Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak według Polaków zmienią się ceny mieszkań w 2026 roku
- Dlaczego coraz więcej osób postrzega nieruchomości jako bezpieczną inwestycję
- W jaki sposób wiek wpływa na decyzje o zakupie nieruchomości
- Jakie czynniki determinują wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym nieruchomości
Badanie nastrojów klientów na rynku nieruchomości w grudniu 2025 r. na zlecenie portalu Otodom wykonał Kantar. – Po okresie ostrożnego optymizmu osoby planujące zakup nieruchomości porzuciły nadzieję na spadki cen – mówią autorzy badania.
Czytaj więcej:
Ponad 16,3 tys. mieszkań na ukończonych osiedlach czekało na klientów pod koniec ub.r. na największych rynkach. W niektórych miastach wyprzedaż cał...
Pro
Zdążyć przed podwyżkami cen mieszkań
Wzrostów cen mieszkań w kolejnych 12 miesiącach spodziewa się 55 proc. badanych, to o 2 pkt proc. więcej niż w III kwartale ub.r.
Spadki cen przewiduje z kolei 14 proc. klientów, podczas gdy kwartał wcześniej na taki scenariusz wskazywało 20 proc. Ten wynik zaskoczył Katarzynę Kuniewicz, dyrektorkę badań rynku portalu Otodom. – Spadek o 6 pkt proc. to znacząca różnica. Coraz liczniejsza jest za to grupa tych, którzy oczekują stabilizacji cen nieruchomości – mówi Kuniewicz. To, że ceny się nie zmienią w ciągu roku, przewiduje 30 proc. badanych – o 3 pkt proc. więcej niż kwartał wcześniej.
W sumie, jak akcentują autorzy analiz, aż 85 proc. badanych nie spodziewa się już przecen na rynku nieruchomości.
We wzrosty cen mieszkań w ciągu najbliższych 12 miesięcy wierzą najbardziej Polacy w wieku 18-34 lat – spodziewa się ich 58 proc. klientów w tym wieku. – To młodzi dorośli, którzy mają największe problemy ze zdolnością kredytową – zauważa Katarzyna Kuniewicz.
O tym, że nieruchomości zdrożeją, są też przekonani starsi w grupach wiekowych 35-55 i 56-65 lat (po 51 proc.). Spadki cen są najbardziej prawdopodobne dla klientów w wieku 35-55 lat – uważa tak 20 proc. z nich. Stabilizacji oczekuje 33 proc. badanych w wieku 56-65 lat.
Czytaj więcej:
Po serii obniżek stóp procentowych część najemców rozważa zakup mieszkania na kredyt. Do oferty lokali wynajmowanych długoterminowo mogą trafić te...
Pro
– Przekonanie o dalszych wzrostach cen nieruchomości w obecnych warunkach rynkowych zadziałało jak katalizator. Przy dużej dostępności ofert i relatywnie stabilnej sytuacji kredytowej zachęciło do odkładanych wcześniej zakupów, co potwierdzają dobre wyniki sprzedaży na rynku deweloperskim w ostatnich miesiącach 2025 r. – podkreśla Katarzyna Kuniewicz. Jak dodaje, ta tendencja jest widoczna także w grupie najmłodszych badanych. – Zamiast czekać na korektę cen, starają się wyprzedzić kolejne podwyżki i ulokować swój kapitał w nieruchomościach – mówi ekspertka Otodomu.
Z danych serwisu wynika, że w IV kwartale 2025 r. deweloperzy na największych rynkach znaleźli chętnych na ponad 13,5 tys. mieszkań.
Po co kupujemy mieszkania
Z badania wynika, że Polacy wciąż wierzą, że nieruchomości są w stanie chronić kapitał. Aż 62 proc. badanych uznaje zakup mieszkania czy domu za dobrą inwestycję. – To przekonanie jest szczególnie silne wśród kobiet (64 proc.) i osób w wieku 35-55 lat (65 proc.) – wskazują autorzy badania.
Połowa klientów planuje zakup nieruchomości na własne potrzeby, ale jak zaznaczają analitycy Otodomu, motywacje są coraz bardziej zróżnicowane. – Co szósta osoba myśli o przyszłości bliskich. Chce kupić nieruchomość dla dzieci lub rodziców – mówią. Są też chętni na drugie domy na wakacje. Np. w grupie osób w wieku 56-65 lat to 8 proc., a wśród młodszych – 2 proc. 10 proc. stawia na najem długoterminowy.
Katarzyna Kuniewicz podkreśla, że z rynku wcale nie odpłynęli inwestorzy. Jak deklarują deweloperzy, transakcje inwestycyjne to niekiedy 25-30 proc.
– Wyniki badania pokazują, że cel zakupu w istotny sposób determinuje wybór konkretnego segmentu rynku. O ile rynek wtórny jest domeną osób szukających lokalu dla siebie, o tyle rynek pierwotny stał się magnesem dla inwestorów – mówi Paweł Jarząbek, ekspert Otodomu. – To właśnie na nowe nieruchomości najczęściej decydują się osoby planujące najem lub chcące zyskać na wzroście wartości nieruchomości w czasie – dodaje, zwracając uwagę na profil najmłodszych uczestników rynku (18-34 lata).
Czytaj więcej
Wzrost popytu na mieszkania w I kwartale przewiduje ponad 60 proc. pośredników. Większa dostępność kredytów może podbić ceny w drugiej połowie roku...
W tej grupie odsetek osób kupujących nieruchomości dla siebie jest najwyższy, wynosi 58 proc. – Jednocześnie to właśnie młodzi dorośli częściej wykazują zacięcie inwestycyjne w nowoczesnym wydaniu. Aż 9 proc. z nich planuje zakup, aby zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny (wobec 4 proc. ogółu), a 7 proc. szuka lokali na najem krótkoterminowy – wskazuje Paweł Jarząbek. – Widoczna u najmłodszych badanych chęć dywersyfikacji kapitału poprzez nieruchomości to sygnał, że mieszkanie przestało być postrzegane wyłącznie jako dach nad głową, a stało się kluczowym elementem budowania strategii finansowej.
Klientów zapytano też o ocenę deweloperów. – W ostatnich miesiącach 2025 r. pozytywną ocenę branży wystawiło zaledwie 16 proc. ankietowanych. – To najniższy wynik w historii badania – mówi Katarzyna Kuniewicz. – Jednak zamiast wzrostu otwartej niechęci, obserwujemy wyraźne przesunięcie nastrojów w stronę środka skali. Już co drugi respondent (50 proc.) ocenia działalność deweloperów neutralnie („ani pozytywnie, ani negatywnie” – wzrost o 6 pkt. proc. kwartał do kwartału).
Czytaj więcej
W 2025 r. właściciele mieszkań ostro walczyli z deweloperami o kupujących. Jak to wpłynęło na ceny, analizuje portal GetHome.pl.
Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego
Zacierają się też podziały między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Dla 33 proc. Polaków nie ma znaczenia, z którego rynku mieszkanie pochodzi. – Przy zbliżonych cenach ofertowych o wyborze decydują dziś przede wszystkim parametry użytkowe, takie jak metraż, układ czy infrastruktura społeczna – wskazują autorzy badania.
Ważny jest też cel zakupu. – Rynek wtórny dominuje tam, gdzie priorytetem jest cena (37 proc. vs 26 proc.) i zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (55 proc. vs 38 proc.) – wskazują analitycy. – Nowe inwestycje przyciągają osoby stawiające na standard wykończenia (15 proc. vs 8 proc.) oraz inwestorów. Aż 24 proc. kupujących od dewelopera planuje wynajem lokalu (wobec 12 proc. na wtórnym), a 21 proc. liczy na zysk z przyszłej odsprzedaży.
– Dla deweloperów wzrost grupy osób bez sprecyzowanych preferencji oznacza, że ich oferta musi dziś wygrywać nie tylko architekturą, ale przede wszystkim standardem i bezpieczeństwem procesu transakcji. Widzimy, że o ile cena jest głównym magnesem na rynku wtórnym, o tyle na rynku pierwotnym klienci szukają wyższego standardu wykończenia i transparentności – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz. – Kluczem do sukcesu staje się także umiejętne wpisanie inwestycji w tkankę miejską, infrastruktura społeczna, szczególnie istotna dla młodych nabywców kupujących mieszkanie na swoje potrzeby.
