Kiedy tańszy akt notarialny

Adam Osiński - partner kancelarii prawnej Arkadiusz Stryja EBC Solicitors

Rz: Kiedy zapłacimy rejentowi mniej za jego pracę?

Adam Osiński: Połowę maksymalnej taksy pobiera się za sprzedaż stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego, również za sprzedaż działki budowlanej oraz w przypadku umowy sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość, a więc samodzielne, musi mieć założoną księgę wieczystą. Czy można liczyć na zniżki u rejenta, jeśli księgi jeszcze nie ma?

Sformułowanie „lokal stanowiący odrębną nieruchomość” jest całkowicie jednoznaczne. Obliguje do objęcia ulgową stawką tylko sprzedaż lokali w obrocie wtórnym, gdyż do powstania odrębnej samodzielności lokalu wpis do księgi wieczystej jest niezbędny. Pełną stawkę u notariusza zapłacą więc osoby podpisujące umowę zawierającą dopiero wniosek o założenie księgi wieczystej. Warto tu zauważyć, że nowe przepisy przewidują niższe opłaty dla notariusza, kiedy mieszkanie jest sprzedawane przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty, które mogą przyznawać nabywcom tych lokali bonifikaty od cen. W tej sytuacji nie dokonano rozróżnienia na lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość i lokale, które jeszcze nie mają statusu odrębnej nieruchomości. Zatem w tej sytuacji w obu przypadkach możemy liczyć na zniżki u rejenta.

Czy kupując dom, możemy również liczyć na tańszą opłatę?

Tak, lecz z pewnym zastrzeżeniem. Obniżoną o połowę stawkę maksymalną taksy notarialnej przewidziano przy sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – prawo budowlane. Jednak z reguły do sprzedaży trafiają tzw. nieruchomości zabudowane, czyli działka i znajdujący się na niej dom. Budynek mieszkalny stanowi część składową nieruchomości, nie jest więc samodzielnym przedmiotem obrotu. Natomiast przepisy rozporządzenia wskazują, że objęcie obniżoną stawką taksy notarialnej dotyczy tylko budynków. Dotyczy to np. domów na terenie Warszawy, o których mowa w dekrecie Bieruta, gdzie budynki znajdujące się na gruntach przechodzących na własność gminy pozostają własnością dotychczasowych właścicieli. Takie budynki stanowią odrębne od gruntu nieruchomości i są sprzedawane bez gruntu, na którym się znajdują.W innych natomiast przypadkach notariusz powinien naliczyć niższą stawkę jedynie od wartości budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a od gruntu i innych części składowych nieruchomości, pobierze pełne wynagrodzenie. W takim przypadku należy w umowie sprzedaży wymienić odrębnie wartość budynku mieszkalnego jednorodzinnego na tle wartości całej nieruchomości zabudowanej.

Z nowego rozporządzenia wynika też, że taniej możemy zapłacić rejentowi, jeśli mieszkanie chcemy podarować bliskiej osobie, ale tylko wtedy, gdy jest ona zaliczana do tzw. I grupy podatkowej. Czy to jedyny warunek?

Tu przepisy są jasne. Osoba, której zamierzamy podarować mieszkanie, musi złożyć oświadczenie, że ma prawo skorzystać z ulgi, o której mowa w przepisie art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Aby zaś skorzystać z tej ulgi, należy spełniać szereg warunków określonych w tejże ustawie, m.in. taka osoba nie może być właścicielem innego budynku czy lokalu mieszkalnego, nie może także jej przysługiwać spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Ponadto osoby, które dostaną mieszkanie czy budynek, muszą się w nim zameldować na pobyt stały i nie wolno im sprzedać nieruchomości w ciągu pięciu lat.

Czy kupując działkę, również możemy liczyć na niższe stawki?

Nie w każdym przypadku. Mniej zapłacimy tylko wtedy, gdy będziemy kupować działkę budowlaną zdefiniowaną w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Chodzi więc o działkę niezabudowaną, budowlaną i objętą aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego.