Rok dobry, intensywny, ale nierówny

Rok 2007 przyniósł duże zmiany na rynku nieruchomości. Miesiące zimowe były prostą kontynuacją boomu trwającego na rynku i wbrew tradycyjnemu w tym okresie nieco słabszemu popytowi liczba transakcji wciąż rosła. Podobnie jak ceny. Szaleństwo trwało mniej więcej do połowy roku, gdy średnia cena mkw. w nowym mieszkaniu w Katowicach przekroczyła 5,5 tys. zł.

– Tendencja wzrostowa trwała dopóty, dopóki ceny nie osiągnęły tak niebotycznego poziomu, że ludzi przestało być stać na kupno mieszkania – uważa Michał Jakubczyk z biura nieruchomości Lexpol w Katowicach. – Szał cenowy sprawił, że wartość mieszkań w dzielnicach mniej atrakcyjnych została sztucznie wywindowana – dodaje.

Stabilizacja, która ma miejsce na rynku od lipca, sprawiła, że niektóre mieszkania zaczęły nawet tanieć. Stało się tak na przykład w przypadku dziesięciopiętrowych bloków sprzed kilkudziesięciu lat na osiedlu Tysiąclecia czy osiedlu Odrodzenia w Katowicach.

– Jeszcze pół roku temu nie do pomyślenia było, żeby właściciele nieruchomości dzwonili do nas po dwóch miesiącach od wystawienia mieszkania i obniżali cenę. Dziś takie sytuacje przestały dziwić – mówi Jakubczyk.

Podobna sytuacja miała miejsce w pozostałych miastach aglomeracji śląskiej.

– Katowice ciągnęły ceny cały czas, a za nimi poszły pozostałe rejony. Od wakacji sytuacja się ustabilizowała, ale i tak był to bardzo dobry rok – twierdzi Beata Słomiany z biura Apex w Chorzowie. – Wzrost cen tradycyjnie najwolniej postępował w Bytomiu, gdyż leży on najdalej od Katowic.

Pośrednicy nieruchomości zwracają uwagę, że rynek pierwotny na Śląsku jest bardzo ograniczony. Niewiele jest dostępnych działek budowlanych w największych miastach, a te, które się pojawiają, wymagają wyburzenia starych budynków i adaptacji terenu. Sprawia to, że proces inwestycyjny jest bardzo długi.

– Najwięcej nowych mieszkań buduje się w Katowicach, choć i tak jest to kropla w morzu potrzeb. Tymczasem obrzeżne miasta są tak ciasno zabudowane, że nowe budownictwo, np. w Chorzowie, stanowi naprawdę ilości śladowe – twierdzi Beata Słomiany.

W prosty sposób przekłada się to na ceny nieruchomości. Średnia cena nowego mieszkania w Katowicach wynosi dziś ponad 5,9 tys. zł za mkw., podczas gdy za mkw. na rynku wtórnym zapłacimy aż o 1,5 tys. zł mniej, czyli średnio 4,4 tys. zł. Zupełnie inaczej jest w Krakowie i Warszawie, gdzie średnia cena na rynku pierwotnym jest o ok. 900 zł niższa niż na rynku wtórnym.

Na uwagę zasługuje fakt, że w ostatnich miesiącach miało również miejsce pogłębianie się różnicy między cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi. Stabilizacja i pewne ochłodzenie rynku sprawiło, że dziś to rozwarstwienie wynosi już ok. 10 proc. Tymczasem jeszcze kilka miesięcy temu zdarzały się sytuacje, że na mieszkanie było dwóch, trzech chętnych i cena transakcyjna była nawet wyższa niż ofertowa.

Pośrednicy nieruchomości przewidują, że na rynku będzie postępować normalizacja zachowań. Tak jak w tym roku w niepamięć odeszły licytacje mieszkań między klientami, tak w przyszłym powinny się powiększać różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami.

– Lokalizacje najbardziej atrakcyjne, takie jak Brynów czy Koszutka, powinny się stać wyraźnie droższe niż na przykład osiedle Odrodzenia – twierdzi Jakubczyk.

Zyskiwać mają mieszkania dobrze skomunikowane, o niskiej zabudowie, położone w ciekawej lokalizacji. Tracić zaś mogą budynki starsze, gorzej usytuowane.

Pośrednicy zastrzegają jednak, że obecny okres stagnacji może wynikać z tradycyjnej dla zimowych miesięcy zmniejszonej liczby transakcji. Wraz z wiosną powinno się to zmienić, a ceny nieruchomości będą drożeć w tempie 5 – 8 proc. rocznie.

– Końcówka roku 2007 mile zaskoczyła inwestujących na rynku mieszkaniowym w Katowicach. Jeśli ta tendencja wzrostowa się utrzyma, Katowice niedługo dogonią inne duże miasta. Zarówno w Katowicach, jak i pozostałych miastach Górnego Śląska przygotowywanych jest dziś wiele projektów mieszkaniowych, z których część może liczyć nawet po 400 – 1200 mieszkań. Dla mieszkańców oznaczać to będzie zdecydowanie większy wybór i pożądaną na rynku konkurencję, ponieważ w Katowicach ceny nieruchomości są na równie niskim poziomie jak w wielu małych miastach. Nowa fala wzrostu cen ruszy z początkiem 2008 roku, ale wyniesie on w największych miastach najwyżej 5 – 10 procent w skali roku. W Katowicach, ze względu na duże przesunięcie boomu mieszkaniowego w czasie, możemy liczyć na wzrost nawet powyżej 20 procent.

Średnia cena na rynku pierwotnym w Katowicach wynosi dziś, w zależności od dzielnicy, 5200 – 6500 złotych za mkw.r i jest o prawie 5 procent wyższa niż w poprzednim kwartale. Według danych Home Broker wzrost cen w skali roku wyniósł 43,7 procent.

Najbardziej podrożały kawalerki, najmniej duże mieszkania powyżej 80 mkw.