Reklama
Rozwiń

Wpłaty nabywców bez ochrony

Mimo że ustawa deweloperska działa ponad siedem lat, wciąż część inwestycji nie ma rachunków powierniczych.

Aktualizacja: 19.12.2019 17:56 Publikacja: 19.12.2019 16:30

UOKiK przygotowuje przepisy, według których deweloper, który prowadzi inwestycję i nie ma dla niej r

UOKiK przygotowuje przepisy, według których deweloper, który prowadzi inwestycję i nie ma dla niej rachunku powierniczego, będzie musiał go założyć

Foto: shutterstock

Co piąte mieszkanie budowane w Trójmieście nie ma zabezpieczenia w postaci rachunku powierniczego. Pieniądze od konsumentów wpłacane deweloperowi nie trafiają więc na specjalne bankowe konto, z którego przedsiębiorca może pobrać środki albo po zakończeniu całej inwestycji, albo po sfinalizowaniu kolejnego etapu prac. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) dąży do wyeliminowania tej praktyki.

– Zgodnie z ustawą deweloperską prowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych jest obowiązkowe dla tych spośród przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy – przypomina Aleksandra Misiun, radca prawny z kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners. – Na rynku możemy więc spotkać się jeszcze z inwestycjami, szczególnie tymi wieloetapowymi, które – w oparciu o tak skonstruowane przepisy przejściowe – nie korzystają z rachunków powierniczych jako formy zabezpieczenia dla nabywców lokali – dodaje.

Specyficznie nad morzem

Jak podaje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w firmie JLL, udział mieszkań, dla których nie są prowadzone rachunki powiernicze, stopniowo maleje w ogólnej puli dostępnych lokali. – W największych miastach takich jak Warszawa czy Kraków jest to zaledwie 5–10 proc. oferty. Dla porównania, w 2015 r. na niektórych rynkach odsetek ten przekraczał nawet 30 proc. – zaznacza.

Dodaje, że ciekawym przypadkiem jest Trójmiasto. – Tu pula mieszkań bez rachunku powierniczego jest relatywnie największa, ale i tak systematycznie maleje. W ciągu pięciu lat spadła z 54 proc. do 22 proc. – wskazuje ekspertka.

Bez rachunków działa na części swoich inwestycji m.in. duży trójmiejski deweloper Hossa. Przykład? Osiedle Garnizon w Gdańsku-Wrzeszczu.

– To bardzo duży, ponad 20-hektarowy projekt rewitalizacji obiektów zabytkowych i realizacji nowej zabudowy o zróżnicowanej funkcji. Jest to zarazem przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego sprzedaż mieszkań rozpoczęto w 2009 r. – mówi Zbigniew Łytkowski, członek zarządu Grupy Inwestycyjnej Hossa. – Od maja 2012 r. proces ten uwzględnia nowe przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawodawca dla takiej sytuacji kontynuowanego projektu wyłączył obowiązek organizacji rachunków powierniczych – dodaje.

Wskazuje przy tym, że teren inwestycji nie został jeszcze do końca zagospodarowany. – Część pozostałych do realizacji kwartałów zawiera funkcję mieszkaniową. Sprzedaż lokali w kwestii formalnej będzie odpowiadać dotychczasowym zasadom. Oczywiście, każda ewentualna zmiana w przepisach będzie w tych zasadach uwzględniona – podkreśla przedstawiciel Hossy.

– Podobnie jak Garnizon wieloletni cykl realizacji dotyczy np. innego gdańskiego osiedla Wiszących Ogrodów czy Sokółki Zielenisz w Gdyni Chwarznie-Wiczlinie. Zainteresowanych tymi projektami nie zniechęca brak formuły rachunków powierniczych. W takich sytuacjach, poza lokalizacją, liczy się wiarygodność firmy, pomysł na otoczenie daleko wykraczający poza zwykłe podwórko jednego czy kilku budynków – przekonuje Łytkowski.

Poproszony o komentarz w tej sprawie UOKiK przypomina zaś, że celem art. 37 ustawy deweloperskiej – który wyłączył stosowanie regulacji dotyczących środków ochrony wpłat nabywców mieszkań z rynku pierwotnego – było umożliwienie firmom dostosowania się do nowych wymogów ustawowych w przypadku inwestycji będących już w toku.

– Dlatego ustawodawca przyjął, że w przypadku przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęła się przed dniem wejścia w życie przepisów ustawy deweloperskiej (kwiecień 2012 r. – red.), z założenia więc będących na zaawansowanym etapie inwestycji, nie było obowiązku stosowania takich środków – tłumaczy Agnieszka Majchrzak z UOKiK.

Powody do niepokoju

Przedstawicielka urzędu przyznaje, że UOKiK jest świadom, że niektórzy deweloperzy nie stosują rachunków powierniczych dla swoich inwestycji, mimo że ustawa obowiązuje już ponad siedem lat.

– Jest to zaskakujące. Przepis z założenia miał mieć charakter rozwiązania przejściowego. Biorąc pod uwagę charakter i cel art. 37 oraz czas, jaki upłynął od wejścia w życie ustawy, trzeba uznać, że spełnił on swoją rolę i dalsze jego obowiązywanie nie znajduje uzasadnienia – podkreśla Agnieszka Majchrzak. – Co więcej, istnieje podejrzenie, że obecnie regulacja stosowana jest przez deweloperów w celu obejścia przepisów ustawy. Dlatego potrzebne są nowe rozwiązania, które taki problem wyeliminują i zagwarantują bezpieczeństwo nabywcom.

Taki też jest cel projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który przygotował UOKiK. Projekt został ponownie zgłoszony do wykazu prac Rady Ministrów.

– Wprowadza on zasadę, że deweloper, który w dniu wejścia w życie ustawy prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie i nie zawarł dla niego mieszkaniowego rachunku powierniczego, musi to zrobić w terminie 30 dni od dnia jej wejścia w życie – podaje Agnieszka Majchrzak.

Co do tego, czy reakcja ustawodawcza jest konieczna, nie jest przekonana Katarzyna Kuniewicz. – Wszelkie dodatkowe regulacje mogą niepotrzebnie zachwiać względną równowagę na rynku. To właśnie wprowadzenie ustawy o ochronie praw nabywców i niepewność związana z ewentualnymi jej skutkami skłoniła deweloperów do przyspieszenia „uruchomienia" inwestycji, a następnie do ich wstrzymania lub realizacji w mniejszych fazach. Sztucznie zwiększyło to wówczas nową podaż, a efekty tego działania obserwujemy do dnia dzisiejszego – podkreśla ekspertka.

W jej ocenie powodem do niepokoju może być natomiast obserwowany w ostatnich latach zdecydowany wzrost w ofercie udziału inwestycji oferujących apartamenty inwestycyjne, mikroapartamenty czy lokale „wakacyjne" w condo i aparthotelach. Lokale te, sprzedawane z 23-proc. VAT, oferowane są klientom jak mieszkania, ale mieszkaniami faktycznie nie są. Nie są objęte tzw. ustawą deweloperską, a przez to nie zapewniają nabywcom ochrony wynikającej z jej przepisów – nie tylko zabezpieczenia w postaci rachunku powierniczego.

Co piąte mieszkanie budowane w Trójmieście nie ma zabezpieczenia w postaci rachunku powierniczego. Pieniądze od konsumentów wpłacane deweloperowi nie trafiają więc na specjalne bankowe konto, z którego przedsiębiorca może pobrać środki albo po zakończeniu całej inwestycji, albo po sfinalizowaniu kolejnego etapu prac. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) dąży do wyeliminowania tej praktyki.

– Zgodnie z ustawą deweloperską prowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych jest obowiązkowe dla tych spośród przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy – przypomina Aleksandra Misiun, radca prawny z kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners. – Na rynku możemy więc spotkać się jeszcze z inwestycjami, szczególnie tymi wieloetapowymi, które – w oparciu o tak skonstruowane przepisy przejściowe – nie korzystają z rachunków powierniczych jako formy zabezpieczenia dla nabywców lokali – dodaje.

Pozostało jeszcze 83% artykułu
Nieruchomości
Przedmieścia kuszą niższymi cenami mieszkań
Materiał Promocyjny
25 lat działań na rzecz zrównoważonego rozwoju
Nieruchomości
Najem mieszkań na huśtawce. Ile zapłaci lokator?
Nieruchomości
Rynek wtórny. Nie ma co czekać na cenowy cud
Nieruchomości
Tyle sprzedający chcą za mieszkania z drugiej ręki
Nieruchomości
Nowy szef Speedwella w Polsce: wierzymy w rynek mieszkaniowy