Sprawdź kancelarię notarialną przed sporządzeniem kontraktu

Sprzedaż jest umową odpłatną i wzajemną, w której sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność rzeczy i wydać rzecz kupującemu, a ten ostatni zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić ustaloną przez strony cenę. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

[srodtytul]Grunt, budynek, lokal[/srodtytul]

Nieruchomością budynkową są budynki trwale z gruntem związane lub ich części, pod warunkiem że na podstawie przepisów prawa stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tak będzie np. w sytuacji budynku postawionego na gruncie oddanym przez gminę w użytkowanie wieczyste. Grunt stanowi bowiem własność gminy, ale znajdujące się na nim budynki są własnością użytkownika wieczystego. Natomiast warunek trwałego związania z gruntem jest spełniony wówczas, gdy budynek nie może zostać od gruntu odłączony bez uszkodzenia jego konstrukcji. W konsekwencji wszelkiego rodzaju wiaty, altany czy kioski są przez ustawodawcę traktowane jako rzeczy ruchome.

Nieruchomością lokalową mogą być natomiast mieszkania i pomieszczenia użytkowe, które można wykorzystać np. na sklep czy zakład usługowy. Odrębna własność lokalu powstaje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej założonej dla wyodrębnionego lokalu.

Natomiast grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali stanowiących od gruntu odrębny przedmiot własności, jest nieruchomością gruntową (art. 4 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=43AA92FD38CF65BE136A833DDF8BEC6F?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link], dalej – u.g.n.).

[srodtytul]Przetarg, rokowania[/srodtytul]

Sprzedaż nieruchomości przez gminę następuje co do zasady w drodze przetargu. Tak wynika wprost z art. 28 ust. 1 u.g.n. Przepis ten dopuszcza również możliwość sprzedaży w drodze bezprzetargowej, ale ten tryb należy traktować jako wyjątek. [b]Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu. Natomiast warunki sprzedaży z pominięciem tego trybu ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą.[/b] Zarówno w pierwszym, jak i w drugim wypadku podstawą sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości jest protokół (art. 28 ust. 3 u.g.n.).

Omawiając zasady sprzedaży gminnych nieruchomości, wspomnieć również należy o przepisie art. 18 ust. 2 pkt 9a [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=4D3C585810714F36C209F24406C3435F?id=163433]ustawy o samorządzie gminnym[/link]. Zgodnie z jego treścią rada gminy umocowana została do podejmowania uchwał określających zasady nabycia, zbycia i obciążania nieruchomości gruntowych.

[srodtytul]Wybór kontrahenta[/srodtytul]

Umowa przedwstępna do nabycia nieruchomości nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności, lecz do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tak samo należy traktować ofertę złożoną w trybie przetargowym na nabycie nieruchomości i oświadczenie organizatora przetargu (komisji przetargowej) o jej przyjęciu (wybraniu oferty). [b]Oświadczenia te nie wymagają formy aktu notarialnego, ponieważ w trybie przetargowym nie dochodzi ani do przeniesienia własności nieruchomości, ani do zobowiązania się do takiego przeniesienia.[/b] Aby taki skutek uzyskać, konieczne jest sporządzenie umowy.

[srodtytul]Wymagana forma czynności[/srodtytul]

Nie może być ona sporządzona jednak w formie dowolnej, np. ustnie, a nawet pisemnie. Umowa przeniesienia własności nieruchomości dla swej skuteczności wymaga bowiem formy szczególnej, a jest nią forma aktu notarialnego.

Niezachowanie tej formy pociąga za sobą określone skutki. Mówi o nich art. 73 § 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=D210A095945645A664C9B06E791E8A80?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]. Zgodnie z jego treścią [b]jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną (np. akt notarialny), czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.[/b]

W formie aktu notarialnego zawrzeć należy również umowę zobowiązującą do prze-niesienia własności nieruchomości (art. 158 kodeksu cywilnego).

Zasady sporządzania aktów określają przepisy ustawy

– Prawo o notariacie. Zgodnie z treścią jej art. 91 akt notarialny sporządza notariusz, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron. W przypadku sprzedaży gminnych nieruchomości konieczność sporządzenia takiego aktu wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, konkretnie z jej art. 27.

Powstaje zatem pytanie, czy zachodzi nieważność czynności prawnej, dla której ustawa zastrzegła formę aktu notarialnego, w sytuacji gdy akt taki sporządził notariusz zawieszony w czynnościach zawodowych?

[srodtytul]Umowa jest, własności nie ma[/srodtytul]

Możliwość zawieszenia notariusza w czynnościach przewiduje art. 68 ustawy – [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=6082CCDC63175D81147E5945040BD5E5?id=287682]Prawo o notariacie[/link], zgodnie z którym sąd dyscyplinarny może w czynnościach zawodowych zawiesić notariusza, przeciwko któremu wszczęto postępowanie karne, dyscyplinarne lub o ubezwłasnowolnienie. Zawieszenie notariusza w czynnościach jest zatem możliwe w sytuacjach, w których występuje uzasadnione podejrzenie, że jego walory moralne do sprawowania funkcji publicznej stały się wątpliwe albo utracił on zdolności intelektualne do prawidłowego wykonywania czynności. Zawieszenie ma więc za zadanie chronić interesy osób korzystających z usług notariuszy oraz osób trzecich, wobec których podejmowane czynności wywierają skutki prawne.

Skoro sporządzanie aktów notarialnych stanowi czynność zawodową notariusza, to stwierdzić należy, że w okresie zawieszenia notariusz nie może jej dokonywać. Jeżeli natomiast sporządzenia aktu się podejmie, to będzie on dotknięty nieważnością. Należy bowiem stwierdzić, że został sporządzony przez osobę nieupoważnioną ([b]por. uchwałę Sądu Najwyższego z 24 lutego 2009 r., sygn. akt III CZP 141/08[/b]).

Podobnie będzie w sytuacji, gdy akt zostanie sporządzony przez notariusza, który zawiesił prawo do prowadzenia kancelarii np. na czas zatrudnienia w Ministerstwie Sprawiedliwości, sądzie apelacyjnym czy sądzie okręgowym.

[ramka][b]Treść aktu[/b]

[b]Prawidłowo sporządzony akt powinien zawierać:[/b]

- dzień, miesiąc i rok oraz miejsce sporządzenia aktu;

- imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza;

- imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu;

- oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;

- stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;

- stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;

- podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;

- podpis notariusza.

Ponadto jeżeli akt notarialny obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, notariusz jest obowiązany zamieścić