We wspólnocie gmina nie rządzi sama

Wspólnoty mieszkaniowe powstają m.in. w wyniku sprzedaży mieszkań komunalnych ich dotychczasowym najemcom. Każdy z właścicieli lokali ma jednocześnie udział w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że ma prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości. Jest ponadto obowiązany do ponoszenia kosztów związanych z ich utrzymaniem, a jednocześnie ma prawo do czerpania pożytków, jakie części wspólne nieruchomości mogą przynosić.

Do części wspólnych nieruchomości zalicza się przede wszystkim te, które służą wszystkim mieszkańcom. Będą to np. [b]klatki schodowe, windy, strych, dach, elewacja, sieci wodociągowo-kanalizacyjne, instalacje centralnego ogrzewania, elektryczne, a także grunt (działka), na której dom stoi.[/b]

Nieruchomością wspólną trzeba zarządzać. Prawo to przysługuje co do zasady wszystkim współwłaścicielom. Oznacza to, że gmina, sprzedając lokale w należącym do niej budynku, przestaje samodzielnie decydować o losach powstałej w ten sposób wspólnoty. Musi dopuścić do głosu także pozostałych współwłaścicieli.

[srodtytul]Decyduje liczba lokali[/srodtytul]

Sposób zarządzania nieruchomością wspólną zależy od liczby wyodrębnionych lub przeznaczonych do wyodrębnienia lokali w danym budynku. W zależności bowiem od ich liczby może powstać albo mała, albo duża wspólnota mieszkaniowa.

Zgodnie [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C5A8C8C44424000D82233EF44342EEAC?id=128489]z art. 19 omawianej ustawy[/link], jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela (np. gminy), nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] i [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=906021C3C4F8A71B08066CD633B6506B?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link] o współwłasności.

Jeżeli natomiast lokali wyodrębnionych (wraz z niewyodrębnionymi należącymi nadal do gminy) jest więcej niż siedem, to mamy do czynienia ze wspólnotą dużą. Wówczas właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu. Może on być jednoosobowy lub kilkuosobowy, a w jego skład wchodzić mogą jedynie osoby fizyczne. Nie ma natomiast znaczenia, czy zostaną one wybrane spośród właścicieli lokali czy też spoza ich grona (art. 20 ust. 1).

Czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie. Natomiast [b]do podjęcia przez ten organ czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda właścicieli wyrażona w uchwale.[/b] W drodze uchwały współwłaściciele udzielają także zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Biorąc pod uwagę brzmienie art. 63 § 1 kodeksu cywilnego, należy przyjąć, że uchwała wyrażająca zgodę na podjęcie określonych czynności przez zarząd może zostać podjęta także później.

[ramka][b]Przykład[/b]

Wśród czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a więc wymagających uzyskania zgody właścicieli, przykładowo można wymienić:

- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy,

- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

- zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

- nabycie nieruchomości,

- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.[/ramka]

[srodtytul]Podejmowanie uchwał...[/srodtytul]

Uchwały właścicieli mogą być podejmowane co do zasady albo na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Ustawa dopuszcza również trzecią możliwość. Zgodnie bowiem z jej art. 23 ust. 1 uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania przez zarząd.

Zasadą jest, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Od tej reguły został przewidziany wyjątek. Mianowicie w umowie lub podjętej uchwale właściciele mogą zdecydować, że uchwały będą zapadać według reguły, że na jednego właściciela przypada jeden głos.

Głosowanie według tej zasady można także wprowadzić na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 20 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej.

[srodtytul]... i ich zaskarżanie[/srodtytul]

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę właścicieli do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inny jego interes. Tak wynika wprost z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Skoro uprawnienie to przysługuje każdemu właścicielowi, to z pewnością przysługuje i gminie.

Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w określonym terminie. Nie może on przekraczać sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. [b]Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów staje się wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu. [/b]Przepis art. 25 ust. 1a [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=67FDB4504AEE499C949288E40CF2FBD2?id=128489]ustawy o własności lokali[/link], poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały [b](wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 19 lutego 2004 r., sygn. akt I ACa 1297/03)[/b].

Sądem właściwym do rozpatrywania spraw o uchylenie uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej jest sąd okręgowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości.

[ramka]W małych wspólnotach mieszkaniowych możliwe jest, aby zarządzanie budynkiem sprawowała gmina samodzielnie, bez formalnego zlecenia od pozostałych właścicieli. Jest to jednak możliwe jedynie, gdy pozostali członkowie nie są w stanie w danej chwili zarządzać nim samodzielnie. O fakcie tym gmina powinna ich jednak powiadomić.[/ramka]

Zadania Samorządu Wspólnoty Mieszkaniowe

Pozostało 93% artykułu