Jak zarządzać wspólnym majątkiem

Jest on zobligowany uczestniczyć w podejmowaniu decyzji co do administrowania nieruchomością, np. dotyczących remontów, pobierania pożytków i dochodów, ale także ponoszenia związanych z tym wydatków i ciężarów.

Reguły korzystania z współwłasności, np. nieruchomością uzyskaną w spadku, i zarządzania nią określają przepisy kodeksu cywilnego (art. 195 – 221). Nie są one bezwzględnie obowiązujące. Oznacza to, że sposób zarządzania mogą ustalić współwłaściciele wedle swego uznania, a także powierzyć je np. jednemu spośród siebie. Mogą sami określić reguły, których musi przestrzegać zarządzający. Przepisy k. c. dotyczące zarządu obowiązują wówczas, jeśli nie ma takiego konsensusu.

Współwłaścicielom wolno także określić zakres czynności, które powierzają zarządcy. Może on obejmować także uprawnienie do wydzierżawienia i wynajęcia wspólnego majątku, a nawet zobowiązanie do jego sprzedaży. Umowa o sprawowanie zarządu, przekazująca to zadanie jednemu ze współwłaścicieli, wyłącza automatycznie uprawnienia pozostałych. Jednakże każdy ze współwłaścicieli może żądać w odpowiednich terminach, tj. w miarę potrzeby uzasadnionej okolicznościami, rachunku z zarządu. Dotyczy to również sytuacji, gdy żadna formalna umowa nie została zawarta, jeśli jeden ze współwłaścicieli jest faktycznym zarządcą. Jeśli zarządca odmawia złożenia rachunku, pozostali mogą go zmusić, zwracając się o to do sądu cywilnego.

By rozporządzić rzeczą wspólną jako całością, a więc przede wszystkim w wypadku, gdy chodzi o jej sprzedaż, a także o czynności przekraczające zakres tzw. zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli zarząd wykona czynność prawną przekraczającą zakres zwykłego zarządu, nie mając na to zgody wszystkich współwłaścicieli, jest ona nieważna. Jednakże – co istotne – każdy ze współwłaścicieli może bez zgody pozostałych dysponować swoim udziałem – sprzedać go, darować.

Czynności zwykłego zarządu wymagają tylko akceptacji większości. Oznacza to, że gdy jeden ze współwłaścicieli ma udział we współwłasności przekraczający 50 proc., a tym samym większość, może dokonywać czynności zwykłego zarządu bez zgody pozostałych i bez upoważnienia sądowego. Jeśli współwłaścicieli jest dwóch, a ich udziały są równe, to również do czynności zwykłego zarządu potrzeba zgody obu.

W żadnym przepisie nie określono, jakie czynności są czynnościami zwykłego zarządu, a jakie nimi nie są. Dlatego busolą jest tu orzecznictwo sądowe, zwłaszcza Sądu Najwyższego.

Jeśli współwłaściciele nie dojdą do porozumienia, które czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu, wówczas ci, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Jego orzeczenie jest wiążące dla wszystkich i zastępuje zgodę pozostałych współwłaścicieli. Ale gdy współwłaściciel lub współwłaściciele nie mają wymaganej większości, nie mogą wystąpić do sądu. Muszą pogodzić się ze stanowiskiem większości.

Może się zdarzyć, że tak samo duże są różnice zdań dotyczące czynności zwykłego zarządu. Gdy żadne z rozwiązań nie może uzyskać aprobaty większości (oznacza ona więcej niż połowę i oblicza się ją według wielkości udziałów), każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Czynność zwykłego zarządu wymagająca zgody większości, dokonana bez takiej zgody, jest nieważna.

[srodtytul}Ochrona dla mniejszości[/srodtytul]

Jeżeli jednak większość:

- chce działań rażąco sprzecznych z zasadami prawidłowego zarządu, albo

- krzywdzi mniejszość, a także jeśli

- nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach związanych ze zwykłym zarządem, to każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy (art. 202 k. c.). Jest to zarządca sądowy. Może nim być także jeden ze współwłaścicieli lub osoba trzecia. Tylko on wówczas pobiera pożytki z rzeczy (zbiera czynsze i spienięża plony), prowadzi wszystkie sprawy, które są niezbędne jako czynności zwykłego zarządu.

Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu z wnioskiem o odwołanie zarządcy, jeśli ustały powody jego ustanowienia, np. współwłaściciele doszli do porozumienia w spornej kwestii.

Współwłaściciele korzystają z pożytków i dochodów stosownie do wielkości swych udziałów, ale również w takim samym stosunku partycypują w wydatkach i ciężarach związanych ze współwłasnością, takich jak remonty, podatki, wynagrodzenie zarządcy. Współwłaściciele mogą jednak umówić się inaczej. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy zawarli umowę co do fizycznego podziału, albo nie umówili się, że np. każdy będzie pobierał czynsz z innego wynajmowanego mieszkania.

Każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu może żądać od zajmujących się zarządem przedstawiania rachunku z zarządu. Każdy może też wykonywać wszystkie inne czynności i dochodzić roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Takie czynności mogą być skierowane: > przeciw osobie trzeciej, która np. bezprawnie zajęła nieruchomość; > przeciwko najemcy niepłacącemu czynszu, wobec którego współwłaściciele występuja o eksmisję; > przeciwko jednemu ze współwłaścicieli, który np. dewastuje wspólny dom. Zasadniczym uprawnieniem współwłaściciela, które pozwala w rezultacie uwolnić się od wszystkich kłopotów i niesnasek, jakie często się wiążą ze współposiadaniem, jest żądanie zniesienia współwłasności.