Kupić czy wynająć, czyli pośrednik w roli statystycznej wróżki

Często spotykam się z pytaniem: co się bardziej teraz opłaca - kupić mieszkanie czy zostać najemcą? Nie mogę od razu dać jednoznacznej odpowiedzi. Każda musi zaczynać się od słów: to zależy…

Właśnie, od czego zależy? Od ceny mieszkania, od lokalizacji, od cen najmu w podobnej lokalizacji, od tego ile mamy własnej gotówki, ile musimy pożyczyć i jakie mamy dochody, jak długo zamierzamy w tym miejscu mieszkać, gdzie pracujemy, jaką mamy rodzinę – to pytania podstawowe, ale i one nie wyczerpują listy zagadnień do rozpatrzenia przy rozstrzyganiu tytułowego dylematu.

Rozpatrzmy przykład młodego człowieka, który przybywa na studia do dużego miasta. Planuje studiować 5 lat i w tym czasie dorabiać. Czy bardziej opłaca mu się kupić kawalerkę czy ją wynająć? Ani jedno, ani drugie. Najbardziej opłaca mu się wynająć kilkupokojowy lokal w kilka osób. Mieszkanie w trzy osoby w trzypokojowym lokalu oznacza, że mamy pokój w cenie niewątpliwie niższej od ceny najmu kawalerki. Kawalerki w dużych miastach mają nadal wyśrubowane ceny, bo są i tak najtańszymi lokalami na rynku.

Jeżeli już ktoś jest mocno przywiązany do własności i woli „ciasne, ale własne” to powinien mieć na taki lokal przynajmniej 20 proc. na wkład własny i świadomość, że czeka go 20 – 30 lat spłacania rat, co oznacza, że z odsetkami zapłaci minimum dwa razy więcej niż kosztuje ta kawalerka w chwili zakupu. I musi wiedzieć, że przez pierwsze trzy lata spłaci może 15 do 20 proc. zadłużenia. Trzeba się mocno zastanowić, czy obecna cena za trzy lata nie będzie niższa i porównać odsetki od kredytu z ceną najmu i to, co za taką cenę się otrzyma!

Natomiast młodej rodzinie z dziećmi, której się trafia np. 100-metrowy dom w podstołecznej miejscowości, poradziłbym: kupcie dom, o ile stać was na spłatę rat. I też należy negocjować cenę. A do negocjacji przyda się dobry pośrednik.

Dwa przykłady:

1. Wystawiony na jednym z portali internetowych dom jednorodzinny w podwarszawskiej miejscowości bardzo się spodobał młodemu małżeństwu. Było jednak kilka problemów – wysoka hipoteka i równie wysoka cena. Przed młodymi ludźmi bank piętrzył trudności z uzyskaniem kredytu. Ponieważ pieniądze z kredytu miały być przelane najwcześniej 2 tygodnie po transakcji, właściciel domu bał się podpisać umowę sprzedaży. Zrozpaczeni małżonkowie postanowili skorzystać z pomocy pośrednika. Pośrednik przedstawił propozycje kilku innych domów, pomógł wybrać najlepszą z nich, wynegocjował ceną znacznie korzystniejszą niż oczekiwali nabywcy, wskazał bank, w którym kredyt został szybko i sprawnie przyznany oraz pozałatwiał wszelkie formalności.

2. Inne młode małżeństwo z niewielkimi - jak na rynek nieruchomości - oszczędnościami postanowiło nabyć działkę budowlaną i wybudować wymarzony dom tzw. metodą gospodarczą, czyli głównie przy użyciu własnych rąk. Poszukiwania działki szybko zmęczyły pełnych entuzjazmu ludzi. Jeśli działka się podobała, to cena była kosmiczna. Innym razem okazało się, że działka, owszem, ładna, cena przystępna, ale przypadkowo zagadnięty sąsiad wyjaśnił, że będzie toczył bój na śmierć i życie o to, żeby żaden dom nie przesłaniał mu widoku na sąsiadujący lasek. Zrezygnowani małżonkowie udali się w końcu do pośrednika, który miał w ofercie m.in. oglądaną przez nich wcześniej działkę z odstraszającą ceną. Pośrednikowi udało się wynegocjować z właścicielem cenę, która okazała się do przyjęcia. Wskazał na brak warunków zabudowy umożliwiających budowę domu (o czym nabywcy nie mieli bladego pojęcia), pomógł je załatwić i bezpiecznie przeprowadził transakcję.

Te przykłady ilustrują, że warto korzystać z pomocy pośrednika. Jednak trzeba pamiętać o tym, że wybór pośrednika jest równie ważny, jak wybór mieszkania, domu czy działki. Trzeba zasięgnąć opinii albo poprosić pośrednika o rekomendacje zanim skorzysta się z jego usług.

Ostatnio modne się stało oskarżanie pośredników o utrzymywanie wysokich cen nieruchomości. Bo przecież mają od tego prowizje. No właśnie: mają czy raczej nie mają, gdy spada liczba transakcji? Pośrednik jest zainteresowany przede wszystkim tym, żeby w ogóle doszło do transakcji, bo wcale mu prowizji nie zapłacą, choć teoretycznie miałby do niej prawo, nawet gdy do transakcji nie dojdzie. Tylko gdzie są ci klienci, którzy w takiej sytuacji płacą prowizje? Na rynku, gdzie najwyżej 40 proc. transakcji odbywa się z udziałem pośrednika?

Każda nieruchomość jest inna i każdy klient ma swoją niepowtarzalną sytuację materialną i rodzinną. Pośrednik musi być prawnikiem, ekonomistą, trochę urbanistą i budowlańcem i jeszcze psychologiem. W sytuacji, gdy za każdym rogiem działa agencja nieruchomości, a ceny ofertowe są projekcją marzeń, każdy klient, który chce coś kupić witany jest jak najmilszy gość!