- Ofertowe ceny nieruchomości rosną przy coraz niższych czynszach za wynajem – podkreśla Michał Guzowski, główny analityk portalu Domiporta.pl. Czy ten trend utrzyma się w tym roku?

Michał Guzowski zwraca uwagę, że w 2020 r. mieliśmy dwa przełomowe momenty na rynku nieruchomości. - Pierwszy to początek epidemii, która przyniosła ogromną niepewność, co przełożyło się na spadki stawek na rynku najmu oraz przejście w trend boczny lub ograniczenie wzrostów cen na rynku sprzedaży – mówi analityk. - Drugim istotnym momentem był wrzesień, kiedy stało się jasne, że studenci nie wrócą do nauki stacjonarnej, a praca zdalna pozostanie z nami na dłużej. Najem potaniał gwałtownie w Krakowie i Gdańsku, z kolei ceny sprzedaży wzrosły wszędzie poza Trójmiastem, gdzie popyt przed pandemią napędzany był także przez inwestorów z rynku najmu krótkoterminowego oferujących noclegi na popularnych platformach internetowych.

Warszawa

Z analiz portalu Domiporta.pl wynika, że w stolicy po dynamicznym wzroście cen nieruchomości początek pandemii spowodował, że oczekiwania sprzedających aż do końca wakacji pozostały na dotychczasowym poziomie. - We wrześniu rynek ruszył, co zaowocowało przebiciem poziomu 11 tys. zł za mkw. – podaje Michał Guzowski. - Na rynku najmu mieliśmy do czynienia z mniej lub bardziej powolnym osuwaniem się poziomu cen. Dynamiczniejsze ruchy mogliśmy zaobserwować na przełomie marca i kwietnia, gdy epidemia dotarła do Polski oraz w październiku, gdy uczelnie wprowadziły nauczanie zdalne i stało się jasne, że praca zdalna pozostanie podstawowym sposobem organizacji pracy wielu przedsiębiorstw. Podsumowując, w Warszawie ofertowe ceny sprzedaży mieszkań w 2020 r. wzrosły o 5,5 proc., a stawki najmu spadły o nieco ponad 4 proc.

Kraków

- W Krakowie mieliśmy do czynienia z dynamicznymi wzrostami cen nieruchomości w pierwszym kwartale 2020 roku. To właśnie początek roku odpowiada w przeważającej części za wzrost cen nieruchomości w ubiegłym roku, od stycznia do marca ceny wzrosły aż o 9 pkt proc., reszta roku odpowiada za około 3 pkt proc. wzrostu – podaje ekspert Domiporty. - Rynek najmu zachowywał się standardowo dla roku 2020 - wystąpiły dwie fale spadków cen: wiosenna i jesienna z okresem stabilizacji w okresie wakacyjnym. Skala spadków stawek najmu w Krakowie jest jednak niemal trzykrotnie większa niż w stolicy i wynosi aż 11,7 proc. Powodów tak dużych spadków należy szukać w ograniczeniu ruchu turystycznego, braku studentów i popularyzacji pracy zdalnej.

Poznań

- Ceny nieruchomości na rynku poznańskim zachowywały się stosunkowo spokojnie. W segmencie sprzedaży wzrosły z ok. 7 tys. zł za mkw. w styczniu do ok. 7,3 tys. zł za mkw. w grudniu – mówi Michał Guzowski. - Na tle innych miast 300 zł wzrostu nie wygląda imponująco. Po spadkach cen na początku pandemii rynek już w maju wrócił do wzrostów, które trwały do końca roku. Na rynku najmu aż do września mieliśmy do czynienia z wahaniami stawek, ale w ograniczonym zakresie. Dopiero koniec wakacji i brak nauki stacjonarnej na uczelniach nadał rynkowi kierunek na kolejne miesiące – w efekcie wynajmujący mogą liczyć na ceny niższe o ponad 5 proc. niż na początku roku.

Wrocław

Wrocławski rynek nieruchomości w 2020 r. charakteryzował się stabilnym zrostem cen mieszkań. - Już w styczniu ceny przebiły poziom 8 tys. zł, by zatrzymać się 5,5 proc. wyżej w grudniu – wskazuje Guzowski. - Dużo ciekawiej było na rynku najmu, gdzie spadki cen ofertowych trwały od początku roku, przyspieszyły w kwietniu i zatrzymały się pod koniec maja, by zacząć dynamicznie rosnąć do września. Potem nastąpił równie dynamiczny spadek oczekiwanych czynszów. W efekcie stawki rynku najmu spadły rok do roku o 3,5 proc. Warto jednak odnotować, że spadki z końcówki roku nie przebiły dołków z maja.

Gdańsk

- W Gdańsku, największym rynku mieszkaniowym Trójmiasta, rok 2020 przyniósł dynamiczne wzrosty ofertowych cen sprzedaży w pierwszym kwartale, stabilizację, która trwała do lipca, i spadki trwające do końca roku – podaje Michał Guzowski. - W efekcie ofertowe ceny mieszkań rok do roku zmieniły się jedynie o kilka złotych, co jest sytuacją niespotykaną na innych rynkach w największych polskich miastach. Stawki najmu zachowywały się bardzo stabilnie do końca lutego, następnie osunęły się o 5 proc., by rozpocząć powolny marsz w górę. Od połowy sierpnia rozpoczęły jednak dynamiczny zjazd. Rok zakończył się spadkami ofertowych stawek najmu aż o 11 proc. Podobne spadki odnotowaliśmy tylko w Krakowie.

Co dalej

- Na rynku najmu najbardziej ucierpieli wynajmujący mieszkania w miastach uniwersyteckich o walorach turystycznych – w Krakowie i Gdańsku – komentuje Michał Guzowski. - Na tych rynkach mieliśmy do czynienia ze sprzężeniem dwóch czynników – epidemia zatrzymała ruch turystyczny, a w związku z tym najem krótkoterminowy, natomiast nauka zdalna na uczelniach wyższych zmniejszyła zainteresowanie najmem studentów. W Krakowie poziom cen sprzedaży zdołał się obronić - ceny wolniej, ale rosły, natomiast w Gdańsku mamy do czynienia ze stagnacją.

Analityk podkreśla, że nożyce cen nie mogą się jednak rozwierać w nieskończoność. - Wysokie ceny mieszkań w połączeniu z trudnościami ze nalezieniem najemców, a co za tym idzie spadki stawek najmu, przekładają się na mniejsze zainteresowanie zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych – pod wynajem – wyjaśnia. - O ile mieszkania o wysokim standardzie znajdą najemców, choćby wśród osób, które za tę samą cenę mogą mieszkać w lepszych warunkach, o tyle właściciele lokali wymagających nakładów inwestycyjnych coraz częściej będą rezygnować z remontu na rzecz sprzedaży nieruchomości. Z kolei zwiększona podaż mieszkań z rynku wtórnego przyczynia się do ograniczenia wzrostów. Może doprowadzić do korekty cen.

W innym scenariuszu, jak mówi Michał Guzowski, stawki najmu po przezwyciężeniu kryzysu epidemicznego i spowolnienia gospodarczego zaczną podążać za rosnącymi cenami mieszkań. - Jeśli dodatkowo będziemy mieli do czynienia ze zwiększoną inflacją w środowisku niskich stóp procentowych, to inwestycje w nieruchomości staną się jeszcze bardziej atrakcyjne – mówi analityk Domiporty. - Inwestorom, którzy kupili mieszkania jakiś czas temu, trzeba oddać, że również odnoszą - na razie wirtualne - korzyści ze wzrostu cen. Na papierze ich majątek wart jest więcej. Czy zyskają, czy stracą okaże się jednak dopiero w momencie wyjścia z inwestycji, czyli zbycia nieruchomości. Nie bez znaczenia jest również spadek poziomu stóp procentowych, który sprawia, że wynajmujący mogą zaakceptować niższe stawki najmu przy jednoczesnym utrzymaniu rentowności inwestycji.

Ekspert dodaje, że pozytywnym aspektem spadku stawek najmu jest większa dostępność mieszkań. - To szczególnie istotne dla osób, które nie mogąc spełnić warunków stawianych przez banki np. dotyczących wkładu własnego czy źródła dochodów i są skazane na najem - mówi. -Rynek najemcy eliminuje również patologie związane z wynajmem mieszkań o bardzo niskim standardzie lub metrażu za wygórowane stawki osobom, których nie stać na inne lokum.