Pola będą przyciągały inwestorów

[b]Rz: Jakie będą konsekwencje nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych?[/b]

[b]Andrzej Lulka:[/b] Nowelizacja wyłącza z zakresu stosowania ustawy wszystkie użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast. Oznacza to nie tylko eliminację ograniczeń przeznaczenia ich na cele nierolnicze, w tym konieczności dokonywania wyłączenia ich z produkcji rolniczej na podstawie decyzji, ale także zwolnienie tych obszarów z obowiązku zapobiegania degradacji i prowadzenia rekultywacji.

Nowe przepisy ułatwią odrolnienie nie tylko gruntów na terenach miejskich. Użytki rolne zaliczane do klas IV – VI na terenach wiejskich zostały zwolnione z obowiązku zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wnioski o wyłączenie z produkcji użytków klas IV – VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego będą wiążące dla organu administracyjnego, co stworzy dodatkowe udogodnienia.

Po nowelizacji postępowania o wydanie zgody na zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji zezwalających na wyłączenie z produkcji użytków rolnych położonych w granicach administracyjnych miast – te wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie ustawy – zostaną umorzone z mocy prawa. Umorzone będą również niewymagalne jeszcze w dniu wejścia w życie nowelizacji należności i opłaty roczne za wyłączenie z produkcji rolnej gruntów leżących w granicach administracyjnych miast.

[b]Czy rzeczywiście na rynku pojawi się więcej działek budowlanych?[/b]

Nowelizacja zdecydowanie ułatwi prowadzenie inwestycji zarówno w miastach, jak i na gruntach niższych klas na terenach wiejskich. Szacuje się, że około połowy gruntów miejskich stanowią grunty rolne, i jest bardzo prawdopodobne, że wielu ich właścicieli postanowi zainwestować w ich zabudowę.

Wartość nieruchomości rolnych po odrolnieniu, również dziś, rośnie kilkakrotnie, a ułatwienie tego procesu najprawdopodobniej przyczyni się do bardziej intensywnego obrotu nimi. Sama zmiana przeznaczenia działki nie czyni z niej jednak automatycznie działki budowlanej. Teren pod zabudowę musi spełniać ściśle określone przepisami warunki.

[b]Czy automatycznie właściciele działek rolnych zapłacą za nie podatek od nieruchomości pod zabudowę, czyli wyższy? A jeśli rolnik nie zmieni w praktyce przeznaczenia gruntu rolnego?[/b]

[wyimek]Nowe przepisy zdecydowanie ułatwią prowadzenie inwestycji zarówno w miastach, jak i na gruntach niższych klas na terenach wiejskich[/wyimek]

Nowelizacja nie prowadzi do automatycznego odrolnienia gruntów rolnych, tylko upraszcza i ogranicza związane z nim procedury. Nie zakazuje użytkowania gruntów rolnych w miastach na cele rolnicze, a zatem nie ma wpływu na ich opodatkowanie przez cały czas, gdy są tak użytkowane.

Dopiero wykorzystanie gruntu rolnego w inny sposób spowoduje konieczność zapłaty podatku od nieruchomości. Ponieważ podatek rolny jest znacznie niższy niż podatek od nieruchomości, właściciele gruntów, którzy postanowią zmienić ich przeznaczenie, zapłacą wyższe podatki. Wzrost wartości zajmowanych gruntów powinien im jednak zrekompensować tę niedogodność.

[b]Czy jeśli dany grunt rolny znajduje się blisko zabudowy jednorodzinnej, to po podziale go na mniejsze działki od razu można uzyskać pozwolenie na budowę?[/b]

Zniesienie ograniczeń dotyczących przeznaczenia gruntów rolnych w miastach na cele nierolnicze nie oznacza zgody na samowolne decydowanie o ich zagospodarowaniu. Polityka przestrzenna gminy oraz sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu ustalane są w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego albo decyzjach o warunkach zabudowy. Co prawda planowane są zmiany przepisów zmierzające do uproszczenia procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę, ale ich wprowadzenie nie jest związane z nowelizacją ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Ze względu na kryteria brane pod uwagę przy określaniu sposobu zagospodarowania terenu w decyzjach o warunkach zabudowy można jednak przypuszczać, że w opisanej sytuacji uzyskanie pozwolenia na budowę na takim terenie będzie łatwiejsze.

[b]Co się stanie z opłatą należną na rzecz gminy w związku ze wzrostem wartości ziemi na skutek ustawowego przekształcenia?[/b]

Przepisy przewidują różne rodzaje opłat nakładanych przez gminę w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Po pierwsze, opłatę adiacencką (nakładaną w sytuacji, gdy taki wzrost został spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków z UE lub niepodlegających zwrotowi źródeł zagranicznych) albo opłatę ustaloną w związku z podziałem, scaleniem lub podziałem nieruchomości.

Po drugie, gmina pobiera opłatę w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy nie uprawniają zatem gmin do naliczania opłat w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wynikającym ze zmiany ustawy.

[i]Zgodnie z treścią nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wejdzie ona w życie 1 stycznia 2009 r. Do zakończenia procesu legislacyjnego konieczny jest jeszcze podpis prezydenta RP.[/i]

[ramka][b]Warto wiedzieć - jak jest teraz[/b]

Zgodnie z dotychczasowymi przepisami proces zmiany przeznaczenia gruntów rolnych jest kosztowny, a dopełnienie wszystkich formalności może trwać nawet kilka lat.

Aktualnie procedura odrolnienia dotyczy wszystkich gruntów rolnych (gruntów określonych w art. 2 przedmiotowej ustawy, w tym w szczególności gruntów określonych w ewidencji gruntów jako użytki rolne).

Na cele nierolnicze bez ograniczeń można przeznaczać grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.