Czynsz w euro może być rozwiązaniem dla PRS

Najwyższy od początku XXI wieku poziom stóp procentowych NBP oraz zapowiadane przez ekonomistów dalsze ich podnoszenie jednoznacznie negatywnie wpływa na możliwość uzyskania finansowania zakupu mieszkania przez przeciętnego Kowalskiego, co zwiększa presję na i tak już nadwyrężony rynek wynajmu. Lukę mogą wypełnić tzw. PRS-y tj. lokale mieszkalne na wynajem należące do inwestorów instytucjonalnych. Choć zgodnie z raportem Polskiego Związku Firm Deweloperskich liczba lokali w sektorze PRS w najbliższych latach znacząco wzrośnie i może przekroczyć 60 tys., rozwój rynku boryka się z istotnymi problemami. Jednym z nich jest ryzyko walutowe – obecnie prawie wszystkie czynsze za lokale mieszkalne w Polsce płacone są w złotych. Wpływa to na mniejszą możliwość szacowania przychodów dla inwestora zagranicznego, dla którego najbardziej przejrzystą walutą jest euro. Ponadto zwiększa to koszty finansowania inwestycji (w porównaniu do finansowania w złotych). Odpowiedzią na wskazane problemy może być płatność czynszu najmu w euro przez m.in. najemców projektów PRS. Takie rozwiązanie budzi wiele wątpliwości zarówno praktycznych (czy najemcy będą skłonni płacić czynsz najmu w innej walucie niż ich zarobki), jak i prawnych.

Euro wchodzić będzie powoli

Euro jako waluta rozliczeniowa jest stosowane z powodzeniem w umowach najmu przestrzeni komercyjnych (biurowych, magazynowych i handlowych). Na gruncie PRS wydaje się to szczególnie interesujące z punktu widzenia uzyskania dostępu do tańszych kredytów w euro i znacznego obniżenia kosztów ryzyka inwestora. Co warte uwagi, ze strony banków pojawiają się głosy, że uzyskanie finansowania w euro może być dostępne nawet dla inwestycji PRS, których portfel najmów nie jest wyrażony wyłącznie w walucie euro, ale częściowo też w złotych. Otwiera to drogę do sekwencyjnego, ostrożnego wprowadzania tej waluty na rynek PRS. Naturalnymi kandydatami do tej zmiany wydają się lokale standardu premium i lokale przeznaczone na wynajem dla studentów. W obu tych kategoriach znaczną część potencjalnych najemców stanowią osoby, które bądź to zarabiają w euro bądź w tej walucie otrzymują środki na utrzymanie.

Mając na uwadze aktualny stan prawny, możliwym wydaje się wprowadzenie do PRS-ów płatności czynszu w euro. Ani ustawa o ochronie praw lokatorów, ani inne przepisy prawne nie wprowadzają zakazu płatności czynszu w walucie obcej przez najemców. W takim przypadku obowiązują zasady ogólne, a więc świadczeniem pieniężnym w rozumieniu kodeksu cywilnego jest nie tylko świadczenie wyrażone w złotych, ale także w walucie obcej (np. w euro). Ponadto jeżeli świadczenie określono w walucie obcej, i jeśli strony w umowie zastrzegą, że jego spełnienie możliwe jest tylko w tej walucie, to dłużnik (najemca) co do zasady nie może spełnić tego świadczenia w złotych. Umieszczenie w umowie najmu powyższej tzw. klauzuli zapłaty efektywnej powoduje zatem w wymiarze praktycznym, że najemca będzie zobowiązany do zapłaty czynszu jedynie w określonej walucie obcej.

Wprowadzenie euro w przestrzeń najmów lokali mieszkalnych (i powiązanych usług zakwaterowania) budzi jednak kontrowersje. Rynek wyrażał bowiem już zaniepokojenie, czy śladem kredytów frankowych takie klauzule umowne nie będą narażone na klasyfikowanie jako abuzywne (niedozwolone).

Czynsz to nie kredyt frankowy

Niedozwolone postanowienia umowne są to postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interes. Powyższe nie dotyczy postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Należy zwrócić uwagę, że w przypadku umowy najmu, określenie świadczenia czynszu w walucie obcej jest określeniem głównego świadczenia najemcy, a zatem już na tej podstawie uznanie takiej klauzuli za abuzywną nie jest oczywiste. Dodatkowo, w przypadku gdy najemcy pozostawiony został wybór czy może płacić czynsz w złotych, czy w euro, ryzyko uznania takiej klauzuli za niedozwoloną jest znikome. Warto jednak podkreślić, że mowa jest tylko o czynszach najmu wprost wyrażonych w euro w samej umowie (nie wzorcu umownym), nie zaś denominowanych lub indeksowanych do euro, co stanowi odrębne rozwiązanie, obarczone innymi czynnikami ryzyka.

Należy także zauważyć, że podstawową różnicą pomiędzy umową kredytu frankowego a umową najmu, jest czas na jaki obie umowy są zawarte. Na rynku najmu w Polsce, w tym na rynku PRS, umowy najmu (lub zakwaterowania) zawierane są zwykle na rok. Tak krótki okres najmu powoduje, że ryzyko walutowe jest dla najemcy bardziej ograniczone niż dla kredytobiorcy frankowego. Ponadto, zapłata czynszu w euro nie wymaga żadnych przeliczeń, jak to miało miejsce w przypadku kredytów frankowych.

W doktrynie wskazuje się jednak, że zmiany wartości walut mogą być przyczyną dla uruchomienia kompetencji sądu do zmiany treści stosunku prawnego. Jedną z podstaw może być tzw. klauzula rebus sic stantibus. Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą (czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy) sąd może m.in. zmienić treść zobowiązania (sposób wykonania, wysokość świadczenia, w tym np. przewalutowanie świadczenia) lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Sądy jednak niechętnie sięgają do tego rozwiązania, wskazując na zastosowanie tej klauzuli w ostateczności, doprecyzowując, że zmiana nadzwyczajna musi być nieprzewidywalna w chwili zawarcia umowy, niezależna od woli stron i wykraczająca poza typowe ryzyko gospodarcze. Dopełnieniem klauzuli rebus sic stantibus jest jednak przepis art. 3581 § 3 kodeksu cywilnego (tzw. mała klauzula rebus sic stantibus), zgodnie z którym w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza (po powstaniu zobowiązania) sąd może – po rozważeniu interesów stron i zgodnie z zasadami współżycia społecznego – zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego. Uprawnienie do żądania takiej zmiany w projektach PRS przysługiwałoby tylko lokatorowi jako stronie, która nie prowadzi przedsiębiorstwa. Omawiany przepis jest w polskim orzecznictwie wykorzystywany w celu dodatniej waloryzacji świadczeń, których wartość nominalna nie odzwierciedla wartości pieniądza w czasie, jednakże w judykaturze wskazuje się, że jednym z kryteriów oceny zmiany siły nabywczej jest także kurs dewiz. Nie jest zatem wykluczone zastosowanie tego przepisu w przypadku zmiany wartości waluty euro, niekorzystnej dla najemcy.

Ryzyka polityczne

Nie bez powodu rynek obawia się, że wprowadzenie płatności czynszu w euro może uruchomić zmiany legislacyjne. Podobnie, jak w przypadku planowanych ograniczeń podatkowych czy możliwości dokonywania zakupu mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych, tak i w tym przypadku nie możemy wykluczyć ingerencji ustawodawcy wobec narzucenia przez wynajmujących płatności czynszu w euro. Celem ustawodawcy jest bowiem ochrona praw lokatorów, a wprowadzenie w praktyce płatności w euro w projektach PRS może zostać zinterpretowane jako przeniesienie ryzyka walutowego na lokatora. Powstaje jednakże pytanie, czy ustawa ograniczająca obrót w euro byłaby zgodna z prawem europejskim.

Euro jako waluta czynszu najmu w sektorze PRS nie jest pozbawiona ryzyka. Praktyka kolejnych lat pokaże, czy rynek będzie podążał w tę stronę. Korzyści dla inwestorów są jednak wymierne, a aktualne przepisy prawne nie ograniczają tej możliwości. Sektor PRS mierzy się dziś z całym wachlarzem wyzwań, euro zaś może być odpowiedzią na choć kilka z nich.