W zeszłym roku wynajmowałam mieszkanie. Nie płaciłam zaliczek na PIT, ponieważ powiedziano mi, że mogę naliczyć wysokie koszty amortyzacji, bo lokal jest używany. Dlatego nie wyjdzie mi podatek do zapłaty. Czy mam otrzymany od lokatora czynsz oraz amortyzację mieszkania wykazać w zeznaniu rocznym? Jakie są jeszcze koszty najmu, które można wpisać do deklaracji? – pyta czytelniczka.
Czytaj także: PIT za 2018 r.: najem rozliczamy samemu
Z pytania wynika, że czytelniczka rozlicza najem według skali podatkowej (bo pisze o kosztach, których nie można odliczać na ryczałcie). Powinna więc złożyć PIT-36. Wpisuje w nim przychód (czyli czynsz otrzymany od lokatora), odejmuje od niego koszty i oblicza dochód.
Powinna wypełnić roczną deklarację także wtedy, gdy dochód jej nie wyjdzie (bo koszty są wyższe od przychodów). Wtedy wykazuje stratę, którą może odliczyć w następnych latach. Jeśli czytelniczka miała wyższe koszty niż przychody, nie musiała też w trakcie roku płacić zaliczek na PIT.
Jakie wydatki mogą obniżyć przychód z najmu? Przede wszystkim nakłady na nabycie mieszkania, które rozliczamy poprzez odpisy amortyzacyjne.
Podstawowa stawka amortyzacji to 1,5 proc. wartości lokalu rocznie. Jeśli jest to używane mieszkanie (czyli takie, które już przed zakupem miało przynajmniej pięć lat), możemy podwyższyć stawkę. Maksymalnie do 10 proc.
Przykład:
Pan Kowalski kupił ośmioletnie mieszkanie za 200 tys. zł. W zeszłym roku je wynajmował. Przyjął 10-proc. stawkę amortyzacji. Dało mu to roczny odpis w wysokości 20 tys. zł. Taką kwotę zaliczył do kosztów uzyskania przychodów.
Jakie jeszcze wydatki, oprócz nabycia mieszkania, mogą obniżyć przychód z najmu? Na przykład na jego remont bądź zakup wyposażenia. Potwierdza to jedna z interpretacji, w której fiskus zgodził się na rozliczenie w kosztach wydatków poniesionych przez właścicielkę na malowanie ścian, wymianę instalacji sanitarnej i drzwi, zakup sprzętu AGD oraz mebli.
Skarbówka pozwala też odliczyć odsetki od kredytu na wynajmowane mieszkanie. A także wydatki na polisę na życie wymaganą przy zawieraniu umowy kredytowej.
Pamiętajmy, że jeśli zajmujemy się wynajmem na dużą skalę, powinniśmy założyć działalność gospodarczą i rozliczać się z fiskusem jak klasyczny przedsiębiorca – według skali podatkowej albo płacąc podatek liniowy. W tej drugiej sytuacji musimy złożyć zeznanie roczne na formularzu PIT-36L.
