Firma Emmerson Evaluation (baza danych Evaluer) przeanalizowała ceny działek pod inwestycje wielorodzinne w dzielnicach największych miast w oparciu o transakcje z 2018 roku. „Rzeczpospolita" pierwsza publikuje ten raport.

– Na większości analizowanych rynków odnotowaliśmy wzrost cen gruntów – mówi Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation. – W niektórych dzielnicach Warszawy (np. na Woli i Pradze-Południe), ale i we wrocławskim Śródmieściu wzrost cen w skali roku przekraczał nawet 20 proc.

Najbardziej stabilne były rynki krakowski i szczeciński. Robert Korczyński zwraca uwagę, że deficyt atrakcyjnych terenów skłania deweloperów do inwestycji w grunty poindustrialne, wymagające np. remediacji. Na celowniku inwestorów są także parcele z obiektami objętymi ochroną konserwatorską, a nawet z problemami prawnymi. – Takie tereny ze względu na ryzyko inwestycyjne miały niskie ceny – zauważa Robert Korczyński. – Dziś jednak i one drożeją.

Rekordowe transakcje

W 2018 r. wiele transakcji nie doszło do skutku ze względu na szybki wzrost kosztów budowy. – Cena gruntu w połączeniu z kosztami budowy nie pozwalała na osiągnięcie opłacalnej marży dla dewelopera – podkreśla Korczyński. – Najwięksi gracze są zainteresowani dużymi terenami inwestycyjnymi, na których może powstać nawet kilkaset mieszkań. Skala inwestycji pozwala na uzyskanie wysokiego zysku.

Bardzo drogo jest w Warszawie. Średnia cena mkw. PUM gruntu (koszt zakupu ziemi przypadający na mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej) to 2,1 tys. zł. W 2017 r. było to 1,9 tys. zł. Warszawską średnią bardzo zawyżają ceny działek w Śródmieściu. Za mkw. PUM parceli pod zabudowę wielorodzinną trzeba tam płacić średnio 4,9 tys. zł. Na Mokotowie – 2,9 tys. zł, a na Woli – 2,7 tys. Najtańsza jest Białołęka ze średnią 1,1 tys. zł za mkw. PUM. Najwięcej transakcji Emmerson Evaluation odnotował w ub.r. na Mokotowie. Dużo gruntów sprzedaje się też na Białołęce, Bemowie, Woli i Targówku. Do inwestycji w tych dzielnicach zachęca II linia metra. – Nowe osiedla powstają także w sąsiedztwie linii kolejowych w Ursusie i w pobliżu budowanej południowej obwodnicy Warszawy – zauważa Robert Korczyński.

Sprzedaż terenu pod osiedla i obiekty usługowe na Mokotowie za ponad 200 mln zł to jedna z najdroższych stołecznych transakcji w 2018 r. Poindustrialne tereny na Ursynowie sprzedano za ponad 120 mln zł.

Spośród analizowanych miast najmniej za tereny inwestycyjne płacono w Łodzi. Średnio to 650 zł za mkw. PUM. – Za grunty w centrum płacono średnio 850 zł za mkw. PUM – podaje Korczyński. Łódzkie dzielnice Górna i Widzew oferują parcele w średnich cenach 700 zł za mkw. PUM, Polesie – 500 zł, a Bałuty – 450 zł za mkw. PUM.

– W Łodzi, w przeciwieństwie do innych miast, podaż gruntów inwestycyjnych jest relatywnie duża – komentuje ekspert Emmerson Evaluation.

W ostatnim czasie najwięcej działek deweloperzy kupowali w centrum miasta. Dużym zainteresowaniem cieszą się też grunty na bliskim Polesiu.

– Na Widzewie popularne są osiedla Olechów i Janów, a w dzielnicy Bałuty – Julianów i Marysin – wskazuje Korczyński. Najdroższa ubiegłoroczna transakcja na łódzkim rynku gruntów to zakup za 17 mln zł terenów w okolicach Manufaktury na Bałutach.

W Krakowie średnia cena mkw. PUM gruntu pod osiedla wielorodzinne to 1,65 tys. zł. Utrzymuje się na poziomie z 2017 r. Najdroższe transakcje odnotowano w Śródmieściu, gdzie średnia cena wyniosła 2,3 tys. zł za mkw. PUM. Tańsze grunty można było kupić w Podgórzu (średnia cena: 1,55 tys. zł za mkw. PUM) i w Krowodrzy (1,35 tys. zł). Najtaniej było w Nowej Hucie – średnia to ok. 1 tys. zł za mkw. PUM.

W Krakowie najwięcej inwestycji powstaje w Podgórzu (ponad 40). Prężnie rozwija się osiedle Kliny-Zacisze. Dużą aktywność deweloperów analitycy odnotowali także w Krowodrzy, gdzie powstają 34 osiedla. – Inwestorzy szukają gruntów pod inwestycje w dobrze skomunikowanych miejscach z więcej niż jednym środkiem komunikacji miejskiej – zauważa Robert Korczyński.

W cenie są też tereny w pobliżu planowanych inwestycji infrastrukturalnych. Jako przykład ekspert podaje planowaną linię tramwajową na Azory. W pobliżu tej trasy ma powstać niemal dziesięć osiedli mieszkaniowych.

Najdrożej, za niemal 36,5 mln zł, sprzedano grunt w Nowej Hucie.

W Gdańsku za teren pod zabudowę wielorodzinną inwestor zapłacił w ub.r. niemal 120 mln zł. Tyle kosztowała parcela w Śródmieściu. W Trójmieście najwyższe ceny za mkw. PUM obowiązują jednak w Sopocie. To średnio 2,4 tys. zł. W Gdańsku – 1,2 tys. zł, a w Gdyni – 1,25 tys. zł.

Także rewitalizacja

– W stolicy Trójmiasta trwają intensywne prace związane z rewitalizacją obszarów postoczniowych, które w planach miejscowych są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-komercyjną – mówi Robert Korczyński. – Większość jest w rękach deweloperów. Największym utrudnieniem dla inwestorów jest objęcie wspomnianych terenów ochroną konserwatorską – przypomina.

We Wrocławiu średnia cena za mkw. PUM gruntu pod osiedla to 1,05 tys. zł. Najdrożej wyceniano tereny na Starym Mieście (średnio 1,5 tys. zł za mkw. PUM). W Śródmieściu średnia cena sięgała 1,35 tys. zł.

Najtaniej jest w peryferyjnych dzielnicach jak Fabryczna i Psie Pole. Najdroższy grunt, wart 47 mln zł, inwestor kupił w ub.r. na Krzykach.

W Poznaniu najwięcej, bo 38 mln zł, kosztował w ubiegłym roku teren na Grunwaldzie. W przeliczeniu na mkw. PUM najdroższe są działki na Starym Mieście. Inwestorzy płacili za nie w ub.r. średnio 1,35 tys. zł. Najmniej trzeba wydać na ziemię w Nowym Mieście – przeciętnie 950 zł za mkw. PUM.

– W Poznaniu deweloperzy dużo budują w rejonie Łaciny w dzielnicy Nowe Miasto i Naramowic w dzielnicy Stare Miasto, gdzie powstaje nowa linia tramwajowa – opowiada Robert Korczyński. Sporo inwestuje się też w rejonie Strzeszyna i Podolan na Jeżycach. Najwięcej inwestycji powstaje na Starym Mieście – niemal 20. Na Grunwaldzie powstaje 14 osiedli, a na Nowym Mieście – 12.

Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, komentuje, że problem z dostępnością gruntów narasta z każdym rokiem. – Idealna działka pod osiedle jest przede wszystkim dobrze zlokalizowana – mówi. – Chodzi o odległości od niezbędnych do wygodnego życia miejsc, jak szkoła, sklepy, ale też dobrą komunikację, pozwalającą sprawnie przemieszczać się do innych dzielnic.

Deficyt tak położonych gruntów sprawia, że inwestorzy inwestują dalej od centrum – m.in. we Włochach, Ursusie, na Bemowie czy Białołęce w stolicy.

Gruntów jest coraz mniej, a ceny są coraz wyższe. – Przekraczają nawet 6 tys. zł za mkw. Ceny za tereny pod osiedla wielorodzinne dochodzą do ok. 30 mln zł – podaje Barbara Bugaj. – Dwie działki o powierzchni ponad 2,9 tys. mkw. na coraz modniejszej Wyspie Spichrzów w Gdańsku kosztowały prawie 36 mln zł i 32,5 mln zł. Dlatego deweloperzy chętniej decydują się na zakup działek zabudowanych z możliwością wyburzenia obiektów czy terenów ze skomplikowanym stanem prawnym, biorąc na siebie ryzyko i ciężar uporządkowania spraw – mówi.

Ekspertka przewiduje, że będzie coraz trudniej i coraz drożej, choć tempo wzrostu cen gruntów nieco wyhamowało. – Wiele wskazuje, że ceny ziemi będą rosły – ocenia. – Możemy się spodziewać zwiększonej dynamiki w perspektywie roku. Potem może nastąpić większa stabilizacja, ale raczej na wysokim poziomie cenowym – uważa.

Analityczka widzi jednak nadzieję dla szukających ziemi pod inwestycje mieszkaniowe. – Rozwiązanie wymaga jednak większej otwartości władz samorządowych. Szansą dla deweloperów mogłoby być uwolnienie zasobów ziemi rolnej w granicach miast, przy równoczesnym tworzeniu planów zagospodarowania uwzględniających zabudowę mieszkaniową.