Kupujący będą wymuszać duże obniżki

Od początku tego roku zawarto zaledwie cztery transakcje na łączną sumę ok. 100 mln euro. Trzy kontrakty podpisano w Warszawie, gdzie fundusz Deka Immobilien kupił Grzybowską Office Park, Arka BZ WBK – siedzibę Pirelli Pekao Real Estate przy ul. Okopowej, a spółka First Property prawie 29 proc. udziałów w Blue Tower Plaza przy pl. Bankowym. Ponadto AIB Polonia przejął rozbudowę Fashion House Sosnowiec.

– W tym roku nie zainicjowano jednak żadnej poważnej transakcji, tylko zamknięto umowy podpisane w 2008 r. – zaznacza Agata Sekuła z Jones Lang LaSalle. – Dla porównania, od stycznia do maja 2008 r. dokonano zakupów o wartości 766 mln euro – dodaje.

[srodtytul]Małe kontrakty[/srodtytul]

Nie ma więc szans na dorównanie wynikom z poprzedniego roku, kiedy to zainwestowano w nieruchomości komercyjne prawie 2 mld euro (50 transakcji). Optymistyczny wariant zakłada, że tegoroczna wartość transakcji wyniesie ok. 500 mln euro, co i tak oznaczałoby spadek o ponad 70 proc. w porównaniu do 2008 r.

– Sytuacja taka będzie jednak możliwa, jeśli na rynek wróci część graczy skuszonych z jednej strony stosunkowo dobrymi wynikami polskiej gospodarki, a z drugiej trudną sytuacją części właścicieli nieruchomości, którzy zmuszeni będą wyprzedawać aktywa po niskich cenach z powodu ryzyka utraty płynności – zaznacza Przemysław Pączek z ProDevelopment.

Wojciech Pisz z Cushman & Wakefield prognozuje, że w tym roku na rynku dominować będą transakcje mniejsze i średnie, do wartości ok. 50 – 60 mln euro. O zawarciu umowy decydować będzie przede wszystkim niska cena budynku. Duże znaczenie dla inwestorów ma także niski wskaźnik pustostanów, atrakcyjni najemcy oraz długoterminowe umowy najmu.

– Najbardziej pożądanymi inwestycjami są mniejsze biurowce zlokalizowane w centrum Warszawy. W przypadku obiektów handlowych większym powodzeniem cieszą się parki handlowe, które mogą być w mniejszym stopniu narażone na spowolnienie gospodarcze niż galerie handlowe – tłumaczy Wojciech Pisz.

Najmniej chętnych może być na magazyny, gdyż wiele rozpoczętych inwestycji doprowadziło w ostatnich latach do nadpodaży tych obiektów. Do transakcji może dojść jedynie w przypadku obiektów, w których zawarto długoterminowe umowy najmu.

[srodtytul]Zagraniczni gracze[/srodtytul]

Zdaniem analityków Colliers International coraz częściej będą się zdarzać nagłe, wymuszone transakcje sprzedaży nieruchomości po obniżonej cenie – dotyczy szczególnie projektów deweloperskich, ale również i istniejących budynków. Łatwo bowiem kupcom będzie dyktować warunki właścicielom, którzy znajdują się pod presją finansową lub wręcz grozi im bankructwo.

– Ponadto przedsiębiorstwa posiadające swoje własne siedziby w obliczu gorszej koniunktury na rynku będą coraz częściej myśleć o sprzedaży obiektów, które zajmują, po czym będą je same wynajmować – zapewniają analitycy Colliers International.

Głównymi inwestorami pozostaną w Polsce otwarte fundusze inwestycyjne, których działalność jest regulowana przez niemieckie prawo, takie jak Commerz Real, Deka Immobilien, DEGI oraz SEB. Spółki te są w stanie dokonać transakcji, używając tylko kapitału własnego, a potem refinansować zakup do 50 proc. LTV w celu zwiększenia stóp zwrotu z funduszu.

Większą aktywność mogą okazać również inwestorzy skandynawscy. Pojawiają się także pewne oznaki zainteresowania polskim rynkiem ze strony funduszy kanadyjskich oraz arabskich.

– W sektor nieruchomości komercyjnych mogłyby się bardziej zaangażować również polskie podmioty. Jednak przeszkodą są regulacje prawne, które nie zachęcają firm ubezpieczeniowych do bezpośredniego inwestowania w nieruchomości na wynajem, a w przypadku towarzystw emerytalnych wręcz tego zabraniają, podczas gdy w krajach zachodnich te instytucje stanowią bardzo poważną grupę nabywców – twierdzi Przemysław Pączek. Dlatego rynek inwestycji w polskie nieruchomości komercyjne został całkowicie zdominowany przez firmy zagraniczne.

Zdaniem Przemysława Pączka zwiększenie zaangażowania podmiotów krajowych, które mogłoby być szansą dla rynku nieruchomości komercyjnych, wymagałoby zmian w prawie umożliwiających bezpośrednie lokowanie środków funduszy emerytalnych w tego typu aktywa.

[ramka][srodtytul]Fundusze planują wrócić na polski rynek[/srodtytul]

[b]Christopher Millen - dyrektor działu rynków kapitałowych CB Richard Ellis[/b]