Inwestycyjna ofensywa PKP

Jak wykorzystywany jest potencjał drzemiący w kolejowych gruntach i jak do zamierzeń PKP podchodzą banki? O tym i innych zagadnieniach inwestycyjnych spółki dyskutowano w siedzibie „Rzeczpospolitej". PKP SA to spółka powstała w wyniku komercjalizacji Polskich Kolei Państwowych. Jej jedynym udziałowcem jest Skarb Państwa. W swoich zasobach ma ok. 96 tys. ha gruntów oraz 52 tys. budynków i budowli.

– Mamy drugi, po Lasach Państwowych, portfel nieruchomości w Polsce – przyznał Mirosław Antonowicz, członek zarządu PKP SA.

Kolej w Mieszkaniu+

W tym roku spółka podpisała szereg porozumień dotyczących projektów inwestycyjnych. Część z nich realizowana jest w ramach programu budowy i modernizacji dworców kolejowych, którego wartość szacowana jest na ok. 1,5 mld zł. Dzięki ostatniej umowie kredytowej z trzema polskimi bankami, spółka będzie mogła przeznaczyć część przyznanej kwoty na wkład własny w tym przedsięwzięciu.

W maju PKP SA zawarły też pierwsze warunkowe umowy inwestycyjne z funduszem reprezentowanym przez BGK Nieruchomości SA, dotyczące sprzedaży działek, na których powstać mają budynki z ramach rządowego programu Mieszkanie+. To 12 lokalizacji w Warszawie, Wrocławiu, Szczecinie czy Gdańsku. Ile środków ze sprzedaży tych terenów wpłynie do kasy PKP? Wartość gruntów jest obecnie przedmiotem wyceny przez rzeczoznawców majątkowych. W najbliższym czasie planowane jest zawarcie kolejnych.

– W tej chwili przygotowujemy się do 17 umów warunkowych. Do wykazu gruntów, na których mógłby być realizowany program Mieszkanie+, zgłosiliśmy w sumie 481 nieruchomości o łącznej powierzchni 813,6 ha. Ich wartość przekracza miliard złotych – wskazywał Mirosław Antonowicz. Zgodnie z prawem nieruchomości przeznaczone pod Mieszkanie+ PKP SA mogą zbywać jedynie na zasadach rynkowych, co jednak istotne – nie musi być organizowany przetarg. Udział w Mieszkaniu+ oznaczać będzie dla spółki znaczny przypływ pieniędzy.

PKP są aktywne także na rynku nieruchomości komercyjnych. W ramach podpisanego niedawno listu intencyjnego z Polskim Holdingiem Nieruchomości SA, Xcity Investment oraz Chopin Airport Development powołany został zespół, który wytypował już pierwsze kolejowe grunty, na których powstać mają nowe biura i hotele. Jednym z kluczowych zamierzeń jest projekt Poznań Główny III.

– Trwają właśnie uzgodnienia. To teren trudny, bo pod opieką konserwatora zabytków. Chcemy, by nad dworcem powstał nowy obiekt. Jeszcze nie przesądzono, czy będzie to hotel czy biuro. Obok powstać mają natomiast kolejne budynki biurowe – mówił Andrzej Bogusz, członek zarządu Xcity Investment ds. finansowych. Realizację i finansowanie tego zamierzenia uprościłoby prawo własności warstwowej (umożliwiające poziome – a nie jak dziś jedynie pionowe – określanie własności nieruchomości), które w naszym kraju nie obowiązuje.

– Problemy związane z brakiem prawa warstwowego odczuliśmy przy realizacji Łodzi Fabrycznej. Projekt bardzo dobrze spina się finansowo (zakłada budowę wieżowców nad tunelem prowadzącym do nowej stacji – przypis red.), jednak gdy idziemy do banków, otrzymujemy jeden komunikat: to inwestycja niezbywalna – wskazywał Bogusz.

Pęd do biurowców i hoteli

– Z punktu widzenia banków tego typu projekty są trudne. Bank przede wszystkim szuka źródła spłaty kredytu, co gwarantować mogą czynsze z najmu powierzchni komercyjnych. Potrzebuje także zabezpieczenia dającego możliwość – w razie problemów – wyjścia z takiej inwestycji. Gdy teren jest niezbywalny, pojawia się duży problem. Można szukać jakichś rozwiązań w postaci regresu, zobowiązania do wykupu takiej wierzytelności czy gwarancji. Tyle że udzielanie gwarancji przez takie spółki jak PKP wymaga chociażby uzyskania zgód na poziomie ministerialnym – wskazywała Renata Drozd, dyrektor zarządzający z departamentu dużych firm Banku Pekao SA.

– To między innymi dlatego zmieniliśmy strategię spółki. Ze zbywania nieruchomości na rzecz czerpania z nich długoterminowych korzyści. Mowa w szczególności o nieruchomościach z naszego najbardziej atrakcyjnego portfela – zaznaczył Antonowicz.

Drozd zapewniała jednak, że przy projektach komercyjnych, które nie wymagają prawnej gimnastyki, PKP mogą liczyć na wsparcie finansowe. – Jest wiele metod finansowania. Tereny, które posiada spółka, są bardzo różne i mają różną wartość. Na przykład takie projekty, jak te realizowane przy Dworcu Zachodnim w Warszawie, chętnie finansujemy. Bardzo dobrze, że spółka pozostaje tu jako inwestor, dzięki czemu może długoterminowo czerpać korzyści. Te projekty w przyszłości spłacają się bowiem z najmu – wskazywała przedstawicielka Pekao.

Prezes Xcity Investment przyznał, że jego spółka nie może narzekać na brak najemców. – Zainteresowanie jest bardzo duże. West Station – inwestycja zlokalizowana przy Dworcu Zachodnim, to jedna z lepszych inwestycji biurowych w stolicy. Oba budynki są wynajęte w 90–95 proc. – akcentował Bogusz.

Jeśli chodzi o inwestycje hotelowe, w najbliższej perspektywie powstać ma około dziesięciu obiektów. Szczegółów Xcity zdradzać jeszcze nie chce. Wygląda jednak, że spółka nie powinna mieć problemów z uzyskaniem kredytowania. – Nieruchomości kolejowe są położone w bardzo atrakcyjnych miejscach, dobrze skomunikowanych. Hotele to natomiast biznes, który bardzo dobrze się rozwija. Obłożenie pokoi hotelowych jest wysokie. To bardzo ciekawe inwestycje, w których chętnie będziemy uczestniczyć – przyznała Renata Drozd.

Logistyka kusi

PKP SA w swym portfelu ma również wiele gruntów, które mogłyby zostać wykorzystane do budowy centrów logistycznych, railportów czy terminali intermodalnych. I takie plany także się pojawiają, co więcej, wytypowano 1200 hektarów gruntów nadających się do takich inwestycji.

– Oczywiście chcemy, żeby transport kolejowy zyskiwał na znaczeniu w logistyce. Mamy grunty, które znajdują się przy liniach kolejowych. Trzeba jednak pamiętać, że współczesne centra powinny być co najmniej dwu lub trójmodalne – wskazywał Antonowicz. Chodzi o dostęp do transportu drogowego, kolejowego, wodnego, czasem również lotniczego.

– Mając tereny np. na Śląsku, prowadzimy zaawansowane rozmowy ze Śląskim Centrum Logistyki. Przyglądamy się również polskim portom, przeładunki są coraz większe. Chcemy, aby udział transportu kolejowego z portów – szczególnie gdańskiego – był na poziomie co najmniej 40 proc. – mówił Antonowicz.

PKP z nadzieją patrzą także na wschodnie tereny kraju. – Aby korzystać na rosnącym ruchu pomiędzy Europą a Chinami, zamierzamy inwestować w Euroterminal w Sławkowie. Tam kończy się linia szerokotorowa ze Wschodu – podkreślał przedstawiciel PKP. Chodzi jednak nie tylko o logistykę przewozową. PKP myślą o stawianiu magazynów, zwłaszcza dla branży e-commerce. Te również mają być zlokalizowane w obrębie sieci kolejowej.