Czytaj: To klient mówi, jak wycenić nieruchomość
Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN) rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego. Brzmienie przepisu nie pozostawia żadnych wątpliwości, że operat szacunkowy jest jedyną dopuszczalną formą wyrażania opinii o wartości nieruchomości, o ile inny przepis szczególny w sposób jednoznaczny nie przewiduje w tym zakresie wyjątków. Wyjątkiem takim, poza np. regulacją dotyczącą wartości bankowo-hipotecznej, jest m.in. także norma zawarta w art. 174 ust. 3a pkt 6) UGN mówiąca, że rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora. Przywołany fragment przepisu odnosi się jednak do koncepcji tzw. „wartości indywidualnej" (lub inwestycyjnej), czyli takiej która określana jest na podstawie subiektywnych założeń wskazanych przez konkretnego inwestora a dotyczących m.in. jego osobistych zamierzeń inwestycyjnych, jego sposobu zarządzania nieruchomością, warunków finansowych, itp. Opinia o wartości indywidualnej jest więc jedynie formą doradztwa inwestycyjnego w zakresie subiektywnej kategorii wartości indywidualnej, którą należy odróżnić w szczególności od kategorii obiektywnej jaką jest „wartość rynkowa". Przy czym rozróżnienie na kategorię subiektywna i obiektywną wynika z faktu, czy założenia na których oparta jest opinia stanowią subiektywną wizję inwestycyjną jednego inwestora, czy są to zobiektywizowane zamierzenia znajdujące poparcie w rynku nieruchomości i obserwowanych zachowaniach rynkowych ogółu typowych jego uczestników.
Biorąc pod uwagę subiektywny i z założenia nie zawsze znajdujący poparcie w rynku, charakter „wartości indywidualnej", należy jednoznacznie stwierdzić, że w odniesieniu do wycen nieruchomości sporządzanych na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytowych banków „wartość indywidualna" nie ma zastosowania. Dlatego też zgodnie z elementarną zasadą wykładni prawa exceptiones non sunt extendendae, norma zawarta w pkt 6) art. 174 ust. 3a UGN nie może być interpretowana rozszerzająco na jakiekolwiek inne rodzaje wartości nieruchomości. Zatem jedyną dopuszczalną formą wyrażania przez rzeczoznawcę majątkowego opinii o wartości nieruchomości na potrzeby banków jest operat szacunkowy.
Do takich samych wniosków prowadzą regulacje Standardu zawodowego Rzeczoznawców Majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności kredytowych" ogłoszonego przez Ministra Infrastruktury na podstawie delegacji ustawowej z art. 175 ust. 6 UGN. Zgodnie z punktem 1.1, „Standard stosuje się ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, w szczególności przy udzielaniu kredytu, pożyczki lub innego produktu przez banki, instytucje finansowe lub instytucje kredytowe." Z kolei punkt 2.2 stanowi, że „Podstawę wyceny do celów określonych w niniejszym standardzie stanowi wartość rynkowa." Skoro wiec w przypadku każdego zabezpieczenia wierzytelności kredytowej podstawą wyceny ma być wartość rynkowa, to jak wskazano powyżej, na podstawie art. 156 UGN obligatoryjną formą wyceny jest operat szacunkowy.
Argumentację tę wspiera dodatkowo stanowisko Europejskiej Grupy Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA). W odniesieniu do wycen nieruchomości sporządzanych na potrzeby banków kluczowe są regulacje zawarte w Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Radu (UE) nr 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych [...] (dalej CRR), które jako akt prawny o randze rozporządzenia UE z chwilą wejścia w życie, staje się automatycznie prawem obowiązującym w każdym z państw członkowskich, bez konieczności jakiejkolwiek formy implementacji przez lokalne władze. Zatem obowiązujące już także w Polsce rozporządzenie CRR stanowi m.in., że „Jeżeli chodzi o zabezpieczenie w formie nieruchomości, zabezpieczenie jest wyceniane przez niezależnego rzeczoznawcę na poziomie wartości rynkowej lub poniżej tej wartości." Ponadto rozporządzenie CRR stanowi dalej, że „W państwach członkowskich, które w przepisach ustawowych lub wykonawczych ustanowiły rygorystyczne kryteria oceny bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, nieruchomość może być natomiast wyceniona przez niezależnego rzeczoznawcę na poziomie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości lub poniżej tej wartości."
