Trudno budować w centrach

inwestorzy mają problemy z budową w centrach dużych miast, takich jak Warszawa, Wrocław czy Poznań. Winne są przepisy oraz nieaktualne dokumenty planistyczne.

By problem, jak najszybciej zniknął potrzebna jest zmiana prawa albo dokumentów planistycznych. Ministerstwo Rozwoju zapowiada zmiany, ale nie precyzuje, na czym będą polegać. A miasta z uchwalaniem planów się nie śpieszą.

Zagmatwana sytuacja w śródmieściach

– Grozi nam paraliż inwestycyjny – ostrzega Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

– Wszystko przez zmianę przepisów sprzed dwóch lat. Chodzi o obowiązującą od 1 stycznia 2018 r. nowelizację rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wprowadziła ona zmiany dotyczące zabudowy śródmiejskiej – wyjaśnia Konrad Płochocki. – Przed nowelizacją urzędnicy sami określali, czy dana inwestycja zalicza się do tego typu zabudowy, czy nie, co przysparzało licznych sporów i wątpliwości. By je przeciąć, nowela wprowadziła pojęcie obszaru zabudowy śródmiejskiej oraz zasadę, że wyznacza się go na podstawie dokumentów planistycznych, czyli miejscowego planu, a gdy go nie ma – studium.

– Problem w tym, że wiele planów i studiów powstało przed wejściem w życie noweli. Nie zawierają więc wprost odniesienia do zabudowy śródmiejskiej lub posługują się starym określeniem funkcjonalnej zabudowy śródmiejskiej. Dla urzędników nie jest to jedno i to samo i nie chcą m.in. z tego powodu wydawać pozwoleń – wskazuje dyrektor PZFD.

Podobnie uważa Paweł Hernik, dyrektor ds. przygotowania inwestycji w ATAL. – Po nowelizacji sytuacja jest mniej korzystna, gmina bowiem literalnie czyta zapisy miejscowych planów. Jeśli te jednoznacznie nie wskazują na zabudowę śródmiejską, nie mamy możliwości uzyskania pozwoleń na budowę dla takiego typu zabudowy – mówi.

Problem widzi również Katarzyna Sielicka-Gutowska, wspólnik w Kancelarii Gryn Sielicka i Wspólnicy sp.k.

– Moi klienci starają się o pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jako zabudowy śródmiejskiej. Okazuje się jednak, że nie jest to takie proste. W obu wypadkach nie ma miejscowych planów, tylko studium, które określa obszar zabudowy śródmiejskiej w części tekstowej studium, natomiast w części graficznej obszar ten oznaczony jest jako śródmieście funkcjonalne – tłumaczy Katarzyna Sielicka-Gutowska.

– Tego drugiego pojęcia w przepisach powszechnie obowiązujących nie ma od 1 stycznia 2018 r. W związku ze zmianą rozporządzenia są problemy z uzyskaniem pozwoleń. Urzędnicy mówią, że zapisy studium nie są dostosowane do brzmienia aktualnie obowiązującego rozporządzenia – wskazuje Katarzyna Sielicka-Gutowska.

– Moim zdaniem urzędnicy niewłaściwie interpretują akty planistyczne, co może prowadzić do paraliżu budowlanego w centrum Warszawy. Przy takim podejściu w przypadku braku miejscowych planów nie uda się nie tylko wybudować żadnego budynku w warunkach zabudowy śródmiejskiej, ale i wyremontować np. kamienic w centrum miasta – twierdzi Katarzyna Sielicka-Gutowska. – Studium jasno mówi, że obszar zabudowy śródmiejskiej obejmuje tereny o wysokich walorach kulturowych i charakteryzuje się najwyższym procentem terenów zabudowanych i zurbanizowanych (w granicach 80–97 proc., podczas gdy średnia dla Warszawy wynosi 55,6 proc.). W przypadku obu tych inwestycji te wskaźniki są dochowane. Oznacza to, że zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisów inwestycje znajdują się w obszarze zabudowy śródmiejskiej. Zapisy studium w mojej ocenie są tym zakresie wystarczająco precyzyjne i nie wymagają zmiany – podsumowuje.

Najpierw zmiana prawa

Inaczej uważa Marlena Happach, dyrektor biura architektury i planowania przestrzennego w Urzędzie Miasta m.st. Warszawy.

– Studium wskazuje tylko obszar strefy śródmieścia funkcjonalnego oraz centra dzielnicowe i lokalne, w ramach których plany miejscowe mogą (choć nie muszą) wprowadzać zapisy dotyczące zabudowy śródmiejskiej. Na tej podstawie sukcesywnie uchwalano plany wewnątrz wyznaczonych stref – ustalające zabudowę śródmiejską na całym obszarze planu, na części, ale też takie, które jej w ogóle nie dopuszczają – mówi Marlena Happach.

– W obecnym stanie prawnym niemożliwe jest zaliczenie do zabudowy śródmiejskiej terenów, które nie posiadają planu miejscowego lub stosownego zapisu w planie już obowiązującym. W Warszawie problemem tym objęte są m.in. Powiśle, kwartał: Marszałkowska, Świętokrzyska, Nowy Świat, Al. Jerozolimskie, rejon placu Grzybowskiego czy rejon placu Narutowicza – wyjaśnia dyrektor Happach.

I dodaje: – Rada m.st. Warszawy w maju 2018 roku przystąpiła do sporządzania nowego studium dla całego miasta. Szeroki zakres analiz i prac projektowych związanych z opracowaniem tego dokumentu praktycznie od podstaw wymaga czasu.

– Dlatego biuro architektury i planowania przestrzennego planuje, niezależnie od powstającego nowego studium dla całego miasta, przygotować nowelizację obecnego studium tylko w zakresie wskazania strefy zabudowy śródmiejskiej. Zmiana ta mogłaby zostać przyjęta przez Radę m.st. Warszawy w 2021 r., a więc zanim zakończą prace nad nowym studium. Będziemy również proponować Ministerstwu Rozwoju przepisy przejściowe dla miast, których studia wymagają aktualizacji po zmianie definicji w rozporządzeniu, aby możliwe było stosowanie przepisów dotychczasowych do czasu aktualizacji studium – wskazuje Marlena Happach.

Podobny problem jest w Poznaniu.

– Studium definiuje pojęcie strefy śródmiejskiej, ale powinny to robić również miejscowe plany. Około 20 do 30 planów tego typu zapisu nie zawiera. Chodzi m.in. o Jeżyce, Łazarz czy Junikowo. Dopóki nie zostaną do nich wprowadzone zmiany, dopóty deweloperzy nie mogą liczyć na pozwolenie na budowę zabudowy śródmiejskiej – wyjaśnia Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.