Rynek mieszkań ma już dwa płuca

Pandemia z rynkiem mieszkań obeszła się łaskawie, co zgodnie podkreślają uczestnicy debaty z cyklu „Spotkanie liderów branży nieruchomości". Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, mówi, że za nami bardzo ekscytujący rok. – I kw. – jeden z najlepszych w historii pod względem sprzedaży na rynku pierwotnym. Na sześciu największych rynkach sprzedano ponad 18 tys. mieszkań – przypomina. – II kw. – katastrofa. Nie wiedzieliśmy, jak się zachować. Deweloperzy doskonale sobie poradzili, organizując sprzedaż przez internet. Spadła ona jednak bardzo wyraźnie, do poziomów notowanych 10–15 lat temu. III kw. był już euforyczny, mieliśmy niemal podwojenie sprzedaży z II kw. Ostatni kwartał – dobry.

Problemem była podaż. – Deweloperzy na sześciu największych rynkach wprowadzili o 24 proc. mniej mieszkań niż w 2019 r., pomimo że mieli apetyty i mogli sprzedać więcej – zauważa dyrektor z JLL.

Pytana o ceny mówi, że będzie drożej. Lokale będą jednak drożały wolniej.

Klaser na kwarantannie

Iwona Sroka, członek zarządu spółki Murapol, tłumaczy, że za odpornością nieruchomości na pandemię stoi niepewność. – W niepewnych czasach klienci szukali ujścia dla swoich kapitałów. Polacy zgromadzili na lokatach 900 mld zł. A stopy procentowe są rekordowo niskie – mówi. – Murapol ma za sobą 20 lat pracy na rynku deweloperskim. Nasza działalność obejmuje lata i poprzedniego, i obecnego kryzysu. Nieruchomości były bezpieczną przystanią – podkreśla i zwraca uwagę także na drugą grupę klientów, czyli szukających lokali dla siebie. Część odeszła z banku z kwitkiem. Banki przykręciły kurek z kredytami.

Murapol buduje osiedla także w mniejszych miastach. – Model dywersyfikacji geograficznej pozwolił obronić się w tak niepewnych czasach – podkreśla Iwona Sroka. – Część ludzi nie szuka już mieszkania w centrum miasta czy w dużym mieście. Pracując zdalnie, może wybrać mniejszy ośrodek, gdzie jest taniej.

O odporności nieruchomości mówi też Tymon Nowosielski, prezes Eiffage Immobilier Polska. – Spółka Eiffage istnieje od XIX w. W samym XX w. były ze cztery kryzysy na Zachodzie – zauważa. – Stąd też specyficzna dla Francuzów maniera zakupu gruntów z warunkami – np. warunkiem pozwolenia na budowę czy rozpoczęcia inwestycji dopiero po sprzedaży 50 lub 30 proc. W Polsce jest jeszcze tyle do zrobienia, że wszelkiej maści development będzie się miał dobrze przez najbliższe dekady – ocenia.

Zwraca uwagę na uciążliwe aspekty pandemii. – Klasery z naszym pozwoleniem na budowę musiały przejść kwarantannę, leżąc dwa tygodnie w urzędzie – opowiada. – Część urzędników wysłano na telepracę, niektórzy bohatersko działają z domu, nie mając dostępu do archiwum w urzędzie.

Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate, obawia się, że złe nawyki w urzędach i administracji w niedotrzymywaniu terminów będą się umacniały. – Usprawiedliwieniem będzie to, co już niejako znika z życia, czyli koronawirus. Wydziały architektury trzeba czasem motywować poprzez decyzję sądów administracyjnych czy też SKO – mówi.

PRS: początek

W czasie pandemii byliśmy świadkami dużych transakcji na rynku PRS, czyli najmu instytucjonalnego. Heimstaden Bostad kupił od Marvipolu niemal 700 mieszkań, a właściwie dziur w ziemi. Wcześniej lokale funduszowi sprzedał Eiffage Immobilier Polska.

– Patrząc na skalę działalności takich podmiotów jak Heimstaden na Zachodzie, a nawet u naszych południowych sąsiadów (w Republice Czeskiej fundusz kupił 4 tys. mieszkań), tych transakcji nie nazwałbym wielkimi – zastrzega Tymon Nowosielski. – Fundusze niemieckie, które się rozglądają za zakupami w naszym kraju, mają w portfelu często po kilkaset tysięcy lokali. Żeby dojść do takiego poziomu, musimy ciężko pracować. Rynek jest mikry, choć były, oczywiście, transakcje w poprzednich latach. Cytując naszych partnerów ze Skandynawii, oni nie mieli nawet skąd brać rekordów stawek najmu. Tymczasem mieszkania na wynajem to drugie płuco rynku. Segment będzie się rozwijał.

Prezes podkreśla, że klasyczny rynek właścicielski będzie prosperował, ale obok będzie rosła produkcja lokali na wynajem. – Celem naszej firmy jest zrównoważenie produkcji mniej więcej po połowie – zaznacza.

Jego zdaniem dobre praktyki z rynku najmu, czyli projektowanie mieszkań do ostatniej klamki, zaczną przenikać na rynek deweloperski. – Skończy się tzw. stan deweloperski warszawski – przewiduje. – Będziemy też mieć coraz lepszą architekturę.

Czego muszą się nauczyć deweloperzy, by spełnić oczekiwania nowego klienta? – Ten klient nie jest tak całkiem nowy. On próbuje być klientem od dwóch–trzech, może czterech lat, tylko do tej pory deweloperzy niespecjalnie chcieli rozmawiać z tymi instytucjonalnymi klientami – podkreśla Artur Kaźmierczak, partner w firmie inwestycyjnej Syrena Real Estate. – Sprzedaż szła tak dobrze, że nie było sensu schodzić z marży. To, co wydarzyło się w zeszłym roku, to także zmiana mentalna u deweloperów. Dostrzegli, że dla stabilności sprzedaży warto rozważyć oddanie części marży. Bez tego nie dojdzie do żadnych rozmów. Deweloperzy muszą też „rozwiązać" wewnętrzne napięcie: z jednej strony jest chęć zapewnienia sobie spokoju poprzez sprzedaż kilkuset lokali jednocześnie, z drugiej – potrzeba wyżywienia kilkunastu czy kilkudziesięciu sprzedawców, którzy dotąd sprzedawali lokale detalicznie.

Jacek Wesołowski nie ma wątpliwości, że zainteresowanie najmem w obiektach zinstytucjonalizowanych będzie rosło. – Nie dotrzemy do takich poziomów najmu jak w Austrii czy Niemczech, ale istotna część mieszkań będzie u nas wynajmowana. Dziś jest to prawie nic – podkreśla. Według niego deweloperzy przestawią taśmy produkcyjne, niektórzy może nawet całkowicie, na bloki na wynajem. – Te budynki są inne niż bloki na sprzedaż, sam proces projektowania dla najmu instytucjonalnego jest inny – zauważa dyrektor Trei. – Biorąc pod uwagę plan miejscowy, zadajemy sobie pytanie, jak zdefiniować to miejsce. Czy jest to miejsce sprzedaży usług, w tym wypadku najmu, czy jest to mieszkalnictwo, czy hotelarstwo? Mamy rozterki od chwili szukania działki. Ktoś, kto w danym miejscu chce spędzić większą część życia, patrzy na inne walory. Główna ulica w przypadku lokalu na wynajem jest pewnie zaletą, w przypadku mieszkania na dłużej – wadą.

Zdaniem Artura Kaźmierczaka na razie PRS to nie jest wielka fala, ale pierwsze małe transakcje. – Kilka miesięcy temu wyszedł raport o budowaniu na wynajem. Szacunki są takie: mniej więcej za trzy lata w zasobach instytucjonalnych właścicieli będzie ok. 30 tys. mieszkań. Wydaje się to trochę zaniżone, niech to będzie 50 tys. – mówi. – Dziś zasób mieszkań na wynajem w Polsce to ok. 1,2 mln. Nowe 50 tys. to będzie niewielka część. W stolicy proporcje będą większe, ale z perspektywy właściciela lokali na wynajem np. w Bydgoszczy można spać spokojnie. Instytucjonalni inwestorzy nie będą długo realną konkurencją. Ci najwięksi będą się skupiać na Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, co odważniejsi dorzucą Łódź, może Poznań i Katowice.

Katarzyna Kuniewicz dopowiada, że kiedy mówimy o 50 tys. mieszkań, to mówimy o procesie ich zakupu przez fundusz w trzy lata. – Nie oznacza to, że za trzy lata będziemy mieć 50 tys. lokali w najmie instytucjonalnym – zastrzega. – Procesy zakupu mogą przyspieszyć, ale taka transakcja odbywa się na początku procesu budowlanego, a ten nie ulega skróceniu. W Polsce są to średnio 23–24 miesiące.

Dyrektor z JLL przyznaje, że transakcji na rynku PRS będzie coraz więcej. – Coraz więcej deweloperów chce dywersyfikować działalność – tłumaczy. – Ale ta główna masa, liczba mieszkań w najmie instytucjonalnym, nie będzie powstawała w najbliższym czasie tak, że fundusz kupi od dewelopera pojedynczy blok. Mamy graczy, którzy wymyślili koncept wewnętrzny. W jednym holdingu jest deweloper mieszkaniowy, firma, która zajmuje się zarządzaniem i wynajmowaniem budynków, które zamawia od firmy budującej dla dewelopera. Mamy już poważny zasób w Funduszu Mieszkań na Wynajem. Mamy ogromnego gracza, który kupił dewelopera wrocławskiego właśnie po to, by taką koncepcję zrealizować. Rynkowi PRS przygląda się Murapol. – Wywodzę się z rynku kapitałowego, gdzie jest powiedzenie: nie walcz z trendem. Jako deweloper z dużym bankiem ziemi przyglądamy się alternatywnym inwestycjom – mówi Iwona Sroka. – Dziś naszym podstawowym partnerem biznesowym pozostają jednak klienci indywidualni. A Jacek Wesołowski ocenia, że ruch w kierunku PRS jest od niedawna gwałtowny. – Cały rynek zmierza w tym kierunku, choć jeszcze może tego nie widać – mówi.

Nieruchomości Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 92% artykułu