Gotowe mieszkanie może się różnić w metrażu od projektowanego. Rozbieżności nie mogą być jednak duże. Przyjmuje się, że maksymalnie mogą wynieść 2 proc. Co jednak w sytuacji, gdy dom ma niemal 40 mkw. więcej od planu?

Metry jak z kosmosu

Taka sytuacja przytrafiła się małżeństwu, które kupiło dom na warszawskim Ursynowie.

– Tuż przed podpisaniem notarialnej umowy przenoszącej własność otrzymaliśmy pismo od dewelopera z nowym wyliczeniem powierzchni użytkowej naszego domu. Okazało się, że jest ona teraz większa nie o 5 czy 10 mkw., ale o prawie 40 mkw.! To bardzo duża różnica. Co ciekawe, powierzchnia jest wciąż taka sama, a zmieniły się jedynie zasady jej pomiaru – opowiada czytelnik, który chce zachować anonimowość. – Najgorsze w tym wszystkim jest to, że mamy dopłacić ponad 300 tys. zł. Natomiast jeżeli nie akceptujemy nowej powierzchni oraz wysokości dopłaty, możemy odstąpić od umowy. Co nie jest przecież takie proste. Zaciągnęliśmy kredyt na zakup tego lokalu – dodaje.

Jak to możliwe, by mieszkanie aż tak bardzo się powiększyło? Zdaniem dewelopera nie ma w tym nic zaskakującego.

– Wskazana powierzchnia użytkowa domu w umowie deweloperskiej (dla celów urzędowych) wynosiła 253,79 mkw. Po dokonanym obmiarze powierzchnia ta – dla celów rozliczenia handlowego – zgodnie z umową deweloperską wyniosła 292,74 mkw. – tłumaczy Radosław Słomka ze spółki Prestige PM.

– Różnica w wielkości powierzchni handlowej do rozliczenia wyniosła 38,95 mkw., czyli ok. 13 proc., co niestety zdarza się przy budowie domów jednorodzinnych ze względu na stosowane technologie czy też tolerancję wykonania prac budowlanych przez wykonawców. Nie pomaga tu obowiązek stosowania różnych norm przez projektantów, wykonawców i urzędy, na co deweloper nie ma wpływu. Wpływ mamy jedynie na precyzyjne określenie zasad rozliczenia powierzchni handlowej, co w zawartej umowie deweloperskiej zostało wyraźnie wskazane – podkreśla Radosław Słomka.

Spór trwa

W sprawę naszego czytelnika zaangażował się miejski rzecznik konsumentów. – Klient kupił dom w oparciu o przedstawiony mu projekt całej inwestycji. W toku realizacji okazało się, że – bez jego wiedzy i akceptacji – nastąpiły istotne zmiany w projekcie – twierdzi Małgorzata Rothert, miejski rzecznik konsumentów w Warszawie.

– Doprowadziło to do faktycznej zmiany funkcjonalności poszczególnych pomieszczeń. Deweloper całkowite zignorował nabywców oraz ich prawo do otrzymania nieruchomości w umówionym pierwotnie kształcie. Takie zachowanie poprzez naruszenie równowagi kontraktowej stron nosi niewątpliwie znamiona nieuczciwej praktyki rynkowej. A już całkiem bezprecedensowe jest zachowanie przedsiębiorcy, który istotnie zmienił metraż nabywanego mieszkania i żąda od konsumenta dopłaty kilkuset tysięcy złotych – dodaje Małgorzata Rothert.

Sam deweloper mocno podkreśla, że nie zmusza swoich klientów do dopłaty z tytułu rozliczenia powierzchni handlowej domu. Twierdzi, że stara się dojść do porozumienia. – Mamy zasadę, że umowa deweloperska jest ustalana indywidualnie z każdym klientem. Tak było i w tym przypadku. Inni klienci mieli podobne zapisy co do kwestii rozliczenia końcowego, a jeszcze inni – zupełne inne. To zawsze kwestie ustaleń handlowych przed zawarciem umowy deweloperskiej. Jednakże z każdym klientem zawsze dotychczas dochodziliśmy do porozumienia – tłumaczy Radosław Słomka

Jednoczenie dodaje: – Zarówno w samej umowie deweloperskiej, jak i w naszych pismach kierowanych do nabywców znajdują się wyraźne zapisy, że w takiej sytuacji mają oni bezwzględne prawo od zawartej umowy deweloperskiej odstąpić. Nasza spółka jest gotowa cały czas do rozmów i negocjacji w tym zakresie. Jednakże wywieranie na nas nacisków poprzez informacje prasowe czy kierowanie pisma przez miejskiego rzecznika konsumentów nie jest sposobem na rozwiązanie tej sprawy.

Maksymalnie 2 proc.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przyznaje, że docierają do niego skargi konsumentów dotyczące różnic w powierzchni mieszkania u różnych deweloperów. Najczęściej nabywcy zgłaszają postanowienia, które ograniczają im możliwość odstąpienia od umowy w takim przypadku. A takie prawo przysługuje nabywcy mieszkania.

Co mówią natomiast przepisy? – Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska, nic nie mówi o tym, jaka jest dopuszczalna różnica w metrażu projektowanego i wybudowanego mieszkania. Reguluje jedynie, że w umowie deweloperskiej powinno się określić sposób obliczenia powierzchni – mówi Patryk Kozierkiewicz, prawnik z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Od wielu lat PZFD konsekwentnie uważa, że metraż oddanego mieszkania może się różnić od metrażu kupowanego na papierze o 2 proc. Budowa co do centymetra zgodna z projektem budowlanym jest bowiem zwyczajnie nierealna. PZFD powołuje się przy tym na badania przeprowadzone przez pracowników jednej z polskich politechnik oraz wyrok sądowy dotyczący metrażu.

Według PZFD w razie różnicy w metrażu do 2 proc. klient ani deweloper nie powinni odstępować od umowy, tylko rozliczyć się z dodatkowych lub brakujących metrów. Gdy mieszkanie będzie mniejsze, klient dostanie zwrot pieniędzy. Jeżeli metraż się zwiększy, będą dwa wyjścia. Firma nie zażąda pieniędzy za dodatkowe metry albo da wybór: rezygnacja z umowy lub dopłata.

– Natomiast w tym wypadku różnica wydaje się zbyt duża i niespotykana – przyznaje Patryk Kozierkiewicz.