Jak przenieść pozwolenie na budowę, gdy inwestycja zmienia właściciela

Pozwolenie na budowę można przenieść z jednego przedsiębiorcy na drugiego zgodnie z art. 40 prawa budowlanego. Przepis stawia trzy warunki. Po pierwsze, musi wyrazić na to zgodę ten, na rzecz którego wydano pozwolenie na budowę. Po drugie, trzeba przejąć zarówno prawa, jak i obowiązki związane z pozwoleniem. Po trzecie, niezbędne jest złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem. To zaś oznacza, że zanim zdecydujemy się na przeniesienie pozwolenia, musimy uzyskać prawo do gruntu, np. kupić go na własność lub uzyskać użytkowanie wieczyste (patrz wypowiedź w ramce).

Takie same zasady obowiązują w wypadku przeniesienia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, kiedy np. kupujemy rozpoczętą budowę magazynu od firmy, której zabrakło pieniędzy na jej dokończenie.

Pamiętaj! Decyzja o przeniesieniu pozwolenia jest tzw. decyzją związaną. Oznacza to, że jak spełni się trzy ustawowe warunki, to starosta lub wojewoda nie ma prawa odmówić dokonania tej operacji.

Przeniesienie pozwolenia z jednej osoby na drugą jest teoretycznie proste. W praktyce nastręcza jednak wielu problemów, o czym świadczy choćby bogate orzecznictwo sądów administracyjnych.

Pozwolenie na budowę nie może być przeniesione na nowego inwestora, jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, tzn. jeżeli inwestor nie rozpoczął budowy przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata.

Zasada jest taka: pozwolenie przenosi ten, kto je wydał, a więc jeżeli był to starosta, to starosta, a jak wojewoda, to wojewoda. Schody zaczynają się jednak wtedy, gdy jeden z nich w pierwszej instancji wydał decyzję odmawiającą wydania pozwolenia, inwestor się następnie odwołał do organu drugiej instancji (wojewody lub Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego), a ten udzielił pozwolenia. Do kogo wtedy udać się z wnioskiem o przeniesienie? Na pierwszy rzut oka właściwy jest organ (tak mówi art. 40 prawa budowlanego), który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, czyli wojewoda lub GUNB.

Orzecznictwo sądów administracyjnych przeczy takiej wykładni tego przepisu. W postanowieniu z 14 grudnia 2005 r. (II OW 59/05) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że sprawą o przeniesienie pozwolenia powinien zająć się ten organ, który wydaje pozwolenia budowlane na tego typu inwestycje, jak ta, na którą pozwolenie ma być przeniesione. Właściwy będzie więc albo starosta, albo wojewoda.

Najczęściej pozwolenia wydaje starosta, tyko w niektórych wypadkach jest to wojewoda. Listę tych inwestycji zawiera art. 82 ust. 3 prawa budowlanego. Są na niej m.in. obiekty i roboty budowlane:

- usytuowane na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego, a także na innych terenach służących do utrzymania ruchu i transportu morskiego,

- hydrotechniczne piętrzące, upustowe, regulacyjne, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich wraz z obiektami towarzyszącymi,

- usytuowane na terenie kolejowym,

- na lotniskach cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,

- usytuowane na terenach zamkniętych,

- budowa dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg oraz sieci uzbrojenia terenu znajdujących się w pasie drogowym (niezwiązane z użytkowaniem tych dróg), a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych.

Art. 40 nie mówi, czy pozwolenie na budowę powinno być ostateczne czy nie (tj. upłynęło 14 dni od jego wydania i nikt się nie odwołał albo od wydania decyzji przez organ odwoławczy minęło 14 dni). Przepis jednocześnie stanowi, że nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki z decyzji o pozwoleniu, o której mówi art. 28 tej ustawy. Z tego zaś przepisu wynika, że rozpoczęcie robót może nastąpić tylko na podstawie ostatecznej decyzji. Wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych (wyrok NSA Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z 13 maja 1986 r., SA/Wr166/86, oraz NSA z 9 grudnia 2003 r., II SA/Ka 2901/01).

Zdarza się, że jedno pozwolenie obejmuje cały kompleks obiektów, np. kilka magazynów. Co zrobić, gdy jesteśmy zainteresowani tylko jednym z nich? Tym problemem wielokrotnie zajmował się sąd administracyjny. Z jego orzeczeń wynika, że art. 40 nie zakazuje przeniesienia części pozwolenia na budowę. Trzeba jednak spełnić jeden warunek: zamierzenie inwestycyjne musi się dać wyodrębnić i może ono samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem (wyrok NSA z 25 kwietnia 2007 r., II OSK 967/06).

Kodeks postępowania administracyjnego daje staroście (lub wojewodzie) miesiąc na wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia. W praktyce często trwa to krócej. Strony w tym postępowaniu są tylko dwie: obecny i przyszły posiadacz pozwolenia. Postępowanie nie trwa więc długo.

Opłata skarbowa od przeniesienia pozwolenia na budowę wynosi 90 zł.

Pamiętaj! Zmiana inwestora nie jest środkiem, który może prowadzić do oceny lub wzruszenia pozwolenia na budowę. Jest to wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwoleniu na budowę, której starosta lub wojewoda nie może odmówić, jeśli zostaną spełnione warunki, o których mówią przepisy. Żaden z warunków przeniesienia pozwolenia nie dotyczy interesów właścicieli sąsiednich działek ani tym interesom nie zagraża (wyrok NSA z 5 marca 1999 r., IV SA 1053/97).

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU z 2003 r. nr 120, poz. 1127 z późn. zm.). Często też znajdują się na stronach internetowych odpowiednich urzędów.

Warto pamiętać, że jeżeli przenosi się pozwolenie, nie trzeba udowadniać, że posiada się wcześniej wydane warunki zabudowy. Istnieje bowiem domniemanie, że skoro pozwolenie na budowę zostało wydane, to inwestor spełnił warunki do jego wydania, a więc tam, gdzie nie ma planu, wcześniejszą decyzją ustalono warunki zabudowy.

Z mojej praktyki wynika, że często pełnomocnictwo do reprezentowania osoby prawnej jest wadliwie sformułowane i nie daje prawa do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, koniecznego do przeniesienia pozwolenia na budowę. Dobrze więc, by inwestorzy o tym pamiętali, wtedy unikną niepotrzebnych komplikacji.

Niezależnie od przeniesienia pozwolenia na budowę trzeba zadbać również o cywilnoprawne aspekty przeniesienia inwestycji. Zazwyczaj następuje to w umowie sprzedaży nieruchomości, na której inwestycja jest realizowana, dlatego odpowiednie zapisy powinny się znajdować w akcie notarialnym sprzedaży.

Można jednak w tym celu zawrzeć osobną umowę, w której obie strony nie tylko ustalą zasady przeniesienia pozwolenia na budowę, lecz także uregulują pozostałe kwestie dotyczące przeniesienia inwestycji w toku, w tym dotyczące przejścia majątkowych praw autorskich do projektu budowlanego. Jeżeli inwestycja jest w toku, to trzeba zadbać o wstąpienie w prawa i obowiązki z umów o roboty budowlane zawartych z firmami, które pracują na budowie. Zasadne będzie także wymaganie przeniesienia na nowego inwestora praw z rękojmi za wady fizyczne robót wykonanych wcześniej.

Treść wniosku:

- dane inwestora (imię i nazwisko lub nazwa instytucji oraz adres) oraz pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu,

- nazwa i rodzaj całego zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów bądź robót budowlanych oraz adres inwestycji i oznaczenie geodezyjne terenu (nazwa obrębu, numer arkusza mapy, numer działki),

- numer i data wydania decyzji o pozwoleniu na budowę,

- dane inwestora, na rzecz którego zostało wydane pozwolenie na budowę.

Do wniosku należy dołączyć:

- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: prawa własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je wypełnić, nie trzeba dostarczyć żadnych dodatkowych dokumentów), a także zgodę właściciela gruntu, jeżeli chcemy budować na cudzym gruncie,

- zgodę strony (poprzedniego inwestora), na rzecz której decyzja została wydana, na przeniesienie tej decyzji na rzecz innej osoby,