Robert Pindor: CPK - strata wywłaszczanych

Opublikowany 23 listopada artykuł „Korzyści celu publicznego” autorstwa Mikołaja Wilda, prezesa spółki Centralny Port Komunikacyjny, wymaga sprostowania i polemiki. Rada Społeczna ds. CPK, jako zespół kilkunastu osób powołanych przez lokalne samorządy m.in. do informowania mieszkańców o istotnych kwestiach związanych z budową CPK, czuje się w obowiązku odpowiedzieć.

Czytaj więcej

Opinie Prawne

Mikołaj Wild: Korzyści z celu publicznego

Likwidacja zasady korzyści przyniesie oszczędności Skarbowi Państwa i inwestorom publicznym, jednak nie tyle kosztem osób wywłaszczanych, ile przez ograniczenie zbędnych kosztów obsługi prawnej procesów administracyjnych.

W debacie dotyczącej odszkodowań za wywłaszczenie pod budowę CPK, Rada Społeczna zawsze prezentowała jasne stanowisko: obowiązujący w Polsce system określania wartości odszkodowań wymaga poprawy. Tak zwane bonusy dla wywłaszczanych, które prezes Wild przeciwstawia tzw. zasadzie korzyści, są odwzorowaniem postulatów Rady Społecznej sformułowanych wobec strony rządowej jeszcze w 2019 r. Ich wprowadzenie jest zasadne.

Przewrotność propozycji

Wprowadzając bonusy, rząd jednocześnie zamierzał pogorszyć sytuację osób wywłaszczanych, likwidując tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą właściciel może oczekiwać odszkodowania uwzględniającego wzrost wartości jego nieruchomości wywołany przeznaczeniem jej na cel publiczny. Właściciel gruntu rolnego otrzymuje odszkodowanie nie jak za grunt rolny, ale jak za grunt inwestycyjny. Poprawiając system w jednym miejscu, rząd zamierzał – znacząco – pogorszyć go w innym.

Jest to tym bardziej niezrozumiałe, że bonusy te nie mają żadnego związku z tzw. zasadą korzyści – rekompensują zupełnie inne niedogodności spowodowane wywłaszczeniem. Bonusy mają stanowić ryczałtowe odszkodowanie obejmujące koszty przeprowadzki i urządzenia sobie życia w nowym miejscu. Funkcja zasady korzyści jest inna. Łączenie tych dwóch kwestii to pierwszy błąd.

Zasada korzyści upodabnia przymusowe wywłaszczenie do dobrowolnej sprzedaży nieruchomości prywatnemu inwestorowi. Sprzedaż na potrzeby prywatnej inwestycji zawsze uwzględnia planowaną zmianę przeznaczenia nieruchomości. Na przykład nieruchomość rolna sprzedawana pod budowę przyszłej fabryki (której przeznaczenie wciąż jest rolne, ale istnieje perspektywa zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) jest znacznie droższa niż taka sama nieruchomość sprzedawana między rolnikami.

W rynkowych realiach sprzedający może zdecydować, czy, komu i kiedy sprzeda nieruchomość. W treści prawa własności znajduje się uprawnienie do zbycia i uprawnienie do niezbywania oraz uprawnienie do wyboru najlepszego momentu do zbycia. Przy wywłaszczeniu nie ma takiej możliwości i właściciel nie może np. poczekać na wzrost wartości nieruchomości ze względu na takie czy inne zmiany w jej otoczeniu lub na pojawienie się inwestora.

Tę niedogodność rekompensowała zasada korzyści. Likwidacja zasady korzyści odbierałaby (bez rekompensaty) właścicielom jedno z ich podstawowych uprawnień – czekanie na wzrost wartości nieruchomości.

Ta kwestia ma niebagatelne znaczenie zwłaszcza dla gruntów między Warszawą i Łodzią, których aglomeracje stopniowo się do siebie zbliżają. Normalnym następstwem zbliżania się infrastruktury inwestycyjnej do terenów wiejskich jest wzrost wartości gruntów, które znajdą się w okolicach tej infrastruktury.

Zwiększenie wartości odszkodowań wskutek zastosowania zasady korzyści ponad „zwykłą” i dotychczasową wartość rynkową „osładzało” wywłaszczonym także szereg innych niedogodności związanych z samym procesem wywłaszczeń, takich jak:

- długi czas oczekiwania na wypłatę odszkodowania i konieczność nabycia lub wynajęcia nowej nieruchomości przed otrzymaniem odszkodowania,

- możliwość wielokrotnego zaskarżania decyzji przed sądami administracyjnymi i organami przez podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania,

- brak zakazu orzekania na niekorzyść odwołującego się wywłaszczonego (po uchyleniu decyzji o odszkodowaniu przez sąd).

Wycena nieruchomości

Wbrew temu, co twierdzi prezes CPK, do większości nieruchomości wywłaszczanych potencjalnie pod CPK nie znajdzie zastosowania przepis § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten dotyczy wyłącznie dróg publicznych i linii kolejowych. Celem publicznym w Polsce nie jest tylko budowa infrastruktury drogowej i kolejowej. Większość nieruchomości wywłaszczanych pod CPK będzie natomiast wywłaszczana na cele związane z działalnością lotniska (a więc pod działalność komercyjną). Dlaczego zatem ten przepis, zdaniem pana prezesa, stanowi istotny argument dowodzący rzekomo nadmiernego „optymizmu wywłaszczonych”?

Rzeczywiście, kwestia uczciwej wyceny nieruchomości wywłaszczanych na cele budowy lotniska wymaga jasnego uregulowania – Rada postuluje to od kilku lat i przedkładała konkretne propozycje. Rząd zamiast tę kwestię uregulować, zdecydował się na rozwiązanie najbardziej niekorzystne dla wywłaszczanych. Możliwe było np. zaproponowanie wyceny gruntów lotniskowych tak, jak gruntów o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym.

W artykule znalazła się teza, jakoby przeznaczenie nieruchomości na cel publiczny nigdy nie zwiększało jej wartości. Stoi za tym niezrozumiały pogląd, jakoby państwo było ze swej natury szlachetniejsze niż prywatny inwestor (bo nigdy jego działalność nie może przynosić zysku). Lotnisko jest świetnym przykładem obiektu, który z jednej strony służy celom publicznym i jednocześnie prowadzeniu dochodowej działalności usługowej (CPK według założeń rządowych ma zarabiać). Wartość gruntu, na którym możliwa jest taka inwestycja, jest z pewnością daleko (być może nawet dziesięciokrotnie) większa niż wartość gruntu rolnego.

Zasada korzyści ma istotne znaczenie zwłaszcza dla odszkodowań dla mieszkańców terenów wiejskich. W przypadku CPK, gdzie wywłaszczenie będzie dotyczyć całych gospodarstw, a nie tylko ich małej części, warto rozważyć typowy przypadek małego jednohektarowego gospodarstwa ze starymi budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi o niskiej wartości – którego nie rozważył prezes Wild.

Przykład zwykłego mieszkańca

Zgodnie z propozycją rządową (bez zasady korzyści) właściciel takiego gospodarstwa za grunt rolny otrzyma jego wartość rynkową, tj. według obwieszczenia GUS w sprawie średnich cen gruntów rolnych w województwie mazowieckim około 65 000 zł (w przypadku gruntów wysokich klas). Za budynek mieszkalny zgodnie z propozycją rządową taki właściciel otrzyma (wraz z bonusem) 135 000 zł, czyli łącznie około 200 000 zł.

Alternatywnie, ta sama osoba w myśl zasady korzyści powinna otrzymać kilkadziesiąt tysięcy złotych za budynki mieszkalne i gospodarcze (np. 20 000 zł), a dodatkowo pięcio- lub dziesięciokrotnie więcej (niż w przypadku gruntu rolnego) za sam grunt – czyli od ok. 350 000 zł nawet do ok. 650 000 zł (przy założeniu prawidłowego zastosowania zasady korzyści). Różnica między prawidłowo stosowanymi aktualnymi przepisami a propozycją rządową wynosi od 150 000 do 450 000 zł.

Czyim kosztem odbywałaby się zatem likwidacja zasady korzyści?

Przypisywanie przez pana prezesa zasadzie korzyści „winy” za przewlekłość postępowań odszkodowawczych trzeba natomiast uznać za sprawny chwyt retoryczny, długotrwałość procedur nie ma bowiem zwykle żadnego związku z zasadą korzyści. Przewlekłość postępowań (poza zaniedbaniami systemowymi dotyczącymi organów administracji i sądownictwa) powodują nieprecyzyjne przepisy i rozchwiane orzecznictwo dotyczące wyceny nieruchomości w ogóle. Czynienie z zasady korzyści chłopca do bicia jest zupełnie oderwane od rzeczywistości.

W kontekście debaty dotyczącej systemu odszkodowań warto, byśmy jako społeczeństwo i państwo odpowiedzieli sobie na następujące pytania: