W Sejmie jest już rządowy projekt ustawy o usługach hotelarskich, która ma uporządkować traktowanie krótkoterminowego najmu. I choć w wyniku różnych stanowisk w koalicji rządzącej treść ustawy może się jeszcze zmienić w stosunku do projektu, to kierunek zmian jest raczej nieodwracalny. Lokale mieszkalne udostępniane na wynajem będą pod lupą władz państwowych i samorządowych. Pojawi się bowiem Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Wymaga tego nawet nie tylko projektowana ustawa, ale przede wszystkim unijne rozporządzenie 2018/1724, dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o takich lokalach.
Wprawdzie w rządowym projekcie nie przewidziano zmian w podatkach, ale wobec właścicieli takich lokali można będzie stosować istniejące już przepisy. Chodzi przede wszystkim o podatek od nieruchomości. Udostępnianie lokali na wynajem może być bowiem uznane za działalność podobną do usług hotelarskich, czyli prowadzenia biznesu.
Czytaj więcej
Rząd przyjął projekt ustawy o najmie krótkoterminowym, ale kłótnia o zgodę sąsiadów i gmin poróżniła koalicjantów. Samorządy są zaniepokojone. Akty...
Biznes w lokalu oznacza wyższy podatek od nieruchomości
W takich sytuacjach samorządy zwykle wymagają, by płacić podatek od nieruchomości według stawek właściwych dla lokali zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Konkretne stawki ustala każda gmina, jednak ustawowy pułap dla tych „biznesowych stawek” jest ponad dwudziestokrotnie wyższy od tych dla lokali mieszkalnych. Obecnie stawka dla zwykłych mieszkań nie może przekroczyć 1,25 zł, a dla lokali biznesowych – 35,53 zł za metr kwadratowy.
Takie podejście ma swoją podstawę w bogatym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego na ten temat. Kluczowa jest tu uchwała siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r. (sygn. akt III FPS 2/24). Sędziowie stwierdzili w niej, że „krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich”. Zaznaczyli przy tym, że lokale zajęte na taką działalność powinny podlegać stawkom podatku od nieruchomości, przewidzianym dla działalności gospodarczej.
Czytaj więcej
Gminy chcą udzielać licencji na wynajmowanie mieszkań na doby, a my nie będziemy temu przeciwni – mówi „Rzeczpospolitej” wiceminister sportu i tury...
NSA wskazał też, że skoro budynek mieszkalny nie jest zajęty na realizację trwałych potrzeb mieszkaniowych najemcy, to za opodatkowaniem właściwym dla biznesu przemawia „okoliczność wynajęcia pomieszczenia mieszkalnego na zasadach komercyjnych przez przedsiębiorcę”. W uzasadnieniu tej uchwały odnajdujemy też swoistą definicję najmu krótkoterminowego jako „rotacyjne zakwaterowanie, które nie stanowi realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych”.
Gminom łatwiej będzie odnaleźć hotelarzy
Jak zauważa Adam Hellwig, doradca podatkowy, partner w kancelarii Paczuski Taudul, już od wielu lat gminy traktują lokale wynajmowane krótkoterminowo jako zajęte na potrzeby działalności gospodarczej i pobierają podatek od nieruchomości według stawek właściwych dla biznesu. – Jednak utworzenie CWTON będzie dla nich ułatwieniem w odnajdywaniu takich lokali. W zasadzie wypis z takiego rejestru będzie gotowym dowodem na prowadzenie działalności zbliżonej do usług hotelarskich – przewiduje ekspert.
Podobnie uważa Michał Nielepkowicz, doradca podatkowy, wspólnik w Thedy & Partners. – Gdy dany lokal znajdzie się w tym wykazie, organy gminy będą miały wprost podaną informację, że służy on działalności hotelarskiej. Tym samym będą miały prawo domniemywać, że jest zajęty na potrzeby działalności gospodarczej – sugeruje Nielepkowicz.
Osobną, nie mniej istotną kwestią dla właścicieli takich lokali jest potraktowanie ich działalności przez władze skarbowe w kontekście prowadzenia biznesu. Wprawdzie projektowana nowela do ustawy hotelarskiej nie przewiduje zmian w PIT, CIT ani VAT, ale wiele może zależeć od interpretacji urzędów skarbowych. – Mogą się pojawić żądania opodatkowania dochodu z najmu na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej, a nie najmu prywatnego, podlegającemu zryczałtowanemu PIT. Ta kwestia prawdopodobnie wymaga dodatkowego uregulowania w prawie – twierdzi Michał Nielepkowicz.
– W praktyce część osób nie zdaje sobie sprawy, że już od początku wynajmowania lokalu na cele najmu krótkoterminowego, spełnia definicję działalności gospodarczej i podatnika w rozumieniu VAT, a unika opodatkowania VAT wyłącznie ze względu na nieprzekroczenie limitu sprzedaży, który od 2026 r. wynosi 240 tys. zł netto – zauważa Adam Hellwig. I dodaje, że po uruchmieniu CWTON łatwiejsze stanie się typowanie podatników do czynności sprawdzających w tym zakresie. – Przy okazji projektowania przepisów o najmie krótkoterminowym warto więc zastanowić się nad ich wpływem na praktykę – sugeruje ekspert.
Czytaj więcej
Premier Donald Tusk zwrócił się we wtorek do ministra sportu i turystyki Jakuba Rutnickiego i do ministry funduszy Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz o...
