Budzące duże kontrowersje przepisy o uporządkowaniu najmu krótkoterminowego (nad którymi pracuje Sejm) mogą spowodować też spore zamieszanie w podatkach. Pojawiają się już głosy, że przychody z wynajmu mieszkań czy domów na doby nie będą mogły być opodatkowane zwykłym prostym ryczałtem, jako tzw. najem prywatny. Właściciel będzie musiał założyć działalność gospodarczą i rozliczać się tak jak przedsiębiorca. Czy faktycznie jest takie ryzyko?
– Przepisy o najmie krótkoterminowym nie zmieniają nic w ustawach podatkowych. Ale mogą być pretekstem dla skarbówki do zmiany poglądów – przyznaje Wojciech Jasiński, doradca podatkowy, menedżer w ATA Tax.
Czytaj więcej
Gminy chcą udzielać licencji na wynajmowanie mieszkań na doby, a my nie będziemy temu przeciwni – mówi „Rzeczpospolitej” wiceminister sportu i tury...
Korzystne interpretacje o najmie krótkoterminowym
Przypomnijmy, że od kilku lat fiskus pozwala, aby właściciel mieszkania sam decydował o tym, jak opodatkować przychody z najmu. – Dotyczy to także tzw. najmu krótkoterminowego, czyli na doby albo tygodnie. Przychody z tego tytułu można rozliczać prywatnie i płacić od nich zryczałtowany podatek (8,5 proc., a po przekroczeniu 100 tys. zł przychodu rocznie 12,5 proc.). Skarbówka nie zmusza wynajmujących do zakładania działalności gospodarczej, nawet jak mają kilka/kilkanaście mieszkań i korzystają z platform typu Booking, Airbnb czy Nocowanie albo podpisują umowy z operatorami, którzy zajmują się obsługą turystów – mówi dr Piotr Sekulski, doradca podatkowy w kancelarii Outsourced.pl.
Potwierdza to np. interpretacja z lipca tego roku w sprawie kobiety, która kupiła, wyremontowała i wynajmuje lokal za pośrednictwem platformy rezerwacyjnej (nr 0112-KDIL2-2.4011.590.2026.1.MM), a także z zeszłego roku dotycząca mężczyzny zarabiającego na mieszkaniu w atrakcyjnej turystycznie miejscowości (nr 0112-KDIL2-2.4011.208.2025.1.WS).
Zmiany w ustawie o usługach hotelarskich
Co budzi niepokój wynajmujących? Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich. Wprowadza ona m.in. nową definicję takich usług. Będzie to „krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych”. Oznacza to, jak poinformował rząd po przyjęciu projektu, że „usługi hotelarskie będą obejmować także wynajem krótkoterminowy mieszkań, np. na kilka dni”.
– Usługi hotelarskie to działalność gospodarcza. Podatnik, który je świadczy powinien założyć firmę. Wtedy ma do wyboru trzy warianty opodatkowania: skala, liniowy PIT albo ryczałt – tłumaczy Piotr Sekulski.
– Na samych podatkach może nawet nie stracić, ale działalność gospodarcza to obowiązek opłacania składki zdrowotnej i często też składek na ubezpieczenia społeczne (jeśli nie płacimy ich z innego tytułu). A także sporo dodatkowych formalności – podkreśla Wojciech Jasiński.
Czytaj więcej
Rząd przyjął projekt ustawy o najmie krótkoterminowym, ale kłótnia o zgodę sąsiadów i gmin poróżniła koalicjantów. Samorządy są zaniepokojone. Akty...
Czy najem krótkoterminowy będzie rozliczany w firmie?
Czy po wejściu nowelizacji najem krótkoterminowy nie będzie mógł już być rozliczany ryczałtem jako tzw. najem prywatny (poza działalnością gospodarczą)? Skarbówka jeszcze chyba tego nie wie, bo Ministerstwo Finansów nie odpowiedziało „Rzeczpospolitej” na to pytanie (zadane 5 sierpnia).
Co o tym myślą doradcy podatkowi? Wskazują, że nowe przepisy nie powinny automatycznie wykluczać opodatkowania wynajmu na doby prywatnym ryczałtem. Wojciech Jasiński zwraca uwagę, że proponowana definicja usług hotelarskich nie różni się bardzo od obecnej. Jest tylko doprecyzowanie, że trwają „krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta”. – Tak naprawdę fiskus mógłby już na podstawie obecnej definicji uznawać krótkoterminowy najem za usługi hotelarskie. Skoro teraz tego nie robi, to może nie będzie też robił w przyszłości – mówi Wojciech Jasiński.
Zgadza się z tym Piotr Sekulski. – Kluczowe jest to, czy właściciel zajmuje się obsługą klienta w trakcie jego pobytu: sprzątaniem, przygotowywaniem posiłków, wymianą pościeli i ręczników, organizowaniem dodatkowych zajęć. Podatnicy we wnioskach o interpretacje piszą, że tego nie robią, czyli że nie świadczą usług hotelarskich. I skarbówka potwierdza, że nie muszą rozliczać się jak przedsiębiorcy. Niewykluczone, że nadal tak będzie – mówi Piotr Sekulski.
Nowe przepisy mogą sprowokować fiskusa do zmiany stanowiska
Eksperci są jednak zgodni, że nowe przepisy mogą sprowokować fiskusa do zmiany stanowiska. – Wynajmujących czekają nowe obowiązki, a to argument za tym, że zarabiają w sposób zorganizowany, czyli prowadzą działalność gospodarczą – mówi Wojciech Jasiński.
– Skarbówka lubi wykorzystywać takie preteksty. Wydaje się jednak, że przekwalifikowanie nie grozi tym, którzy wynajmą lokal podmiotowi zarządzającemu mieszkaniami. To on jest najemcą i zajmuje się całą obsługą klientów. Właściciel nie świadczy więc usług hotelarskich – tłumaczy Piotr Sekulski.
Czytaj więcej
Gminy będą się przyglądały lokalom wynajmowanym turystom. Mogą zażądać od nich podatku od nieruchomości według wysokich stawek przewidzianych dla b...
Jak wspomnieliśmy, nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich jest w Sejmie. Budzi spore kontrowersje, nawet w samej koalicji rządzącej. I może jeszcze sporo się w niej zmienić.
Etap legislacyjny: projekt wpłynął do Sejmu
Podatek od nieruchomości: gminom będzie łatwiej
Jak pisaliśmy w „Rzeczpospolitej” z 29 lipca gminy już od wielu lat uważają, ze wynajmowane krótkoterminowo mieszkania powinny być traktowane tak jak lokale zajęte na potrzeby działalności gospodarczej. Oznacza to wyższy podatek od nieruchomości. Wypowiadający się eksperci podkreślali, że po wejściu nowych przepisów gminom będzie łatwiej. Informacje o lokalach będą bowiem gromadzone w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych.
