Wpłaty nabywców bez ochrony

Co piąte mieszkanie budowane w Trójmieście nie ma zabezpieczenia w postaci rachunku powierniczego. Pieniądze od konsumentów wpłacane deweloperowi nie trafiają więc na specjalne bankowe konto, z którego przedsiębiorca może pobrać środki albo po zakończeniu całej inwestycji, albo po sfinalizowaniu kolejnego etapu prac. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) dąży do wyeliminowania tej praktyki.

– Zgodnie z ustawą deweloperską prowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych jest obowiązkowe dla tych spośród przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy – przypomina Aleksandra Misiun, radca prawny z kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners. – Na rynku możemy więc spotkać się jeszcze z inwestycjami, szczególnie tymi wieloetapowymi, które – w oparciu o tak skonstruowane przepisy przejściowe – nie korzystają z rachunków powierniczych jako formy zabezpieczenia dla nabywców lokali – dodaje.

Specyficznie nad morzem

Jak podaje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w firmie JLL, udział mieszkań, dla których nie są prowadzone rachunki powiernicze, stopniowo maleje w ogólnej puli dostępnych lokali. – W największych miastach takich jak Warszawa czy Kraków jest to zaledwie 5–10 proc. oferty. Dla porównania, w 2015 r. na niektórych rynkach odsetek ten przekraczał nawet 30 proc. – zaznacza.

Dodaje, że ciekawym przypadkiem jest Trójmiasto. – Tu pula mieszkań bez rachunku powierniczego jest relatywnie największa, ale i tak systematycznie maleje. W ciągu pięciu lat spadła z 54 proc. do 22 proc. – wskazuje ekspertka.

Bez rachunków działa na części swoich inwestycji m.in. duży trójmiejski deweloper Hossa. Przykład? Osiedle Garnizon w Gdańsku-Wrzeszczu.

– To bardzo duży, ponad 20-hektarowy projekt rewitalizacji obiektów zabytkowych i realizacji nowej zabudowy o zróżnicowanej funkcji. Jest to zarazem przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego sprzedaż mieszkań rozpoczęto w 2009 r. – mówi Zbigniew Łytkowski, członek zarządu Grupy Inwestycyjnej Hossa. – Od maja 2012 r. proces ten uwzględnia nowe przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawodawca dla takiej sytuacji kontynuowanego projektu wyłączył obowiązek organizacji rachunków powierniczych – dodaje.

Wskazuje przy tym, że teren inwestycji nie został jeszcze do końca zagospodarowany. – Część pozostałych do realizacji kwartałów zawiera funkcję mieszkaniową. Sprzedaż lokali w kwestii formalnej będzie odpowiadać dotychczasowym zasadom. Oczywiście, każda ewentualna zmiana w przepisach będzie w tych zasadach uwzględniona – podkreśla przedstawiciel Hossy.

– Podobnie jak Garnizon wieloletni cykl realizacji dotyczy np. innego gdańskiego osiedla Wiszących Ogrodów czy Sokółki Zielenisz w Gdyni Chwarznie-Wiczlinie. Zainteresowanych tymi projektami nie zniechęca brak formuły rachunków powierniczych. W takich sytuacjach, poza lokalizacją, liczy się wiarygodność firmy, pomysł na otoczenie daleko wykraczający poza zwykłe podwórko jednego czy kilku budynków – przekonuje Łytkowski.

Poproszony o komentarz w tej sprawie UOKiK przypomina zaś, że celem art. 37 ustawy deweloperskiej – który wyłączył stosowanie regulacji dotyczących środków ochrony wpłat nabywców mieszkań z rynku pierwotnego – było umożliwienie firmom dostosowania się do nowych wymogów ustawowych w przypadku inwestycji będących już w toku.

– Dlatego ustawodawca przyjął, że w przypadku przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęła się przed dniem wejścia w życie przepisów ustawy deweloperskiej (kwiecień 2012 r. – red.), z założenia więc będących na zaawansowanym etapie inwestycji, nie było obowiązku stosowania takich środków – tłumaczy Agnieszka Majchrzak z UOKiK.

Powody do niepokoju

Przedstawicielka urzędu przyznaje, że UOKiK jest świadom, że niektórzy deweloperzy nie stosują rachunków powierniczych dla swoich inwestycji, mimo że ustawa obowiązuje już ponad siedem lat.