Odważni odnawiają stare mury

Na 2,5-hektarowej działce przy ul. Dyrekcyjnej w Warszawie – w miejscu, gdzie znajdują się pozostające pod ochroną konserwatora zabytków fragmenty dawnej fabryki „Ursus" – Aurec Home planuje pięcioetapową inwestycję Fabrica Ursus. Powstanie tu ok. 800 mieszkań.

W dawnej bramie i hali fabrycznej powstanie patio ze sklepami, usługami i kawiarenkami. Pierwszy etap osiedla ma być gotowy za dwa lata, a cała inwestycja – w 2027 r.

Klimat i charakter

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży w Aurec Home, podkreśla, że klienci szukają mieszkań na osiedlach „z klimatem", które „mają charakter".

– Przygotowując inwestycję, która wpisuje się w historyczne, zabytkowe przestrzenie, bardzo ważne jest zachowanie równowagi architektonicznej – mówi. – Trzeba pamiętać o szacunku dla miejsca oraz starannie przemyśleć sposób oraz funkcje, jakie mają spełniać zabytkowe fragmenty nieruchomości. Chcemy, aby miejsce, w którym powstanie Fabrica Ursus, przypominało mieszkańcom, jak ważnym ośrodkiem była fabryka, a jednocześnie zależy nam, aby miejsce dostało drugie życie.

Aurec Home nie wyklucza zakupu kolejnych terenów poprzemysłowych.

Nowe życie dostała też dawna Fabryka Pomp w Lesznie. W odrestaurowanych zabudowaniach znajdą się apartamenty, biura, usługi, gastronomia. W dwupoziomowy, 110-metrowy loft, zmieniła się już XIX-wieczna kuźnia. To urządzone pod klucz mieszkanie kosztuje 1,7 mln zł.

Lofty na Pompach w I etapie oferują też 12 apartamentów. Ceny mieszkań (od 32 do 133 mkw.) w budynku Lofty Słowackiego zaczynają się od 12 tys. zł za mkw. (standard deweloperski). Inwestycję prowadzi ICC Real Estate.

Wielofunkcyjną inwestycję z mieszkaniami i obiektami komercyjnymi na gigantycznym terenie (5,5 ha) na poznańskim Łazarzu przygotowują belgijskie firmy BPI Real Estate Poland i Revive. Planują także rewitalizację zabytkowych budynków dawnych koszar wojskowych. Powstanie też centralny park z zielonymi alejami. Inwestycja będzie podzielona na etapy. Budowa pierwszego ma się rozpocząć w II połowie 2022 r.

Jakub Matyja z Revive informuje, że historyczna zabudowa zostanie przekształcona w przestrzeń komercyjno-użytkową z usługami. – W przypadku zabytkowych obiektów, takich jak dawne koszary wojskowe, ważne jest zachowanie historycznego charakteru miejsca – podkreśla. – Skupimy się na renowacji części starych konstrukcji, aby nadać im nowoczesną funkcję bez straty ich wartości historycznej.

O bardzo dużym zainteresowaniu mieszkaniami w wielofunkcyjnych inwestycjach mówi Wojciech Dzwonkowski, dyrektor projektu BPI Real Estate Poland.

– Chcemy stworzyć dzielnicę, w której ludzie będą uwielbiali mieszkać i pracować – podkreśla. – Zapewnimy dużo zieleni i przestrzeni publicznych zachęcających do budowania więzi społecznych. Projekt w Poznaniu doskonale wpisuje się w główny cel naszej firmy: zmianę przeznaczenia historycznych czy innych przestarzałych budynków znajdujących się głównie na poprzemysłowych terenach i danie im nowego, pełnego zieleni życia.

Ostatnio portfolio firmy powiększyło się o tereny w Poznaniu, Warszawie i Trójmieście.

Prawo i remediacje

Karolina Furmańska, analityk z firmy doradczej Cushman & Wakefield, komentuje, że popyt na tereny pod zabudowę wielorodzinną od wielu lat przewyższa podaż. O grunt mieszkaniowy zdecydowanie trudniej w dzielnicach centralnych niż na obrzeżach.

– Dlatego też już wiele lat temu niektórzy deweloperzy zwrócili się w stronę często bardzo atrakcyjnie położonych, ale trudnych w zabudowie terenów poprzemysłowych – mówi ekspertka. – Takie nieruchomości niejednokrotnie wymagają znaczących nakładów finansowych na remediację. Nierzadko mają też skomplikowaną sytuację prawną, co wydłuża proces inwestycyjny. Mogą być także pod opieką konserwatora zabytków. Wszystko to sprawia, że takimi inwestycjami często zajmują się najwytrwalsi, najbardziej zdeterminowani.

Jako przykład przywrócenia do życia zaniedbanych terenów poprzemysłowych wskazuje warszawski Służewiec. – Najpierw został zabudowany przez biurowce, a w ostatnich latach jest uzupełniany o zabudowę mieszkaniową, hotelową, lokale na wynajem, prywatny akademik, a co najważniejsze – infrastrukturę transportową – wskazuje Karolina Furmańska.

Dziewięć z gotowych lub budowanych w Polsce prywatnych akademików powstało poprzez adaptację i przebudowę budynków.

– Przykładem jest krakowski LivinnX, urządzony z rozmachem i w wysokim standardzie w zaadaptowanym pofabrycznym budynku Telpodu. Inwestycja Golub GetHouse i amerykańskiego partnera CA Ventures International została oddana we wrześniu 2019 r. – opowiada ekspertka C&W. – Student Depot w Poznaniu działa w dawnym Hotelu Polonez. Wrocławski akademik LAS powstał w budynku należącym wcześniej do Orange (a jeszcze wcześniej Telekomunikacji Polskiej). BaseCamp rewitalizuje teren dawnej piekarni Mamut we Wrocławiu.

Jest też wiele przykładów udanych rewitalizacji terenów poprzemysłowych.

– BBI Development wraz z Liebrecht & Wood na terenie dawnej fabryki Wódek Koneser na warszawskiej Pradze-Północ stworzyły wielofunkcyjne i absolutnie niezwykłe miejsce, które cieszy się niesłabnącą popularnością

– mówi Karolina Furmańska. – Echo Investment zdecydowało się na rewitalizację kilku pofabrycznych kwartałów na Woli, tworząc tętniący życiem punkt na mapie Warszawy, z mieszkaniami na sprzedaż, biurami, częścią gastronomiczną i usługową oraz budynkiem na 450 mieszkań na wynajem pod szyldem Resi4Rent. Ten sam deweloper na terenie dawnej fabryki Karola Scheiblera w Łodzi realizuje kolejny miastotwórczy projekt wielofunkcyjny – Fuzję z 20 budynkami, z których aż 14 ma stanowić adaptację zabytkowych obiektów.

Ekspertka mówi też o łódzkiej Manufakturze i Księżym Młynie.

– W Warszawie Elektrowni Powiśle dawny blask przywróciły White Star i Tristan Capital Partners – wskazuje. – To kolejny przykład przeplatających się funkcji niezbędnych do życia w jednym miejscu: sklepów, gastronomii, biur i mieszkań na wynajem. W samym sercu Warszawy do życia wraca fabryka Norblina, w Gdańsku Dolne Miasto i tereny postoczniowe, w Poznaniu Wolne Tory.

Dodaje, że w Warszawie terenami, które najbardziej zmienią charakter w ciągu najbliżej dekady, jest północna część praktycznie niezamieszkałej Pragi-Północ – Żerań.

– Władze Warszawy chcą zbudować nową dzielnicę na ponad 100 ha gruntu w sąsiedztwie i na terenie dawnej Fabryki Samochodów Osobowych. W najbliższych latach zmieni się też pofabryczna część Ursusa – mówi Furmańska.

Mira Kantor-Pikus, partner, odpowiedzialna za alternatywne inwestycje w dziale rynków kapitałowych w Cushman & Wakefield, dodaje, że deweloperzy, którzy chcą zagospodarowywać wiele obszarów, w tym tereny poprzemysłowe, często mierzą się z problemem braku uregulowań planistycznych, co znacznie wydłuża lub nawet uniemożliwia proces inwestycyjny.

– Wprowadzona kilka lat temu ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, potocznie zwana lex developer, działa niezbyt dobrze – mówi ekspertka.

Przypomina, że ustawa umożliwia szybkie procedowanie decyzji administracyjnej pozwalającej na budowę budynków mieszkalnych m.in. na terenach poprzemysłowych.