Kowalski traci grunt pod drogami, czyli specprzepisy drogowe – epizod I

- Pani Magdo! Chcą zabrać mój grunt pod drogę! – krzyczał Piotr od momentu, gdy tylko wszedł do naszego biura. - Mam już tego dosyć, ciągle problemy, nikt się mnie o nic nie pyta tylko zabiera i już! Proszę, musi mi pani pomóc!

- Proszę się uspokoić, nerwy tu nic nie pomogą, niech pan spróbuje po kolei opowiedzieć o co chodzi. Zastanowimy się jak dalej działać – próbowałam wydostać ze zdenerwowanego Piotra jakieś fakty.

- Państwo chce zabrać mój grunt pod drogę – zaczął trochę spokojniej. – Czy ja muszę ten grunt oddawać? Przecież miałem inne plany, chciałem tam pobudować budynki, wynająć je potem… To nie jest sprawiedliwe, przebieg drogi powinno się ustalać z właścicielem. No i odszkodowanie! Co z tym odszkodowaniem? Ile ja właściwie za tę moją nieruchomość dostanę pieniędzy? Czy ktoś będzie to ze mną negocjował, tak jak przy normalnej sprzedaży?

No tak, rzeczywiście jest problem i to niejeden – pomyślałam, bo wiem jak skomplikowane są zasady wywłaszczania prywatnych nieruchomości pod publiczne drogi. I to zarówno od strony przepisów pozwalających państwu na przejęcie gruntów, ale również z punktu widzenia ustalenia słusznego odszkodowania dla właścicieli tracących, praktycznie z dnia na dzień, swoje grunty na cele drogowe. W dodatku zazwyczaj nikt nie chce z tymi osobami rozmawiać na ten temat. Wzięłam głęboki oddech i zaczęłam od sedna.

- Sam pan przyzna, że podróżowanie po naszych drogach jest nieprzyjemne i często ryzykowane, a do tego zabiera dużo czasu. Wszyscy chcielibyśmy jeździć szybkimi autostradami. Zastanówmy się zatem, co ważniejsze: upragnione drogi i autostrady, czyli interes publiczny, czy też interes Kowalskiego, któremu państwo zabiera nieruchomość lub jej część?

- Przy takim postawieniu sprawy – chyba interes publiczny – przyznał Piotr. - Ale żeby to wszystko jednocześnie nie było kosztem tego Kowalskiego. Mam na myśli to, że jeśli nawet zabiera mu się grunt, to niech otrzyma za to słuszne odszkodowanie – dodał stanowczo. – A jak to właściwie wygląda z punktu widzenia prawa?

W ostatnich dziesięciu latach przepisy dotyczące zasad zajmowania dróg zmieniały się już kilkakrotnie. Zasadniczo można wyodrębnić kilka okresów.

- Proszę mnie teraz uważnie wysłuchać – poprosiłam swojego gościa. - To istotne, aby ustalić, do którego z tych okresów będzie zaliczała się pańska sprawa.

[b]Zasady obowiązujące do 31.12.1998 r. [/b]

Grunty zajęte pod drogi publiczne przed tą datą przeszły na własność Skarbu Państwa, z mocy prawa, z dniem 1.01.1999 r. Odszkodowanie za te grunty było ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasało.

[b]Zasady obowiązujące od 1.01.1999 r. do 16.12.2006 r. [/b]

W tym okresie grunty pod drogi publiczne nabywane były w drodze umowy lub w drodze wywłaszczenia, w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalanie cen za grunty nabywane pod drogi publiczne dokonywane było przez właściwych zarządców drogi na podstawie tzw. protokołów uzgodnień przy nabywaniu gruntów w drodze umowy lub w drodze rokowań, które poprzedzały wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego.

- Czyli zanim wywłaszczono komuś nieruchomość, tzn. zanim fizycznie ją zabrano przymusowo, negocjowano wcześniej z właścicielem cenę za tę nieruchomość? Czy ja to dobrze zrozumiałem? – upewniał się Piotr.

- Teoretycznie mogło to tak wyglądać – odpowiedziałam – ale w rzeczywistości te negocjacje trudno uznać za prawdziwe, „rynkowe”, czyli takie, w wyniku których w każdym przypadku właściciel otrzymywał „rynkową” cenę za swoją nieruchomość.

- Jak to? – zdziwił się Piotr.

- Ceny nabywania takich gruntów nie mogły jednak mieć do końca charakteru rynkowego, choćby dlatego, że tylko jeden podmiot - właściwy zarządca drogi publicznej - występował na rynku jako nabywca takiego gruntu. Nabycie mogło mieć miejsce w drodze umowy za cenę ustaloną w drodze rokowań, ale w razie zakończenia rokowań wynikiem negatywnym, podmiot ten był uprawniony do wystąpienia o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, co dodatkowo dawało pośredni przymus sprzedaży gruntu za proponowaną w „rokowaniach” cenę. A poza tym jednak, statystyczny Kowalski – zapewne przyzna pan – kojarzy wywłaszczenie z czymś gorszym niż rokowania i sądzi, niekiedy słusznie, że potem może otrzymać mniejsze odszkodowanie.

- Rzeczywiście, ma pani rację, mogło tak być w tej sytuacji. Podejrzewam zresztą, że zdecydowana większość właścicieli godziła się na propozycje, bo zwyczajnie nie miała wiedzy, co można w takiej sytuacji zrobić – stwierdził Piotr.

- Ważne jest również – kontynuowałam – co dodatkowo komplikuje sprawę, że ustalenie ceny nabycia gruntów pod drogi publiczne mogło być poprzedzane rokowaniami, w tym drugim okresie, o którym teraz mówimy (tj. do 16.12.2006 r.), ale tylko w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych. Rokowania nie obowiązywały przy nabywaniu gruntów pod drogi krajowe, gdyż wówczas ceną transakcyjną musiała być cena zawarta w tzw. ofercie Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. Odrzucenie oferty przez właściciela gruntów stanowiło podstawę do wystąpienia z wnioskiem o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Przepis ten jeszcze bardziej oddalał ceny płacone przy nabywaniu gruntów pod drogi publiczne od rynkowych rozmów negocjacyjnych pomiędzy kupującym i sprzedającym, a także od cen rynkowych.

- Jak to możliwe?! – Piotr nie krył zaskoczenia. – Przecież powiedziała pani, że Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad przedstawiała właścicielowi ofertę, czyli jakąś propozycję - jak rozumiem- do dyskusji?

- Owszem, przedstawiona była tzw. oferta, ale - jak powiedziałam - właściciel mógł tę ofertę przyjąć bez możliwości negocjacji oferowanej ceny lub odrzucić. Innej możliwości tu nie było.

Trzeba powiedzieć wyraźnie: przepisy obowiązujące do 16.12.2006 r. powodowały, że nabycie gruntu pod kawałek drogi publicznej mogło i czasem trwało latami, co oczywiście wykluczało budowę drogi. Niektóre takie sprawy prowadzimy do dzisiaj.

- A jakie zasady obowiązują teraz? – spytał Piotr.

[b]Zasady obowiązujące po 16.12.2006 r. [/b]

Nastąpiła zasadnicza zmiana w celu radykalnego przyspieszenia procesu nabywania gruntów i budowy dróg. Nowe przepisy, po pierwsze, zlikwidowały tryb cywilno-prawny oraz ofertowy, o którym wspomniałam wcześniej, a po drugie, rozdzieliły proces zajęcia gruntu pod drogę od procesu ustalenia odszkodowania. Krótko mówiąc państwo w trybie „specustawy drogowej” nadało priorytet procesowi budowlanemu, który może się rozpocząć dopiero wtedy, gdy zarządca drogi uzyska tytuł prawny do władania gruntem na cele budowy drogi. Wydawana decyzja o lokalizacji drogi publicznej zawierała m.in. zatwierdzony projekt podziału zajmowanej nieruchomości, w którym wydzielano działki pod drogi. Tak wydzielone grunty stały się z mocy prawa: własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych albo własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna. Natomiast odszkodowanie ustalane było w odrębnym postępowaniu i w odrębnej decyzji, wydanej odpowiednio przez wojewodę albo starostę.

- Strasznie to wszystko skomplikowane – stwierdził zadumany Piotr. – Wobec tego: jakie zasady będą obowiązywały przy przejmowaniu mojej nieruchomości?

- To zależy od tego, kiedy wystąpiono z wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacyjnej obejmującej pańską nieruchomość. Data wniosku będzie przesądzała o przepisach mających tu zastosowanie. Podam przykłady, wtedy łatwiej się będzie w tym połapać.

Dla jednego z naszych klientów, właściciela bardzo dobrzej położonej nieruchomości w jednym z dużych miast wojewódzkich, wystąpiono z wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacji drogi ekspresowej w październiku 2006 r. Pomimo, że decyzja o lokalizacji drogi wydana została dopiero w sierpniu 2007 r. klient nasz otrzymał ofertę cenową za sprzedaż swojej nieruchomości. Oferta została wydana przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. Do tej pory Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad nie posiada tytułu prawnego do gruntu i nie może rozpocząć budowy, ponieważ nasz klient odrzucił skutecznie ofertę, która w jego i naszej, jako doradców, ocenie była zaniżona. Aktualnie pomagamy mu uzyskać słuszne odszkodowanie. Do dnia dzisiejszego nie doszło do wywłaszczenia, gdyż udowodniliśmy, że występowały błędy w ustalonej przez GDDKiA ofercie i jest ona w związku z tym korygowana.

Inny nasz klient, w tym przypadku spółka, była właścicielem nieruchomości, z której część wyłączono pod obwodnicę jednego z dużych miast. Wniosek o ustalenie lokalizacji drogi dla budowy tej obwodnicy został złożony w czerwcu 2007 r., a więc po dacie 16.12.2006 r. wobec tego tę sprawę obejmowały przepisy, które rozdzielają proces przejmowania gruntu od procesu ustalenia odszkodowania. Najpierw wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji, konkretnie w grudniu 2007 r., która stała się ostateczna - ponieważ były w trakcie odwołania - dopiero w czerwcu 2008 r. Z tą ostatnią datą spółka przestała być właścicielem gruntu, stał się nim z mocy prawa Skarb Państwa, bo jak wspomniałam, decyzja lokalizacyjna była podstawą do zmiany właściciela. W tej sytuacji nic nie stało na przeszkodzie, aby rozpocząć budowę drogi - Skarb Państwa miał już tytuł prawny do nieruchomości, bo stał się jej właścicielem.

- A co z odszkodowaniem? Kiedy i jak je ustalono? - zapytał Piotr.

- O właśnie! W tym konkretnym przypadku, proszę sobie wyobrazić, urząd tak długo zwlekał z wszczęciem postępowania o wydaniu decyzji o odszkodowaniu, że musieliśmy sami złożyć wniosek o jego wszczęcie! Zresztą ta historia, w całości jest tak kuriozalna, że opowiem ją panu przy innym spotkaniu. Ale wracając do tematu - na nasze usilne nalegania dopiero w czerwcu 2008 r. wszczęte zostało postępowanie związane z odszkodowaniem, które notabene trwa do dziś, czego powodem jest bezczynność organu (urzędu wojewódzkiego) oraz zaniżona wartość oszacowanego odszkodowania za utracone grunty. - Pani Magdo, muszę sobie to wszystko poukładać. Czy do rozmowy o moim odszkodowaniu możemy wrócić na następnym spotkaniu? – zapytał Piotr.

- Oczywiście. Rozumiem pana: przepisy są skomplikowane, często się zmieniają i to powoduje pewien chaos. Ale proszę się nie martwić, z pańskim problemem damy sobie radę.

- Dziękuję, ale z tego, co od pani usłyszałem wynika, że nie mam wyjścia i muszę oddać państwu moją nieruchomość – powiedział Piotr.