Rz: Żyjemy w czasach internetu, który dla jednych biznesów stwarza olbrzymie okazje, dla innych oznacza wyzwania – np. dla mediów drukowanych, ale także dla handlu. Jaka jest przyszłość centrów handlowych w czasach rozwoju e-commerce?

Na pewno pod wieloma względami jesteśmy w bardzo dynamicznej fazie rozwoju handlu. „Cyfryzacja" sprzedaży doprowadziła już do wielu zmian i dużo jeszcze przed nami. Uważam jednak, że centra handlowe mają przed sobą dobrą przyszłość, o ile będą się dostosowywać do wyzwań, adaptować do tego, co niesie ze sobą epoka cyfrowa. Przede wszystkim centra muszą być atrakcyjnymi miejscami, w których ludzie będą chcieli spędzać czas.

Pytam, bo jako firma zarządca prawie 200 centrów handlowych w Europie, zajmujecie się nie tylko biznesem, ale i w pewnym sensie badaniami, o czym świadczą liczne raporty na waszej stronie internetowej.

Pracujemy nad szeregiem inicjatyw, jak jeszcze bardziej ulepszyć jakość szeroko rozumianych usług świadczonych przez nasze centra, jak poprawić atmosferę, np. jak rozwijać część gastronomiczną, która staje się jednym z kluczowych czynników przyciągających ludzi.

Prowadzimy też bardzo ważny pilotażowy projekt „Digital Mall" w Hamburgu. Polega on na tym, że nasi klienci mogą np. przejrzeć online asortyment sklepów mieszczących się w centrum, namierzyć interesujący produkt i zamówić go – łącznie z dostawą do domu. Myślę, że tu drzemie wielka przewaga centrów handlowych – będziemy w stanie realizować dostawy szybciej niż inni operatorzy.

Dopracowujemy aktualnie aspekty technologiczne, pracujemy też nad przyciągnięciem coraz większej liczby sklepów do projektu. Myślę, że w ciągu najbliższych lat „Digital Mall" obejmie już wszystkie centra, którymi zarządzamy.

Ile docelowo chcielibyście mieć obiektów w portfelu?

Wzrost, czy ogólna wartość wyraża się nie tylko dużą liczbą centrów w portfolio. Strategicznym punktem odniesienia jest dla nas wartość aktywów, którymi zarządzamy. Pracujemy więc nie tyle nad zwiększaniem liczby obiektów, co nad podnoszeniem ich wartości: modernizujemy je, powiększamy, czynimy jeszcze atrakcyjniejszymi dla klientów. W sensie ilościowym nasz portfel może więc się nawet zmniejszać, bo skupiamy się na obiektach najbardziej perspektywicznych, jeśli chodzi o potencjał wzrostu wartości.

Wasza polska spółka świętuje w tym roku 20-lecie. Jak w tym czasie zmienił się nasz rynek?

Polska to pierwszy rynek, od którego zaczęliśmy ekspansję geograficzną. Jubileusz pozwala spojrzeć w przeszłość. Zaczynaliśmy na rynku, który w zasadzie dopiero co powstawał. Wciąż pamiętam, kiedy w połowie lat 90. odwiedzałem duże polskie miasta – dało się odczuć, że Polacy chcą mieć u siebie zachodnie marki, że bardzo interesują się modą, i te pragnienia stanowią ogromną siłę popytową. To zachęciło nas do zainwestowania w centra w waszym kraju.

Jesteśmy niezwykle zadowoleni z rozwoju w Polsce, przez dwie dekady rynek urósł i stał się bardzo profesjonalny, przyciągnął mnóstwo dużych zagranicznych marek i inwestorów. Mamy teraz w portfelu dziewięć centrów działających z sukcesem, bardzo dobrze wynajętych, zwiększających sprzedaż. W 2016 r. wzrost przychodów sięgnął 3,5 proc., a I kwartał br. również wypadł pomyślnie i widzimy perspektywy dalszego wzrostu.

Czy możliwe są kolejne inwestycje w Polsce?

Mówiłem, że wzrost niekoniecznie wyraża się zwiększaniem liczby obiektów w portfelu. Dziś rynek wygląda inaczej niż dwie dekady temu, jest mocno nasycony i przy projektach green field trzeba z ogromną uwagą podchodzić do wyboru lokalizacji. Także pod względem przejęć jest trudniej, rynkowych okazji nie ma wcale tak dużo, a to daje możliwości zwiększania wartości portfela. Równo cztery lata temu razem z Allianz Real Estate kupiliśmy Silesia City Center w Katowicach. To obiekt z potencjałem wzrostu. Aktualnie modernizujemy część gastronomiczną, analizujemy możliwości w zakresie zwiększenia powierzchni handlowej.

Interesują was mniejsze miasta?

Odpowiednia lokalizacja to czynnik bardzo mocno wpływający na sukces obiektów handlowych. Strategicznie skupiamy się na dziesięciu największych miastach, ale nie wykluczamy niczego, jeśli trafi się dobra okazja, czyli obiekt z możliwością zwiększenia jego wartości.

W Warszawie dwóch inwestorów stara się o budowę bardzo dużych obiektów, ale inwestycje napotykają na opór społeczny i lokalnych władz. Jednym z podnoszonych argumentów jest to, że czas „molochów", setek sklepów pod jednym dachem, minął. Zamiast tego miałyby powstać obiekty mniejsze, z dziedzińcem, ze sklepami z bezpośrednim dostępem z ulicy. Z waszego doświadczenia, czy w ogóle istnieje coś takiego jak przestarzała i współczesnego idea centrum handlowego?

Myślę, że zawsze trzeba odkrywać, wymyślać na nowo ideę centrum handlowego. Nowo powstające obiekty w naszym portfelu rzeczywiście różnią się od tych starszych, na pewno więcej uwagi skupiamy na bezpośrednim otoczeniu obiektów, które nabiera coraz większego znaczenia dla klientów, to np. ogródki restauracyjne, ogrody na dachach. Większy nacisk kładziemy na wielofunkcyjność centrów, np. ofertę kulturalną, powierzchnie biurowe czy nawet mieszkaniowe. Jednak to zawsze zależy od danej lokalizacji, od zapotrzebowania klientów, ale także oczekiwań najemców. Analizujemy, jak te kwestie możemy rozwinąć i poprawić w naszych starszych obiektach.

Bydgoskie Zielone Arkady w zeszłym roku otrzymały dwie branżowe nagrody za obiekt handlowy roku. Na czym polega ich unikalność?

To kilka kwestii. Po pierwsze, najwszechstronniejsza oferta handlowa w tym regionie, ale także bardzo interesująca i atrakcyjna architektura, z licznymi nawiązaniami do natury, bardzo jasna i przestrzenna.

Centra handlowe to kluczowy segment działalności ECE, ale jesteście aktywni na innych polach – m.in. powierzchni magazynowych i biurowych. W Polsce mamy bardzo dobrą koniunkturę w tych segmentach. Nie planujecie z niej skorzystać?

Na razie koncentrujemy się na rozwoju w Niemczech i Austrii, z uwagi na moce przerobowe czy szczególne kompetencje niezbędne w tych obszarach. Ale w przyszłości nie wykluczamy tego typu projektów w Polsce.

Jak wygląda struktura właścicielska centrów w zarządzanym przez was portfelu?

Rodzina Otto ma udziały w prawie połowie centrów w portfolio, w różny sposób – bezpośrednio, przez fundusze. W niektórych obiektach jesteśmy udziałowcami mniejszościowym, ale są też takie, które pozostają naszą wyłączną własnością, co pokazuje, że wierzymy w ten segment i uwiarygadnia nas w oczach inwestorów finansowych.

Jak działają fundusze inwestycyjne, o których pan wspomniał?

W ramach wyspecjalizowanej spółki ECE Real Estate Partners stworzyliśmy dwa fundusze, które mają zarabiać na tym, czym z sukcesem zajmujemy się jako firma od dekad. Chodzi o inwestycje w centra handlowe, które w średnim terminie mogą istotnie zwiększyć wartość, z korzyścią dla uczestników funduszu – to m.in. duzi inwestorzy instytucjonalni, fundusze emerytalne czy ubezpieczeniowe. Nie mamy bezpośredniej oferty dla inwestorów indywidualnych.

W ECE Fund I mamy 11 centrów, w 2011 r. fundusz startował z wkładem na poziomie około 800 mln euro, do 2014 r. razem z lewarem zainwestował 2 mld euro – m.in. w Galerię Kaskada w Szczecinie i centrum handlowe Avenida w Poznaniu. Wchodzimy właśnie w fazę realizowania zysków, w marcu fundusz sprzedał galerię w Czechach.

Na jaki zwrot liczycie?

O konkretach wolę nie mówić. Uważam, że zainwestowaliśmy w bardzo dobrym momencie, z sukcesem rozwinęliśmy zakupione obiekty i uczestnicy funduszu będą zadowoleni.

Na jakim etapie jest drugi fundusz?

ECE Fund II wystartował stosunkowo niedawno, kapitał początkowy to 850 mln euro, z lewarem skala inwestycji również sięgnie około 2 mld euro. Okres budowania portfela potrwa do 2019 r. Jak dotąd zainwestowaliśmy około jednej trzeciej kwoty, portfel obejmuje obecnie cztery obiekty, a pierwszą inwestycją były wspomniane Zielone Arkady.

W Polsce trwa dyskusja nad wprowadzeniem REIT. Czy to atrakcyjna formuła dla inwestorów?

Sama formuła wydaje się atrakcyjna dla inwestorów, którzy mogą czerpać zyski z nieruchomości. Biznes jest bardzo transparentny i inwestorzy rozumieją, w co lokują pieniądze. Nie orientuję się, jak wygląda dyskusja nad REIT w Polsce. W Niemczech można tworzyć tego typu struktury, ale tak naprawdę nie ma zbyt wielu takich firm.

CV

Alexander Otto studiował w Oksfordzie i na Uniwersytecie Harvarda, jest synem założyciela ECE, firmą zarządza od 2000 r. ECE zatrudnia 3,6 tys. osób, działa w 14 krajach, a wartość zarządzanych aktywów przekracza 30 mld euro. To głównie 200 centrów handlowych, odwiedzanych przez 4,6 mln osób rocznie.