Ćwierć miliarda złotych zapłaci Robyg za upolowaną parcelę w Warszawie. Deweloper nie ujawnił szczegółów poza tym, że na działce można postawić 100 tys. mkw. zabudowy mieszkaniowo-usługowej. W całym 2020 r. spółka kupiła ziemi za 452 mln zł pod budowę 390 tys. mkw. w czterech aglomeracjach.
Wyniki deweloperów za I kwartał świadczą o tym, że popyt na mieszkania jest mocny i ten, kto jest w stanie uzupełniać ofertę, może liczyć na bardzo dobrą sprzedaż. Polowanie na duże tereny, o które konkurencja z racji skali potrzebnego finansowania jest mniejsza, to jedna ze strategii deweloperskiej elity na trudnym rynku gruntów. Ale i tu pojawiają się już schody.
Gotówka szuka portu
– Posiadanie dzisiaj dużego banku ziemi w porównaniu ze skalą rocznej sprzedaży może być jedną z głównych przewag konkurencyjnych danego podmiotu na rynku – komentuje Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator. – Duzi gracze mają z jednej strony łatwiej, bo ich możliwości są większe: mogą kupować duże grunty lub pozwolić sobie na kupno parceli, które muszą przejść dłuższą ścieżkę administracyjną. Z drugiej strony mają trudniej, bo utrzymywanie wysokiej sprzedaży wymaga stałego uzupełniania banków ziemi i zakupów gruntów w różnych lokalizacjach, co jest dziś bardzo utrudnione. Konkurencja o większe działki jest coraz większa, bo coraz więcej podmiotów stać na takie zakupy – podkreśla.
Bartłomiej Zagrodnik, partner zarządzający w Walter Herz, dodaje, że na razie deweloperzy nie mają trudności z zakupem terenów inwestycyjnych pod duże projekty. Jednak rynek nieruchomości jest postrzegany jako idealne miejsce do bezpiecznego lokowania kapitału, a gotówki na rynku jest sporo. To powoduje, że o najciekawsze oferty, które się pojawiają, konkuruje czasem nawet kilkunastu inwestorów. – Z uwagi na niedobór gruntów inwestycyjnych polski rynek idzie w stronę tego, co od dawna widzimy w krajach z bardziej rozwiniętą infrastrukturą biurową i mieszkaniową, czyli konwersji, przebudowy i unowocześniania przestarzałych obiektów oraz poszukiwania alternatywnych możliwości zagospodarowywania najlepiej zlokalizowanych gruntów – mówi Zagrodnik.
– Rynkowe tuzy informują o bankach ziemi zabezpieczających ich działalność na kilka lat naprzód. W mniejszych podmiotach zapewne nie wygląda to tak kolorowo, ale do całkowitego wyczerpania ich zapasów gruntów raczej jeszcze bardzo daleko – uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Taki wniosek nasuwa choćby pobieżna analiza pozyskiwanych przez deweloperów pozwoleń na budowę. Dramatu w statystykach GUS nie widać. Dopóki trend tak wygląda, załamania produkcji mieszkań z powodu niedoboru gruntów inwestycyjnych nie będzie – dodaje.
Palący problem
– Brak gruntów to problem numer jeden branży. W latach 2015–2019 cena ziemi pod mieszkaniówkę wzrosła o 70 proc., podczas gdy ceny lokali o 18 proc. Szalone ceny działek, które dzisiaj muszą płacić deweloperzy, znajdują swoje odbicie w cenie mieszkania po około trzech latach – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Grunty zostały zamrożone pod program Mieszkanie+, ograniczono handel ziemią rolną, a projekty na specustawie mieszkaniowej można policzyć na palcach. Do tego brakuje działek pod planem zagospodarowania przestrzennego czy z wystarczającą infrastrukturą. Mamy dwie małe jaskółki. Pierwsza to fakt, że część miast określiła jasno oczekiwania od deweloperów, by ci uzyskiwali zgodę na projekty w ramach specustawy, a kilka samorządów, mimo pierwotnej awersji, pracuje nad takimi wytycznymi. Tu jest bardzo duży potencjał inwestycyjny. Złożyliśmy do ministerstwa kilka postulatów legislacyjnych w tym zakresie, które warto rozważyć wspólnie z samorządami – dodaje.
Zdaniem Płochockiego drugi dobry sygnał to ustawa mieszkanie za grunt (deweloprzy budują na ziemi zapewnionej przez gminy, a w zamian za to oddają im umówioną pulę lokali). – Niestety, nie będzie to duża skala. Jeśli uda się w tym roku rozstrzygnąć przetargi na dziesięć działek, a w przyszłym na sto, uznamy to już za bardzo duży sukces – mówi Płochocki. Wskazuje, że nadal brakuje działania, jeśli chodzi o grunty w posiadaniu Skarbu Państwa, zwłaszcza spółek: – Firmy potrzebują jasnej politycznej deklaracji, że niewykorzystywane grunty mogą wystawić na sprzedaż. Dzisiaj boją się podejmować takich decyzji – mówi.
Siła mniejszych miast
Jeśli chodzi o podaż, na pierwszy rzut oka sytuacja nie wygląda źle. Według GUS po dwóch miesiącach br. liczba mieszkań w projektach, które uzyskały pozwolenie na budowę, wzrosła aż o 42 proc., do 33 tys. Widać jednak ogromną zmianę strukturalną. Największy rynek, warszawski, plasuje się dopiero na szóstej pozycji przez dramatyczny spadek liczby wydawanych pozwoleń. Na minusie są też Wrocław i Kraków. Pozostałe miasta z top 6 poradziły sobie bardzo dobrze. Deweloperzy ewidentnie wzięli na celownik średnie i mniejsze miejscowości, gdzie najwyraźniej procedury administracyjne są szybsze. Spektakularny skokowy wzrost do poziomów, które notują największe rynki, mamy w Słupsku i Katowicach. Boom ustał za to w Bydgoszczy, która rozkwitała w zeszłym roku.
