W 1980 r. rodzice czytelnika kupili kawałek gruntu na podstawie pisemnej umowy. Znajdują się na niej podpisy sprzedających i rodziców czytelnika. Rodzice mają też pokwitowanie wystawione przez sprzedających, że uzgodnioną kwotę otrzymali. Na tym gruncie postawili niewielki dom mieszkalny. Małżonkowie, którzy działkę sprzedali, już nie żyją. Ich syn mówi, że zgodzi się uregulować sprawę własności, jeśli otrzyma dużą dopłatę. Czytelnik pyta, czy jest jakieś inne wyjście z sytuacji. Czy trzeba się zgodzić na dopłatę, czy czekać na zasiedzenie?
Jest jeszcze jedna możliwość – wystąpić do sądu przeciwko obecnemu właścicielowi działki z żądaniem przeniesienia własności działki. Prawną podstawą dla takiego żądania jest art. 231 § 1 kodeksu cywilnego. Mówi, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek albo inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego (odsprzedał mu) własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeśli działka zajęta pod budowę została sprzedana samoistnemu posiadaczowi na podstawie nieformalnej umowy, sąd oceni, czy uzgodniona w niej cena była odpowiednia, czy też sprzedający powinien otrzymać dopłatę. Sąd uwzględni zapewne fakt, że poprzednicy obecnego właściciela otrzymali umówioną kwotę. Zasadniczo jednak przy rozpatrywaniu kwestii wynagrodzenia weźmie pod uwagę aktualną wartość działki.
W pozwie koniecznie trzeba określić wartość wzniesionego na niej budynku. Dowodem będzie wycena wykonana przez biegłego.
Trzeba jednak zaznaczyć, że w tej sprawie problemem może być kwestia posiadania w dobrej wierze, od której art. 231 k.c. uzależnia żądanie przeniesienia własności gruntu. Zasadniczo bowiem osoby, które objęły nieruchomość z pominięciem notariusza, uważane są za posiadaczy w złej wierze. W sprawie tej warto się powołać na wyroki, w których Sąd Najwyższy uznał, że z art. 231 § 1 k. c. może korzystać także posiadacz samoistny w złej wierze, tj. taki, który wiedział lub powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem, jeśli za traktowaniem go na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają zasady współżycia społecznego (np. wyrok z 20 maja 1997 r., sygn. II CKN 172/97, wyrok z 8 sierpnia 2004 r., sygn. I CK 20/04). Co ważne, z przepisów o zasiedzeniu wynika, iż rodzice czytelnika są posiadaczami w złej wierze. To zaś oznacza, że zasiedzieć działkę mogą dopiero po 30 latach od jej objęcia, tj. w 2010 r. W tego typu sprawach do okresu posiadania aktualnego posiadacza dolicza się w całości okres posiadania jego poprzednika.
