– Aktualny poziom marży wynika z realizacji projektów na gruntach zakupionych w przeszłości w cenie dobrej jak na dzisiejsze warunki, a także w oparciu o stałe stawki wynegocjowane w kontraktach z generalnymi wykonawcami – wyjaśnia Tomasz Ślęzak, członek zarządu Archicomu. – Utrzymanie takiego poziomu marż w kolejnych kwartałach będzie mało prawdopodobne. Warunki rynkowe zmieniają się bardzo dynamicznie. Obecnie udział średniej ceny gruntu w powierzchni użytkowej mieszkania (PUM) we Wrocławiu przekracza 1 tys. zł zł, w zależności od lokalizacji. Dla porównania, grunty kupowane kilka lat temu kosztowały o połowę mniej – dodaje. Menedżer zaznacza, że udział kosztów budowy mkw. PUM w cenie mieszkania wynosi dziś blisko 50 proc. – Dane te wskazują bardzo klarownie, jakie czynniki będą wpływać na osiągane przez deweloperów w kolejnych okresach marże. Aktualnie obserwujemy pewną stabilizację kosztów wykonawstwa – mówi Ślęzak. – Archicom realizuje strategię selektywnego zabezpieczania gruntów, uwzględniając przede wszystkim atrakcyjną dla klientów lokalizację i zasobność ich portfeli. Cały czas obserwujemy zarówno zmieniające się preferencje klientów odnośnie do zakupów, jak i czynniki makroekonomiczne – podsumowuje.
Równie imponującą, bo sięgającą 8,6 pkt proc. (do 26,5 proc.) poprawę zanotował JHM Development, koncentrujący się na budowie mieszkań w mniejszych miejscowościach. Jak wyjaśnia Paweł Bruger, rzecznik Grupy Mirbud (należy do niej JHM), znaczna poprawa rentowności wynika z faktu, że duży udział w sprzedaży miały mieszkania gotowe, z inwestycji zrealizowanych w latach przed skokowym wzrostem kosztów realizacji. Zostały one zatem wybudowane taniej względem obecnie stawianych, ale sprzedane po bieżących cenach – a więc z marżami wyższymi niż zakładane kilka lat temu.
Nie brak odchyleń w drugą stronę. Unidevelopment, spółka należąca do Grupy Unibep, zazwyczaj plasowała się wysoko w rankingu, jednak na koniec września br. pokazała 21,5 proc. marży, aż o 12,6 pkt proc. mniej rok do roku.
– Jesteśmy średniej wielkości deweloperem, co oznacza, że jednocześnie prowadzimy sprzedaż nie więcej niż kilku projektów. W takim przypadku realizowana marża brutto jest niezwykle wrażliwa na strukturę portfela projektów – tłumaczy Mariusz Przystupa, wiceprezes Unidevelopmentu ds. finansowych. – Podobnie jak inni deweloperzy mamy w portfelu projekty bardziej i mniej marżowe. Harmonogram realizacji tak się ułożył, że w 2018 r. zdecydowanie przeważały projekty wysokomarżowe, podczas gdy w bieżącym roku ich udział był mniejszy. Patrząc w dłuższej perspektywie, nasza rentowność oscyluje wokół średniej rynkowej – podkreśla.
Z kolei Echo Investment wykazało rentowność 20,5 proc., o 9,4 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. Zaksięgowana po trzech kwartałach br. rentowność została skorygowana o wyższe od wcześniej kalkulowanych koszty projektów ukończonych w poprzednich latach. Bez tego marża wyniosłaby 21,5 proc.
Specyficzna księgowość
Przy analizie wyników deweloperów trzeba pamiętać o tym, że spółki mogą zaksięgować sprzedaż mieszkań po tym, jak klienci odbiorą klucze. Sama sprzedaż – rozumiana jako podpisanie umowy deweloperskiej – odbywa się w zdecydowanej większości na etapie dziury w ziemi. Rynek jest tak chłonny, że lokale gotowe stanowią niewielką część oferty.
