyjątkowo niską kwotą, szczególnie w relacji do zaangażowanego kapitału w budowę takich budynków komercyjnych i rynkowych stóp zwrotu – wyjaśnia Żukowski. Jego zdaniem wynika to ze stosowania przez niektóre podmioty agresywnych optymalizacji podatkowych. – Zresztą proszę spojrzeć: mamy boom na rynku nieruchomości komercyjnych, które powstają jak grzyby po deszczu. A to oznacza, że tam są zyski. O zyskowności świadczą też realizowane na tym rynku transakcje przejęć. Tyle że z tych zysków Skarb Państwa nie korzysta – dodaje dyrektor.
Danina dla wszystkich?
– Naszym celem nie było objęcie tą regulacją wszystkich nieruchomości komercyjnych, nawet kiosku na rogu kupionego za 50 tys zł. Naszym celem jest przywrócenie konkurencyjności na rynku, bo są podmioty, które uczciwie rozliczają się z fiskusem oraz podmioty, które podatku nie płacą, co daje im pewną, naszych zdaniem nieuczciwą, przewagę np. w elastyczności negocjacji z najemcami – przekonuje Żukowski.
Przyznaje, że próg 10 mln zł początkowej wartości nieruchomości, po przekroczeniu którego obowiązuje podatek, został ustalony nieco arbitralnie. Fiskus uznał jednak, że jest to kwota, powyżej której agresywne optymalizacje zaczynają być opłacalne.
W żadnym innym kraju podobny do polskiego podatek od centrów handlowych nie funkcjonuje. Ale zdaniem resortu, Polska ma prawo do wprowadzania takich rozwiązań, które będą odpowiadały na specyficzne problemy, występujące tylko w danym kraju. Przykładowo: Węgry mają podatek od działalności reklamowej, we Francji i Hiszpanii funkcjonuje w pewnym stopniu podatek handlowy, a Wielka Brytania stara się jakoś opodatkować zyski uzyskiwane w tym kraju przez największe firmy internetowe.
A co, jeśli nie uda się nam przekonać Komisji do naszych argumentów? – Obawiam się, że wówczas być może musielibyśmy objąć podatkiem wszystkie nieruchomości komercyjne – przyznaje dyrektor.
Puste powierzchnie
Firmy z branży nie chcą komentować spodziewanej decyzji Komisji. Eksperci wskazują jednak na wiele problemów wynikających z zapisów ustawy. Przede wszystkim danina może być szczególnie dotkliwa dla właścicieli nieruchomości z dużym odsetkiem niewynajętej powierzchni.
– W praktyce podatek jest związany wyłącznie z prawem własności nieruchomości danej kategorii, niezależnie od tego, czy nieruchomość generuje przychód, czy nie – wskazuje Piotr Capiga, associate w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield. – Nowe przepisy zawierają założenie, że nieruchomość komercyjna może być źródłem przychodu, więc podatek jest należny. Biorąc pod uwagę, że w samej tylko Warszawie niewynajęte jest obecnie około 616 tys. mkw. biur, w wielu przypadkach podatek będzie musiał być płacony mimo tego, że nieruchomość nie generuje przychodu – dodaje.
Chociaż podatek jest nazywany „galeryjnym", to mocno uderzy także we właścicieli biurowców. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w największych aglomeracjach w Polsce to 11,5 mln mkw., a wskaźnik pustostanów to 4 proc. Zasoby biurowe sięgają 9,7 mln mkw., a odsetek powierzchni niewynajętej to prawie ponad 10 proc.
Zdaniem analityków można się spodziewać, że właściciele nieruchomości będą chcieli przerzucić część kosztów na najemców – o ile umożliwią to zapisy w umowach.