Do dewelopera – tylko z notariuszem

Po pierwsze – nie ma obowiązku zawierania przedwstępnej umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego. Wiele osób od tego odstępuje, bo to i fatyga, i dodatkowe koszty. Wtedy jednak deweloper może w każdej chwili wycofać się z umowy, zwracając nam wpłacone pieniądze. A następnie zawrzeć umowę z innym nabywcą, który zaoferuje więcej. Takie wypadki zdarzały się na polskim rynku.

Do przeniesienia własności nieruchomości polskie prawo wymaga formy aktu. Jeśli więc zawrzemy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, wtedy możemy dochodzić w sądzie dojścia transakcji do skutku, czyli przeniesienia własności mieszkania na nas, nawet jeśli deweloper zmieni zdanie.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego może, ale nie musi, się wiązać z dodatkowymi kosztami, gdyż część notariuszy stosuje zniżki, jeżeli obie umowy (zarówno przedwstępną, jak i ostateczną) zawrzemy, korzystając z usług jego kancelarii. Zwyczajowo połowę taksy notarialnej pobiera się przy pierwszej umowie, a połowę przy ostatecznej.

Co innego umowa ostateczna – ta musi być zawarta aktem notarialnym, bo inaczej jest nieważna. Umowa ta przenosi własność ze sprzedającego na kupującego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kupujący korzysta z kredytu, gdyż banki często żądają aktu umowy przed uruchomieniem kredytu. Wtedy w akcie notarialnym stosuje się zapis, że zapłata części pochodzącej z kredytu nastąpi w określoną liczbę dni po podpisaniu aktu. W takiej sytuacji sprzedający może się zabezpieczyć, zobowiązując kupującego w akcie notarialnym do poddania się egzekucji wprost z aktu notarialnego (na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego). W razie nieotrzymania pieniędzy sprzedający może się udać bezpośrednio do komornika z żądaniem egzekucji należności.

Warto przy tym pamiętać, że notariusz nie może odmówić sporządzenia czynności notarialnej zgodnej z prawem. Oznacza to, że jeżeli odmawia dokonania czynności, robi to ze względów merytorycznych, stosując przepisy prawa. Odmowa dokonania czynności notarialnej wymaga pisemnego merytorycznego uzasadnienia.

Jeżeli notariusz sporządziłby akt notarialny niezgodny z przepisami, nie miałby on charakteru dokumentu urzędowego. Co ważne, na podstawie takiego aktu notarialnego byłoby niemożliwe założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości.

Analizując wzorzec umowy od dewelopera, warto zajrzeć do art. 385(3) kodeksu cywilnego, w którym wymienione są przykłady niedozwolonych klauzul umownych. Rozszerzeniem tego katalogu jest Rejestr Klauzul Niedozwolonych opublikowany na stronach internetowych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Są tam wpisywane klauzule, które za niedozwolone uznał Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Choć wyroki dotyczyły konkretnych przedsiębiorców z różnych branż, to zakaz używania zakwestionowanej przez sąd klauzuli rozciąga się na wszystkich przedsiębiorców (http://www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/rejestr_klauzul_niedozwo-lonych/).

Możemy zwrócić się o ocenę wzorca umowy do miejskiego lub powiatowego rzecznika praw konsumentów. W większych miastach istnieją kluby federacji konsumentów. Rzecznik, który stwierdzi istnienie we wzorcu umowy klauzul niedozwolonych, może zażądać od dewelopera ich usunięcia, a nawet wystąpić z pozwem do sądu. Już samo ostrzeżenie dewelopera często przynosi pozytywny dla konsumenta skutek (http://www.federacja-konsumentow.org.pl).

Do oceny umowy i wynegocjowania klauzul można zatrudnić prawnika (radcę lub adwokata specjalizującego się w prawie cywilnym). Z prawnikiem powinniśmy podpisać umowę, w której dokładnie określimy, czego od niego oczekujemy wraz z terminem wykonania usługi i ceną.

Mamy także prawo wymagać, aby o istnieniu w umowie klauzul niedozwolonych poinformował nas także notariusz, u którego podpisuje umowę przedwstępną. Zgodnie ze stanowiskiem, które wyraził Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, notariusz powinien poinformować strony kontraktu, że w przypadku gdy nie negocjowały indywidualnie jego warunków, takie postanowienia są nieważne z mocy prawa. Jeśli natomiast umowa podlegała wcześniejszym uzgodnieniom, a mimo to znalazły się w niej klauzule niedozwolone, również należy powiadomić słabszego uczestnika czynności notarialnej o niebezpieczeństwach, jakie ze sobą niosą.

Osobie, której notariusz odmówił wykonania aktu notarialnego, przysługuje zażalenie na odmowę do sądu okręgowego właściwego ze względu na miejsce siedziby kancelarii.