W razie sporu o wysokość odszkodowania gmina może też wystąpić do sądu cywilnego o ustalenie tej ceny.
To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego, ważnego dla branży deweloperskiej, ale też dla samorządów.
Kwestia ta wynikła w sprawie, w której podwrocławska gmina Kobierzyce domagała się sądowego ustalenia, że wiąże ją umowne ustalenie z firmą deweloperską, która na jej terenie wybudowała osiedle domków jednorodzinnych oraz większy blok. Konkretnie chodziło o ceny za działki wyłączone z gruntu dewelopera pod drogi gminne, oczywiście niezbędne do funkcjonowania osiedla.
W umowie tej, zawartej jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji oraz wyodrębnieniem działek pod drogi, strony ustaliły konkretną cenę za metr kwadratowy i zastrzegły, że w sumie nie będzie to więcej niż 83 tys. zł.
Tymczasem deweloper wszczął postępowanie administracyjne w sprawie tego rozliczenia, które się zresztą jeszcze nie zakończyło. Chodzi o to, że biegły rzeczoznawca ustalił dwa razy wyższą wartość działek: 167 tys. zł.
W tej sytuacji gmina wystąpiła do sądu cywilnego, aby potwierdził (ustalił) umowną cenę przejętych przez gminę działek pod drogi.
Sąd Okręgowy, a następnie Sąd Apelacyjny we Wrocławiu żądanie gminy oddaliły, uznając, że to sprawa administracyjna. W tej sytuacji gmina nie ma zatem tzw. interesu prawnego do domagania się takiego ustalenia w sądzie cywilnym.
Gmina odwołała się do Sądu Najwyższego, przed którym jej pełnomocnik mec. Aleksandra Płudowska argumentowała, że zanim doszło do porozumienia, obie strony przeprowadziły negocjacje, bez których pewnie nie doszłoby do sprawnego przygotowania terenu pod inwestycję, której beneficjentem w pierwszej kolejności jest deweloper. Utrzymanie dróg będzie obciążać gminę.
Z kolei pełnomocnik dewelopera mec. Jolanta Bielak wskazywała, że doszło do ustalenia odszkodowania, zanim wydzielono grunt pod drogi. Twierdziła też, że doszło do swego rodzaju zrzeczenia się części należności, a właściwą drogą rozstrzygnięcia takiego sporu jest ścieżka administracyjna określona w art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Znacznie więcej o biznesie, finansach oraz prawie
Nie przekonała jednak Sądu Najwyższego.
– Jeśli dokładnie zaczniemy czytać art. 98 ust. 3 ustawy, to zobaczymy, że na początku mówi on o uzgodnieniu wysokości odszkodowania za przejmowany grunt. A dopiero jeśli do takiego porozumienia nie dojdzie, o trybie administracyjnym – wskazał sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski. Procedura cywilna ma zatem pierwszeństwo, jest wręcz wskazana w takich sprawach, i administracyjny tryb ustalania odszkodowania tej umownej drogi nie wyłącza.
Do takiego umownego ustalenia odszkodowania może też dojść jeszcze przed administracyjnym wyodrębnieniem działek pod drogi.
Wyrok Sądu Najwyższego jest ostateczny.
prof. Bartosz Rakoczy - Uniwersytet Mikołaja Kopernika
Dość często sądowi istotę sporu przesłaniają kwestie administracyjne. A w tym wypadku chodzi o odszkodowanie, które jest sednem prawa cywilnego. Tylko sąd cywilny jest w stanie ustalić i rozwiązać problem. Umowne czy ugodowe rozstrzygnięcia są ze wszech miar wskazane, zwłaszcza w procesie inwestycyjnym, i nie powinno się wciskać tych spraw w sztywne ramy sporu administracyjnego. Nawet jeśli jedną ze stron jest urząd, samorząd.
Sygn. akt: I CSK 261/17
