Zamieszkać w budynku czy w nim pracować

Oferty biur w apartamentowcach można znaleźć w całej Warszawie. Jednak jest ich niewiele w porównaniu z całkowitą podażą powierzchni biurowej. Analitycy CB Richard Ellis Polska szacują, że w stolicy znajduje się ok. 60 tys. mkw. nowoczesnych biur w budynkach mieszkalnych.

– Można tu wymienić Centrum Muszelka przy al. Jana Pawła II, Sawa Park na Pradze oraz Babka Tower przy rondzie „Radosława” – wylicza Olga Drela z działu badań rynku i doradztwa w CB Richard Ellis Polska. – Miesięczne czynsze osiągane na wynajmie takiej powierzchni to ok. 15 – 20 euro za mkw. w zależności od lokalizacji – dodaje.

Olga Drela przyznaje, że powierzchnie biurowe w apartamentowcach nie cieszą się zainteresowaniem firm. W końcu prestiżowe apartamenty warszawskie, poza wysoką ceną i ponadprzeciętną jakością wykonania, cechują się kameralną lokalizacją i charakterem, co ma podkreślać ich wyjątkowość. Przedsiębiorcy jednak nie zwracają uwagi na te atuty.

– Najemcy biur nie są skłonni do płacenia wysokich stawek czynszu za powierzchnię w budynkach tego typu, nawet o wysokim standardzie, gdyż nie są one kojarzone z luksusowymi lokalizacjami dla biur. Dla najemców biurowych istotna jest bowiem prestiżowa lokalizacja w ścisłym centrum Warszawy, wysoki standard budynku (klasa A) – przede wszystkim nowoczesna konstrukcja, nowatorskie rozwiązania oraz sąsiedztwo znanych na świecie firm – wyjaśnia Drela.

Projekty o funkcji mieszanej, mieszkaniowo-biurowe, są jeszcze rzadkością na warszawskim rynku mieszkaniowym. – Więcej można znaleźć stron ujemnych takiego połączenia niż zalet. Biorąc pod uwagę funkcje mieszkaniowe, bezpośrednie sąsiedztwo biur jest dużym dyskomfortem, stwarza poczucie braku prywatności. Z kolei funkcja biurowa w budynku mieszkaniowym nie sprzyja zachowaniu atmosfery i charakteru biznesowego – dodaje Anna Terlecka z działu nieruchomości mieszkaniowych w CB Richard Ellis Polska.

Podkreśla jednak, że w lokalizacjach z dużym ruchem pieszym, głośną ulicą, funkcja komercyjna na parterze jest jak najbardziej pożądana, gdyż stanowi swoisty bufor dla mieszkań. W takich projektach na parterach powstają raczej usługi towarzyszące funkcji mieszkaniowej lub wspierające ją. – Są to z reguły usługi nieuciążliwe, ewentualnie małe biura handlowe – mówi Terlecka. – Wówczas apartamenty projektowane na wyższych piętrach są bardziej atrakcyjne i łatwiej zbywalne – dodaje.

Spowolnienie rynku mieszkaniowego robi jednak swoje – deweloperzy coraz częściej w celu ograniczenia ryzyka i zwiększenia dochodów przeznaczają część powierzchni inwestycji mieszkaniowej na lokale biurowe, na które łatwiej znaleźć chętnych. Zwykle najemcami tego typu powierzchni są przedsiębiorstwa lokalne, z branży usługowej – biura telewizji kablowej, agencje nieruchomości, doradztwo personalne lub też banki, doradcy kredytowi czy firmy zajmujące się księgowością.

– Zaangażowani w rynek mieszkaniowy deweloperzy przespali boom na rynku powierzchni biurowych. Teraz chcą to nadrobić, gdyż powierzchnie komercyjne, szczególnie w Warszawie, schodzą na pniu. Zwłaszcza w apartamentowcach czy budynkach o podwyższonym standardzie powierzchnie biurowe znajdują nabywców jeszcze przed oddaniem ich do użytku, a nawet przed rozpoczęciem budowy. Z całą pewnością powstające na rynku inwestycje deweloperskie przyniosą odpowiednią do potrzeb rynku podaż powierzchni biurowej. Praktycznie w każdym budynku parter wykorzystywany będzie na cele usługowe lub biurowe, a w ścisłym centrum często ta część jest powiększana dodatkowo o pierwsze piętro – twierdzi Andrzej Brochocki z Kancelarii Brochocki Nieruchomości.

Ostatnio inwestorzy chętnie również łączą apartamentowce w centrum miasta z obiektami hotelowymi bądź kulturalnymi. – Przy ulicy Bagno powstaje właśnie prestiżowy projekt Atelier Residence. Inwestor planuje połączenie ekskluzywnego apartamentowca z hotelem za pomocą pasażu handlowego. Podobny pomysł ma inwestor wieżowca Gminy Żydowskiej. Budynek powstanie kilka metrów od zabytkowej Synagogi Nożyków obok placu Grzybowskiego, który przed wojną był sercem żydowskiej części miasta. W wieży połączone zostaną funkcje biurowe, hotelowe i kulturalne – oprócz nowoczesnej powierzchni biurowej znajdzie się tam także bożnica, koszerna restauracja oraz hotel spełniający wymogi ortodoksyjnych żydów – opowiada Olga Drela.

Coraz częściej powstają nowoczesne osiedla, które na swoim terenie łączą powierzchnie mieszkalne, biurowe i handlowe – na przykład Eko-Park z kompleksem biurowym Harmony Office Center, planowana inwestycja Sando na Dolnym Mokotowie czy projekt nowej bielańskiej dzielnicy Pirelli na terenach huty Lucchini.

– W takich projektach budynki o funkcji biurowej powstają na obrzeżach działek i stanowią swego rodzaju barierę odgradzającą kompleksy mieszkalne od głównej ulicy, hałasu i natężonego ruchu. Jednocześnie budynki mieszkalne zapewniają, że wybudowana inwestycja staje się żyjącą częścią miasta i nie zamiera po zakończeniu godzin pracy. Tak dzieje się jednak na Służewcu, gdzie wieczorem okolica zmienia się w pustkowie z podświetlonymi biurowcami – opowiada Olga Drela.