Od 1 stycznia 2009 r. zmienił się całkowicie zakres zwolnienia z VAT przy sprzedaży budynków, budowli i ich części.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona od podatku VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

- dostawa towarów jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Wynika z tego, że dostawa budynków, budowli i ich części:

- co najmniej dwa lata po pierwszym zasiedleniu (lub po upływie dłuższego okresu) jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

- przed lub w związku z zasiedleniem albo w okresie krótszym niż dwa lata od momentu zasiedlenia jest opodatkowana stawką właściwą dla danego budynku/budowli, ewentualnie korzysta ze zwolnienia na podstawie innego przepisu – art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT

[srodtytul]Dostawa w dwa lata po pierwszym zasiedleniu[/srodtytul]

Zwolnienie z VAT dostawy budynków, budowli i ich części dokonywanej co najmniej dwa lata po pierwszym zasiedleniu obejmuje zarówno obiekty budownictwa mieszkaniowego, jak i inne obiekty (np. budynki niemieszkalne).

Autopromocja
Historia Uważam Rze

Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!

ZAMÓW

Sprzedający może z niego skorzystać również w wypadku, gdy wcześniej odliczył VAT przy zakupie budynku, budowli lub ich części. Bez znaczenia jest również to, czy używał tego budynku, czy nie.

[ramka][b]Przykład[/b]

Spółka 10 stycznia 2009 r. sprzedaje budynek biurowy. Odliczyła VAT przy jego zakupie. Jeżeli budynek ten został zasiedlony np.

- 6 maja 2006 r., wówczas sprzedaż jest zwolniona z VAT. Może się tu pojawić konieczność korekty VAT odliczonego wcześniej przy nabyciu budynku (według zasad określonych w art. 91 ustawy o VAT >patrz tekst na str. 6. Spółka ma również możliwość dobrowolnego opodatkowania tej sprzedaży;

- 22 czerwca 2008 r., ponieważ nie upłynęły jeszcze dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia, sprzedaż budynku jest opodatkowana 22-proc. VAT.[/ramka]

[srodtytul]Definicja pełna wątpliwości[/srodtytul]

Dla ustalenia, czy podatnik może skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bardzo istotne jest prawidłowe określenie daty pierwszego zasiedlenia. Potocznie pojęcie pierwszego zasiedlenia dotyczy budynków mieszkalnych. Art. 2 pkt 14 ustawy wprowadza własną (zmienioną od 1 stycznia 2009 r.) definicję pierwszego zasiedlenia. Teraz odnosi się ono również do budynków niemieszkalnych a także budowli. Nowa definicja budzi jednak poważne wątpliwości >patrz tekst obok.

[srodtytul]Zasiedlenie po ulepszeniu[/srodtytul]

Potocznie z pierwszym zasiedleniem budynku mamy do czynienia tylko raz. Natomiast do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT może dochodzić wielokrotnie, po każdym ulepszeniu przekraczającym 30 proc. wartości początkowej budynku/budowli. To powoduje, niestety, spore komplikacje przy stosowaniu zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

[ramka][b]Przykład[/b]

4 stycznia 2009 r. spółka sprzedała nowo wybudowany budynek firmie B, która od tego dnia zaczęła używać go jako swego magazynu. Tę datę należy więc uznać za datę pierwszego zasiedlenia. Załóżmy, że w czerwcu 2009 r. firma B rozbuduje ten budynek i wydatki na jego ulepszenie przekroczą 30 proc. jego wartości początkowej. Ulepszony budynek nadal będzie wykorzystywany na cele magazynowe. Ponieważ po ulepszeniu nie został oddany do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

Załóżmy, że 1 sierpnia 2009 r. firma B wynajmie ulepszony budynek firmie C. Ponieważ w tym wypadku nastąpi oddanie ulepszonego budynku do używania w wykonaniu czynności opodatkowanych, dojdzie, moim zdaniem, do pierwszego zasiedlenia. Będzie to ponowne pierwsze zasiedlenie tego budynku.

Przyjmijmy dalej, że firma B sprzeda ten budynek w styczniu 2011 r. W takim wypadku pojawia się pytanie: czy licząc czas, jaki upłynął od pierwszego zasiedlenia (w celu sprawdzenia, czy minęły dwa lata wymagane dla zastosowania zwolnienia z VAT), należy przyjąć datę 4 stycznia 2009 r., czy datę kolejnego pierwszego zasiedlenia – 1 sierpnia 2009 r. Moim zdaniem okres dwóch lat należy liczyć od ostatniego „pierwszego zasiedlenia”. Sprzedaż nieruchomości będzie więc opodatkowana stawką 22 proc. VAT.

[b]Przykład[/b]

Nowo wybudowany budynek został pierwszy raz zasiedlony przez firmę A 1 stycznia 2009 r. Załóżmy, że w maju 2009 r. firma A poniesie wydatki na modernizację przekraczające 30 proc. wartości początkowej budynku. Budynek cały czas będzie wykorzystywać na cele magazynowe. W 2012 r. sprzeda go firmie B, która ten budynek również przeznaczy na cele magazynowe. Data zbycia budynku firmie B jest datą pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu. Zatem sprzedaż nie może korzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.[/ramka]

[srodtytul]Dobrowolne opodatkowanie[/srodtytul]

Z omawianego wyżej zwolnienia, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części. W świetle art. 43 ust. 10 ustawy dobrowolne opodatkowanie jest możliwe tylko, jeżeli są spełnione następujące warunki. Sprzedawca i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

- złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy.

Zgodne oświadczenie nabywcy i sprzedawcy o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, musi zawierać:

- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej (NIP) dokonującego dostawy oraz nabywcy,

- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,

- adres budynku, budowli lub ich części.

Te warunki muszą być spełnione łącznie. Jeżeli którykolwiek z nich nie zostanie spełniony, wówczas podatnik musi obligatoryjnie zastosować zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

[ramka][b]Przykład[/b]

Firma A zarejestrowana jako podatnik VAT czynny sprzedaje nieruchomość po upływie trzech lat od pierwszego zasiedlenia Tomaszowi Z., który nie jest podatnikiem VAT. Firma A musi zastosować zwolnienie z VAT. Nie może dobrowolnie opodatkować tej transakcji, gdyż nabywca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.[/ramka]

[srodtytul]Zwolnienie dla niezasiedlonych[/srodtytul]

Jeśli przedsiębiorca nie spełnia warunków, by korzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego dla sprzedaży zasiedlonych budynków, budowli i ich części, powinien jeszcze sprawdzić, czy nie wchodzi w grę inne zwolnienie.

Chodzi o zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Od 1 stycznia 2009 r., zgodnie z tą regulacją, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli i ich części pod warunkiem, że:

- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów.

Poniesienie wydatków na ulepszenie wynoszących 30 proc. i więcej wartości początkowej budynku nie pozbawia jednak przedsiębiorcy prawa do zwolnienia z VAT, jeżeli budynki, budowle lub ich części były w stanie ulepszonym wykorzystywane przez niego do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat.

Warto zauważyć, że dla możliwości skorzystania z tego zwolnienia (jeśli budynek nie był ulepszany lub ulepszenia nie osiągnęły 30 proc. wartości początkowej) nie ma znaczenia, czy budynek ten był używany przez podatnika.

Omawiane zwolnienie przysługuje ponadto bez względu na wiek budynku. Dotyczy ono zarówno budynków np. dwuletnich jak i 50-letnich.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT podatnik nie ma możliwości rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT i dobrowolnego opodatkowania dostawy tych obiektów.

[i]Autorka jest doradcą podatkowym[/i]

[ramka][b]Sprawdź, jak opodatkować sprzedaż budynków i budowli[/b]

Poniżej przedstawiamy prosty schemat ustalenia, czy przy sprzedaży budynków, budowli i ich części należy zastosować odpowiednią stawkę VAT, czy zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

[b]Krok 1. [/b]

Sprawdź, czy i kiedy budynek, budowla lub ich część zostały pierwszy raz zasiedlone

- Jeżeli sprzedaż następuje po upływie co najmniej dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia, wówczas korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 (ewentualnie można przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT dobrowolnie opodatkować tę sprzedaż).

- Jeżeli mamy do czynienia ze sprzedażą w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży upłynęło mniej niż dwa lata, wówczas należy przejść do kroku 2.

[b]Krok 2. [/b]

Sprawdź, czy miałeś prawo do odliczenia VAT przy zakupie budynku, budowli lub ich części

- Jeśli tak, to sprzedaż tych obiektów jest opodatkowana według stawek właściwych (a więc zasadniczo obiekty budownictwa mieszkaniowego według stawki 7 proc., pozostałe – 22 proc.).

- Jeśli nie, wówczas należy przejść do kroku 3.

[b]Krok 3. [/b]

Sprawdź, czy poniosłeś wydatki na ulepszenie budynku przekraczające 30 proc. jego wartości początkowej, od których miałeś prawo do odliczenia VAT naliczonego

- Jeżeli nie, wówczas dostawa korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10a ustawy o VAT (nie ma możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i dobrowolnego opodatkowania sprzedaży).

- Jeżeli tak, należy przejść do kroku 4.

[b]Krok 4. [/b]

Sprawdź, jak długo używałeś budynków, budowli lub ich części w stanie ulepszonym przy wykonywaniu czynności opodatkowanych

- Jeżeli co najmniej pięć lat, wówczas sprzedaż tych obiektów korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT (nie ma możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i dobrowolnego opodatkowania sprzedaży).

- Jeżeli krócej niż pięć lat, wówczas sprzedaż tych obiektów jest opodatkowana według właściwej stawki (7 lub 22 proc.).[/ramka]

[ramka][b]Grunt opodatkowany tak jak budynek[/b]

Zwolnienie z VAT dostawy budynku, budowli lub ich części automatycznie oznacza, że zwolniona jest także wartość gruntu, na którym wzniesione są te obiekty.

Ostatnia nowelizacja ustawy o VAT nie zmieniła tej zasady.Wynika ona z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, który mówi, że w wypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji, jeśli dostawa budynku/budowli jest opodatkowana VAT, grunt pod nim jest opodatkowany według tej samej stawki, gdy do dostawy budynku/budowli ma zastosowanie zwolnienie, dotyczy ono też gruntu.

Uwaga, z nowego art. 29 ust. 5a ustawy o VAT (dodanego od 1 grudnia 2008 r.) wynika, że ta reguła nie ma zastosowania do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu z jednoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli. Zatem oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie jednocześnie z przeniesieniem własności znajdujących się na nim budynków/budowli będzie co do zasady opodatkowane stawką 22 proc., nawet jeśli dostawa tych budynków i budowli korzysta ze zwolnienia z VAT lub jest objęta obniżoną stawką.

Od oddania zabudowanego gruntu w użytkowanie wieczyste trzeba odróżnić zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, który jest zabudowany. Jeśli dostawa wzniesionych na nim budynków i budowli jest zwolniona z podatku, zwolnienie obejmować też będzie zbycie prawa wieczystego użytkowania. Podstawą prawną tego zwolnienia jest obecnie § 13 ust. 1 pkt 10 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=291166]rozporządzenia ministra finansów z 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (DzU nr 212, poz. 1336)[/link].

[i]—a.kol.[/i][/ramka]