Budowa i remont

Rynek pierwotny: jak budują deweloperzy

materiały prasowe
Masowe budownictwo jest jak jedzenie z konserwantami – tanie. Może odbić się czkawką. Jak zatem wybierać mieszkanie, aby nie żałować?

Radzi Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży w Skanska Residential Development Poland:

– Przez nieszczelne krany możemy tracić nawet 2,5 tys. litrów wody w skali roku. Strata jest duża, biorąc pod uwagę, że człowiek w ciągu całego życia zużywa ok. 42 tys. litrów. Ogrzewanie mieszkania z nieszczelną izolacją to kolejny koszt. Aż do 30 proc. ciepła ucieka przez źle wykonany dach i ściany. Kolejne 20 proc. – przez okna i drzwi. Warto też wiedzieć, że średnio na jedną inwestycję mieszkaniową przypada 855 defektów budowlanych. Można tego uniknąć, jeżeli na etapie wznoszenia budynku deweloper zadba o staranne wykonanie prac i użycie odpowiednich materiałów.

Dlaczego płacisz mniej?

Ceny mieszkań o podobnym metrażu na warszawskim rynku pierwotnym mogą odbiegać od siebie znacznie w zależności od lokalizacji, standardu wykończenia czy dodatków, jakie w swojej ofercie proponuje deweloper. Różnice w cenach, jakie musimy zapłacić za metr kwadratowy mieszkań, w obrębie jednego miasta mogą sięgać nawet 50 proc. Skąd taka przepaść cenowa?

Poza wymienionymi składnikami ceny, należy wziąć pod uwagę również to, że cała inwestycja musi się deweloperowi po prostu opłacić. Wydaje się, że nie ma innego wyjścia: na czymś firma musi zaoszczędzić. Są takie wydatki, na które nie ma wpływu. Nie można zmniejszyć na przykład kosztów związanych z formalnościami notarialnymi czy urzędowymi (takimi jak np. nabycie praw do użytkowania wieczystego działki czy podatek od nieruchomości) – te są odgórnie ustalone. Deweloper jest zawsze zależny również od cen gruntów, a te są wyższe w centrum miast i w bardziej atrakcyjnych rejonach. Tu także nie ma dużego pola negocjacji i obcinania kosztów. Znajduje się je między innymi w wykorzystaniu tańszych materiałów budowlanych i rozwiązań technologicznych.

W 2015 roku eksperci z Politechniki Poznańskiej zanalizowali osiem projektów mieszkaniowych, liczących łącznie 1524 mieszkań. Na każdą inwestycję przypadło średnio 855 defektów budowlanych, a prawie 90 proc. z nich było spowodowane wadami powstałymi już na etapie budowy. Wynika z tego, że duża część wad jest związana z wykorzystaniem nieodpowiednich materiałów budowlanych i źle dobranych, a czasami także przestarzałych, rozwiązań technicznych.

Dlaczego tak szybko?

Według danych GUS średni czas powstawania budynku wielorodzinnego w Polsce wynosi 25 miesięcy. Deweloperzy, którzy mają doświadczenie w budowaniu dużych kompleksów mieszkaniowych, potrzebują od około półtora roku do dwóch lat, aby wprowadzić lokatorów na nowe osiedle. Choć istnieje tendencja do skracania procesu inwestycyjnego, co wynika między innymi z coraz większej dostępności zaawansowanych technologii, to warto mieć świadomość, że nie każdy etap można skrócić.

Z doświadczenia wiemy, że stawiając sobie wysoko poprzeczkę i np. dokonując wyboru lokalizacji tak, by umożliwiała ona realizację przyjętych standardów, często trzeba zmierzyć się m.in. z długim czasem oczekiwania na pozwolenie na budowę. Mamy jednak świadomość, że czasem warto poczekać, warto użyć lepszych materiałów i nie rywalizować z czołowymi deweloperami w liczbie sprzedanych mieszkań. Jest to w naszej opinii cena, którą warto zapłacić za możliwość wprowadzenia na rynek wysokiej jakości produktu.

Może się wydawać, że najwięcej czasu zabiera pierwszy etap budowy, czyli przygotowanie gruntu, na którym ma powstać nowe osiedle, a następnie stawianie fundamentów. Obecnie jednak nie stanowi to już problemu dla budowlańców. Projektowanie w 3D i specjalistyczne aplikacje pozwalają wykonawcom nawet przed rozpoczęciem procesu budowy wykluczyć ewentualne błędy konstrukcyjne, które w przyszłości mogłyby zagrozić mieszkańcom.

Czy tanio się opłaci?

W ostatnich latach na rynku nieruchomości zaszła pewna zmiana sposobu myślenia. Nie tylko deweloperzy zmienili podejście do biznesu, ale także Polacy inaczej podchodzą do kupowania mieszkań. Zamiast pytania o to, czy stać nas na zakup mieszkania o podwyższonym standardzie, zaczynamy się zastanawiać, jaki poniesiemy koszt mieszkania w lokum nieprzyjaznym dla naszego zdrowia i środowiska lub znajdującym się w niekorzystnej lokalizacji. Nawet w sytuacji, gdy dane mieszkanie początkowo kusiło nas niską ceną.

Zresztą, zmiana ta nie dotyczy tylko kwestii związanych z mieszkalnictwem. Jakiś czas temu przekonaliśmy się do kupowania droższej, ale za to zdrowszej i wyższej jakości żywności czy wyposażenia domowego. Pocieszające jest, że coraz więcej firm na polskim rynku budowlanym opiera swoją politykę na jakości i nowoczesnych technologiach, które choć z jednej strony wiążą się z wyższym kosztem początkowym, to w dłuższej perspektywie generują oszczędności.

Przykładem mogą być takie systemy jak np. wykorzystanie wody szarej czy montaż energooszczędnego oświetlenia. Choć zastosowanie takich rozwiązań wpływa w pewnym stopniu na wyższą cenę mieszkania, to w ostatecznym rozrachunku bardziej się opłaca, bo np. przedłuża żywotność artykułów gospodarstwa domowego czy po prostu wpływa na nisze koszty utrzymania budynku. Ma to znaczenie dla mieszkańców, którzy w zamian zapłacą niższe rachunki.

Oczywiście można znaleźć tanie i bezpieczne mieszkanie czy nawet dom w cenie mieszkania, któremu trudno zarzucić wady dotyczące bezpieczeństwa czy jakości wykończenia. Znajdując takie lokum, musimy mieć jednak świadomość, że taka oferta jest ograniczona. Należy również pamiętać o tym, że tańsze mieszkania zazwyczaj można spotkać na osiedlach na obrzeżach miast lub poza ich granicami, a taka lokalizacja również okupiona jest pewną dodatkową ceną. Składa się na nią między innymi koszt dojazdów do pracy czy też po prostu do centrum miasta.

CV

Michał Witkowski – dyrektor sprzedaży w Skanska Residential Development Poland. Jest absolwentem ekonomii na SGH. Zdobył również tytuł MBA University of Minnesota. Z branżą budowlaną związany od ośmiu lat. Od ponad roku pracuje w Skanska, gdzie w 2015 r. objął funkcję dyrektora sprzedaży i członka zarządu spółki Skanska Residential Development Poland.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL