Popękane ściany i nieszczelne okna do poprawki

Krzywe ściany czy cieknący balkon – nie zawsze nowe mieszkanie jest idealne. Kupujący nie jest jednak na straconej pozycji. O swoje może walczyć nawet po kilku latach.

Liczy się spostrzegawczość

Artykuł 27 ustawy deweloperskiej przewiduje, że odbiór mieszkania odbywa się w obecności kupującego. Nabywca ma więc okazję, by obejrzeć mieszkanie i wytknąć wszystkie niedoróbki przedstawicielowi dewelopera. Z oględzin sporządza się protokół, do którego kupujący może zgłosić swoje zastrzeżenia. Warto też zadbać, by w protokole nie zabrakło informacji o wszystkich niedoróbkach.

Dlaczego? Od daty sporządzenia protokołu deweloperowi biegnie termin na sprawdzenie, czy faktycznie w lokalu są wady oraz czy je usunie. Natomiast, jeżeli wady nie będzie w protokole, powstaje swego rodzaju domniemanie, że z lokalem było wszystko w porządku. Trudniej więc będzie wywalczyć w sądzie np. usunięcie pęknięć na ścianach, chyba że ujawnią się znacznie później.

Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na zastanowienie się, czy uwzględnić uwagi kupującego i np. usunąć rysy na ścianie lub wymienić okna.

Jeżeli deweloper dojdzie do wniosku, że klient ma rację, będzie miał 30 dni na usunięcie wad (liczy się je od daty podpisania protokołu). Oczywiście przedsiębiorca może to zrobić również w innym terminie, jeżeli mimo dołożenia należytej staranności nie zdoła usunąć usterki w ciągu tych 30 dni. Wówczas powinien jednak wskazać nabywcy mieszkania nowy termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem swojego opóźnienia.

Bywa i tak, że deweloper nie chce usunąć usterek, wtedy kupującemu pozostaje droga sądowa.

Sięgamy po rękojmię

Klienta chroni również rękojmia za wady fizyczne, o której mówi art. 556 kodeksu cywilnego. Przysługuje ona z mocy prawa. Oznacza to, że deweloper nie może przekonać swojego klienta, by z niej zrezygnował. Ale... Nabywca nie może się na nią powołać, jeżeli doskonale wiedział o usterkach i nigdy nie domagał się ich usunięcia.

Rękojmia przysługuje tylko przez określony czas. Termin rękojmi upływa po trzech lub pięciu latach od wydania lokalu (budynku). Pierwszy termin obowiązuje w wypadku mieszkań nabytych przed 25 grudnia 2014 r., a drugi, gdy sprzedaż nastąpiła po tej dacie.

Data nie jest przypadkowa. Wtedy właśnie weszła w życie nowelizacja do kodeksu cywilnego, która wydłużyła okres rękojmi z trzech do pięciu lat. Chodzi dokładnie o ustawę z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta.

W granicach rękojmi deweloper odpowiada m.in. za usterki zmniejszające wartość i użyteczność lokalu czy też za brak właściwości, o których zapewniał klienta np. w samej umowie, prospekcie informacyjnym lub folderach reklamowych, albo też na stronie internetowej poświęconej danej inwestycji. W praktyce chodzi często o krzywe ściany, porysowane okna, brak odpowiedniej liczby gniazd elektrycznych w mieszkaniu.

Jeżeli deweloper nie uzna wskazanej wady, kupujący ma kilka możliwości. Po pierwsze, może odstąpić od umowy (w przypadku wad istotnych).

Po drugie, może żądać obniżenia ceny lokalu albo usunięcia wady. Jeśli sprzedawca i kupujący nie dojdą do porozumienia, znów pozostaje droga sądowa.

Cedowanie roszczeń

Usterki mogą się pojawić nie tylko w mieszkaniu, ale również w częściach wspólnych budynku: na klatce schodowej czy na dachu. Wówczas sam właściciel lokalu niewiele może. Inicjatywę powinien przejąć zarząd wspólnoty mieszkaniowej i to ona walczy w imieniu właścicieli. Jest to jednak możliwe dopiero po przeniesieniu przez właścicieli uprawnienia z tytułu rękojmi.

Przez długie lata sądy podważały ważność umów w sprawie cesji praw z rękojmi, np. gdy swoich roszczeń nie scedowali wszyscy właściciele. Tymczasem w budynku liczącym 40 czy 150 lokali bardzo trudno uzyskać cesję od wszystkich.

Do zmiany doszło dopiero pod wpływem uchwały Sądu Najwyższego. Przesądził on, że właściciele mieszkań mogą scedować na wspólnotę swoje roszczenia przeciw deweloperowi związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej (sygn. akt III CZP 84/13).

Wspólnota mieszkaniowa może więc występować w sprawie sądowej przeciwko deweloperowi. A umowy cesji, na podstawie których zostało wytoczone powództwo, są co do zasady ważne.

Tylko pieniądze na remont

Czasami właściciele sami chcą usunąć usterkę i wolą otrzymać od dewelopera pieniądze. Wówczas wspólnota mieszkaniowa może się domagać odszkodowania.