Tym razem pod lupę inspektorów NIK trafiły gminy województwa pomorskiego, ale biorąc pod uwagę wcześniejsze raporty izby można powiedzieć, że taki sam problem, jak nad morzem mają z samowolami w górach i na Mazurach. Słowem, im okolica atrakcyjniejsza turystycznie, tym więcej przyciąga osób, które nie liczą się z prawem budowlanym czy zagospodarowaniem przestrzennym. I nie chodzi tylko o to, co robią na własnych działkach. Nie brak też przykładów „zagospodarowania” gruntów gminy czy Skarbu Państwa. Obszarów objętych zakazem zabudowy i chronionych przyrodniczo. Powstają na nich różne warianty domków rekreacyjnych czy typu holenderskiego. Bez kanalizacji, wodociągu, odbioru śmieci.
Ustalenia po kontroli Najwyższej Izby Kontroli
– Najwyższa Izba Kontroli sprawdzała, jak samorządy i nadzór budowlany radzą sobie w tym województwie z nielegalnymi inwestycjami w wybranych miejscach atrakcyjnych turystycznie. Wniosek jest jeden. Nie radzą sobie. W okresie objętym kontrolą (styczeń 2020 r. – sierpień 2025 r.) urzędnicy nie działali ani prawidłowo, ani skutecznie – podsumował kontrolę Bartłomiej Pograniczny, rzecznik prasowy NIK.
Zdaniem kontrolerów izby, mimo prawnych możliwości i obowiązków ani samorządy, ani nadzór budowlany nie poczuwały się do odpowiedzialności za identyfikowanie samowoli budowlanych, a przez to także do przeciwdziałania ich powstawaniu. Takie zaniechania prowadziły nie tylko do nieuprawnionego ingerowania w ład przestrzenny, ale także stwarzały zagrożenia dla przyrody i środowiska. NIK wytknął urzędom, że nawet jak wiedzą o istnieniu samowoli, na co wskazuje pobór podatku, to często nic z tą wiedzą nie robią.
Czytaj więcej
Kobieta rozbudowała dom na terenie należącym do sąsiadki. Sprawa trafiła do sądu. Wyrok wydał Naczelny Sąd Administracyjny, który wskazał, że bezsp...
Bałtyk, góry czy Mazury – wakacyjny raj także dla samowoli budowlanych
Samorządowców konkluzja NIK wzburzyła, bo ich zdaniem, walka z samowolą budowlaną, to kompetencja administracji rządowej, czyli nadzoru budowlanego. Nie samorządu gminnego czy też powiatowego. A że nadzorowi brakuje pracowników i pieniędzy na bieżące funkcjonowanie, to samowoli przybywa.
– Problemem jest często brak służbowego samochodu, którym inspektorzy mogliby pojechać na kontrolę. A co w tej sytuacji robi ustawodawca? Wprowadza uproszczoną legalizację samowoli budowlanej. My, czyli gminy województwa pomorskiego, ale także te położone w górach i na Mazurach, od początku wejścia w życie tych przepisów tłumaczymy politykom wszystkich opcji, że tę procedurę, zawartą między innymi w art. 49f prawa budowlanego trzeba usunąć. Niestety, w odpowiedzi dostajemy kolejne uproszczenia legalizacji samowoli, a nadzór budowlany zostaje obciążony uproszczoną legalizacją zamiast zajmować się tym, do czego został stworzony – mówi Adam Śliwicki, wójt gminy Krokowa.
Legalizacja po 20 latach i gdy nie ma decyzji o rozbiórce
Uproszczona legalizacja samowoli to ścieżka w prawie budowlanym, która otwiera się przed inwestorem, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat oraz nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki. – Wymagane jest złożenie trzech dokumentów (oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ekspertyzy technicznej potwierdzającej, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi i pozwala na jego bezpieczne użytkowanie oraz geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej legalizowanego obiektu). To wystarczy do zalegalizowania samowoli. Nie jest wymagana zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy. Nie trzeba też ponosić opłaty legalizacyjnej. Ta droga do zalegalizowania samowoli budowlanej jest otwarta także dla osób, które kompletnie zlekceważyły prawo i postawiły dom na terenach wyłączonych z zabudowy, nawet jeśli są to wydmy nadmorskie czy park krajobrazowy – wyjaśnia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Poza tą procedurą, na początku tego roku weszły w życie kolejne ułatwienia w zalegalizowaniu samowoli w postępowaniu naprawczym.
Czytaj więcej:
Plan miejscowy może istotnie wpływać na sposób korzystania z nieruchomości, a niekiedy także ograniczać prawa właścicieli. Dlatego ustawodawca szcz...
Pro
To wina ciągłego łagodzenia przepisów prawa budowlanego?
– Dlatego ten raport NIK tak nas zabolał, bo sprawia wrażenie, jakby te samowole, których skala przez lata narasta, to była nasza wina, podczas gdy gminy starają się z tym walczyć – mówi Adam Śliwicki.
W województwie pomorskim gminy wspólnie z urzędem marszałkowskim i Nadmorskim Parkiem Krajobrazowym przeprowadziły kontrolę samowoli dronami i wykonały pełną dokumentację. Na terenie Krokowej i Władysławowa wykryto ponad trzy tysiące potencjalnych samowoli.
– Dosłownie zasypaliśmy wnioskami o kontrolę powiatowy nadzór budowlany, żeby pokazać raz skalę, dwa brak narzędzi do efektywnego rozwiązywania problemu. Na to nałożyła się kontrola NIK, weszła w już toczącą się procedurę, ale inicjatywa należała do samorządów. Zadałem pytanie kontrolującym inspektorom, czy to jest kara za nasze działania, czy zbieg okoliczności – zastanawia się wójt gminy Krokowa.
– Mam olbrzymi żal do NIK za przedstawienie tak nierzetelnej informacji. Sam raport został po naszej interwencji zmieniony, a informacja o nim w ogóle tego nie uwzględnia. Będziemy oczekiwać jej sprostowania. Sytuacja z samowolami to jest efekt słabości państwa. My, czyli samorządowcy robimy w sprawie samowoli, co tylko się da. Prosimy polityków o zmianę prawa, ale nie ma zainteresowania, a NIK zamiast nam w tym pomóc, piętnuje nas – dodaje Roman Kużel, burmistrz Władysławowa, członek zarządu Związku Gmin Pomorskich.
Dr Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora biura Związku Powiatów Polskich uważa, że gminy nie godząc się na obciążanie ich winą za plagę samowoli mają rację w 100 proc.
– Ponoszą one odpowiedzialność za ład urbanistyczny wynikający z uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, czy też – ale tylko w pewnym zakresie – z wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Zwalczanie samowoli budowlanych to kompetencja powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego, przy czym nie powinno zmylić określenie „powiatowy”. Jest on co prawda częścią zespolonej administracji w powiecie, ale jego status jest zbliżony do powiatowego komendanta Państwowej Straży Pożarnej. Finansowanie inspekcji nadzoru budowlanego leży zatem po stronie budżetu państwa, a ten od lat przeznacza na ten cel zbyt niskie kwoty w stosunku do potrzeb. Jeśli koszt rozbiórki samowoli budowlanej będzie wynosił np. 1/4 rocznego budżetu inspektoratu, to nie wykona on tych działań w ramach wykonania zastępczego. Po prostu nie będzie w stanie wygospodarować niezbędnej kwoty – mówi dyr. Kubalski.
Problemem są przewlekłe procedury
Pieniądze są istotnym problemem, ale nie jedynym.
– Drugim jest przewlekłość procedur. Jeśli w przypadku słynnej warszawskiej samowoli budowlanej, hotelu „Czarny kot”, gdzie miasto było zdeterminowane i miało pieniądze, by doprowadzić do jego rozbiórki sprawa ciągnęła się kilkanaście lat, dzięki zastosowaniu przez właściciela wszystkich możliwości dawanych przez prawo, to o jakiej skuteczności walki z samowolami możemy mówić? Zwłaszcza jeśli politycy co jakiś czas wpadają na pomysł kolejnej abolicji. To więc nie władze samorządowe są odpowiedzialne za to, że trudno jest w Polsce skutecznie walczyć z samowolami – dodaje Grzegorz Kubalski.
Piotr Jarzyński nie ma wątpliwości, że słabość nadzoru jest jedną z przyczyn narastającego problemu z samowolami, ale nie zgadza się z argumentem, że gminy niewiele mogą zrobić.
– Starostwa powinny przekazywać gminom dane o pozwoleniach na budowę i przyjętych zgłoszeniach, a gmina, która nalicza podatek od nieruchomości, powinna sprawdzać, czy opodatkowany obiekt jest legalny i w razie wątpliwości zawiadamiać nadzór budowlany. Pomogłaby też regularna weryfikacja zdjęć lotniczych i satelitarnych. Odrębnym problemem jest egzekucja rozbiórek, bo na wykonanie zastępcze brakuje środków – mówi ekspert.
Również zdaniem adwokata, dr hab. Aleksandra Maziarza, prof. ALK, autora książki „Samowola budowlana w prawie budowlanym”, gminy jako odpowiedzialne za ład przestrzenny mają w walce z samowolami ważną rolę. Powinny sprawnie informować nadzór, gdy podejrzewają, że mają do czynienia z samowolą.
– Choć w ostatnich latach można dostrzec tendencję ustawodawcy do rozszerzania możliwości legalizacji samowoli budowlanych, obowiązujące regulacje nadal umożliwiają skuteczne eliminowanie takich obiektów. Problem tkwi w ich egzekwowaniu. Niedobory kadrowe i finansowe nie mogą usprawiedliwiać bezczynności, w szczególności nadzoru. Samowole budowlane na terenach atrakcyjnych turystycznie to najczęściej domki letniskowe. Ich wykrywanie nie jest szczególnie skomplikowane – mówi prof. Maziarz.
– Wystarczy porównać zdjęcia satelitarne z danymi zawartymi w Ewidencji Gruntów i Budynków oraz w rejestrze wniosków, decyzji i zgłoszeń w sprawach budowlanych. Widoczne na zdjęciach dachy i obrysy budynków, zestawione z informacjami z tych rejestrów, umożliwiają szybkie zidentyfikowanie obiektów wybudowanych bez wymaganych decyzji administracyjnych. Tego rodzaju analizy są już prowadzone z wykorzystaniem narzędzi sztucznej inteligencji w kilku państwach. Opracowanie i wdrożenie takiego, w istocie technicznego, systemu wykrywania samowoli budowlanych powinno stać się jednym z zadań głównego inspektora nadzoru budowlanego – uważa prof. Maziarz.
Ekspert postuluje też uproszczenie przepisów, by przypadki ewidentnej samowoli nie wikłały nadzoru w wieloletnie postępowania. Od kilku dni mamy wreszcie, po ponad roku, obsadzone stanowisko głównego inspektora. Zapytaliśmy GUNB, czy widzi możliwość poprawy skuteczności walki z rażącym łamaniem prawa, jakim jest samowola budowlana. Czekamy na odpowiedź.
