Przy złej wierze oczekiwanie na zasiedzenie dłuższe

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada rzeczą tak jak właściciel. Dlatego nie jest takim posiadaczem i nigdy nie nabędzie własności przez zasiedzenie najemca (lokator), dzierżawca płacący czynsz (a nawet z nim zalegający), a także zarządca nieruchomości. Samoistny posiadacz nie może zaliczyć do okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia okresu, w którym np. mieszkał w domu z jego właścicielem, bo nie było to posiadanie samoistne.

[srodtytul]Bez notariusza[/srodtytul]

Przyjmuje się, że w dobrej wierze jest osoba, która z przyczyn usprawiedliwionych nie wie, że nie jest właścicielem. W praktyce wykazanie dobrej wiary przez pretendenta do własności może być trudne. Trzeba zwłaszcza mocno podkreślić, że nie jest uważana za posiadacza w dobrej wierze osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy kupna – sprzedaży, tj. bez zachowania formy aktu notarialnego. Oszczędzający na notariuszu i opłacie skarbowej muszą liczyć się z tym, że są posiadaczami w złej wierze i że mogą się stać przez zasiedzenie właścicielami kupionego domu czy placu dopiero po 30 latach nieprzerwanego posiadania.

Zaznaczyć trzeba, że do 1 października 1990 r. obowiązywały terminy zasiedzenia o dziesięć lat krótsze, tj. dziesięć lat dla posiadaczy w dobrej wierze i 20 lat – dla posiadających w złej wierze. Jeżeli taki krótszy termin zasiedzenia upłynął przed tą datą, posiadacz stał się właścicielem nieruchomości z upływem wskazanych terminów.

Wielu posiadaczy nie dożywa do chwili upływu zasiedzenia. Pocieszeniem może być dla nich fakt, że okres ich posiadania będą mogli sobie zaliczyć ich spadkobiercy.

To samo dotyczy kolejnych nieformalnych nabywców. Jeżeli np. po śmierci w 1992 r. osoby, która w 1980 r. bez wizyty u notariusza weszła w posiadanie gruntu, posiadanie to przejął jej syn jako spadkobierca – to ten ostatni stanie się właścicielem w 2010 r.

30-letni okres zasiedzenia obowiązuje także wówczas, gdy drugi posiadacz (nabywca) jest wprawdzie w dobrej wierze, ale ten, od którego nieruchomość kupił, nabył ją w złej wierze.

[srodtytul]Wspólnie z innymi [/srodtytul]

Możliwe jest nabycie przez zasiedzenie udziału we współwłasności, np. jeśli spadkobierca sprzedał bez notariusza osobie trzeciej swój udział w odziedziczonym gruncie wyodrębniony w wyniku nieformalnego podziału spadku. Ponadto jeżeli np. spadkobiercy zmarłego właściciela ziemi dokonali nieformalnego podziału nieruchomości na place, to mogą przez zasiedzenie nabyć własność poszczególnych, fizycznie wyodrębnionych kawałków tego gruntu.

Nie jest natomiast dopuszczalne zasiedzenie części nieruchomości wyodrębnionych tymczasowo do użytkowania (chodzi o tzw. podział quoad usum). W razie takiego podziału bowiem współwłaściciele pozostają nadal współposiadaczami samoistnymi całej rzeczy. Słowem, taki tymczasowy podział nie może się stać podstawą do nabycia własności przez poszczególnych współwłaścicieli.

Możliwe jest natomiast nabycie przez zasiedzenie współwłasności. Jeśli np. brat i siostra czy wspólnicy kupili nieformalnie (bez notariusza) na spółkę plac, to po upływie 30 lat współposiadania (jako współposiadacze w złej wierze) w wyniku zasiedzenia staną się jego współwłaścicielami.

[srodtytul]Mieszkanie tak, ale pokój nie[/srodtytul]

Można stać się przez zasiedzenie właścicielem lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności, np. wydzielonego, samodzielnego mieszkania w domu wielorodzinnym. Osoba, która np. wprowadziła się do takiego mieszkania, nawet bez zgody właściciela (ten np. wyjechał na stałe za granicę, nie zdołał odpowiednio załatwić swych spraw), i posiada je nieprzerwanie przez 30 lat, po upływie tego okresu staje się jego właścicielem.

Nie wchodzi natomiast w rachubę możliwość zasiedzenia jednego z kilku pokoi wchodzących w skład takiego mieszkania. Pokój nie jest bowiem nieruchomością, która po upływie wymaganego okresu posiadania mogłaby się stać przedmiotem odrębnej własności innej osoby. Stanowi on składnik mieszkania i jest pod względem prawnym integralnie z nim związany.

[srodtytul]Konieczna sprawa w sądzie[/srodtytul]

Po upływie okresu zasiedzenia posiadacz samoistny staje się właścicielem automatycznie, ale uzyskać wpis do księgi wieczystej może dopiero po wydaniu przez sąd cywilny postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia. W tym celu konieczne jest wystąpienie do sądu ze stosownym wnioskiem. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych wynikiem sprawy, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu ich przez ogłoszenie (w prasie ogólnopolskiej). Sąd może zarządzić ogłoszenie także w innych wypadkach.

Oczywiście to zasiedzenie, a więc okres posiadania nieruchomości i jego samoistny charakter, wnioskodawca musi udowodnić.

[ramka][b]Ile to kosztuje[/b]

- Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie sąd pobiera opłatę stałą, niezależną od wartości nieruchomości, której wniosek dotyczy. Wynosi ona zawsze 2 tys. zł.

- Trzeba się też liczyć z dodatkowymi wydatkami, np. na odpis z księgi wieczystej oraz na opłatę sądową od wniosku o wpis prawa własności w księdze wieczystej. Ta opłata jest niezależna od wartości nieruchomości i wynosi 200 zł.

- Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, trzeba złożyć także wniosek o jej założenie. Opłata od niego to 60 zł.

- W rachubę wchodzą koszty opinii biegłych, np. geodety, gdyby w danej sprawie opinie takie okazały się konieczne, a także wydatki na fachową pomoc prawną – adwokata lub radcy prawnego, choć korzystanie z niej nie jest, oczywiście, obowiązkowe.