Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź licencję

Na rynku działa przeszło 7000 agencji obrotu nieruchomościami, jest więc w czym wybierać. Trzeba tylko wiedzieć jak. Przede wszystkim biura pośrednictwa powinny zatrudniać osoby posiadające licencję zawodową.

[srodtytul]Po pierwsze dokumenty...[/srodtytul]

Licencję zawodową może mieć tylko osoba fizyczna będąca pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Ten tytuł podlega ochronie prawnej i może go używać wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia zawodowe.

Jeżeli agencja należy do przedsiębiorcy, który nie posiada licencji, to ma on obowiązek zatrudnić do pracy licencjonowanego pośrednika, który będzie nadzorował czynności pośrednictwa wykonywane również przez agentów nieposiadających licencji, biorąc pełną odpowiedzialność zawodową za czynności wykonywane przez osoby wykonujące czynności pomocnicze, jak np. pokazywanie mieszkań, przygotowanie dokumentów itd.

Pamiętajmy, że numer licencji oraz imię i nazwisko pośrednika odpowiedzialnego muszą być wpisane do umowy pośrednictwa.

Na rynku niestety istnieje wiele biur należących do firm niemających uprawnień zawodowych i niezatrudniających licencjonowanych pośredników. Działają nielegalnie. Nie ma więc żadnej gwarancji, że są uczciwi i nie przysporzą problemów.

[srodtytul]...a po drugie ubezpieczenie[/srodtytul]

Pośrednik musi posiadać aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Informację o OC pod rygorem nieważności musi zawierać umowa pośrednictwa. Jest to ważne. W razie bowiem, gdy nie wywiąże się z umowy albo wyrządzi szkodę, łatwiej wywalczyć odszkodowanie w sądzie cywilnym.

Na pośrednika, który nie wywiązuje się z umowy lub jest nieuczciwy, można złożyć skargę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Działa ona przy ministrze infrastruktury. To rodzaj sądu dyscyplinarnego. Najsurowsza kara, jaką może wymierzyć, to pozbawienie licencji zawodowej; inne to nagana, zawieszenie uprawnień zawodowych.

Warto także zapytać, czy pośrednik należy do stowarzyszenia zawodowego. Gwarantuje ono, że będzie przestrzegać określonego standardu usług. Można do niego złożyć skargę. Przy każdym stowarzyszeniu działa komisja etyki. Przynależność do stowarzyszenia nie jest obowiązkowa.

[srodtytul]Czytaj dokładnie umowę[/srodtytul]

Umowa pośrednictwa jest umową tzw. starannego działania, a nie rezultatu. Mówiąc prościej, pośrednik zobowiązuje się, że np. pomoże znaleźć nam nieruchomość, ale nie twierdzi, że ją znajdzie. Jeżeli jednak nie będzie się do tego specjalnie przykładał, np. pokaże tylko jedną czy dwie oferty, a potem już ani razu nie zadzwoni, oznacza to, że nie wywiązał się z umowy, i wtedy można się skarżyć.

Umowę pośrednictwa ma prawo podpisać z kupującym lub sprzedającym przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Bardzo często też umowę zawiera się z jego pracownikiem. Prawo na to pozwala, ale trzeba zwrócić uwagę, czy ma on pisemne pełnomocnictwo do zawierania takich umów. Umowa pośrednictwa musi wskazywać pośrednika (konkretnie podawać jego imię i nazwisko oraz numer licencji zawodowej), który odpowiada za jej realizację.

Najpopularniejszy rodzaj umowy pośrednictwa to tzw. umowa otwarta. Kupujący zawiera ją z wieloma biurami na czas nieokreślony (tj. do czasu znalezienia mieszkania). Termin wypowiedzenia wynosi od miesiąca do dwóch.

W wypadku takiej umowy pośrednik reprezentuje obie strony transakcji. Bardzo trudno jest to pogodzić. Kupujący chce nabyć lokal jak najtaniej, a sprzedający zbyć go jak najdrożej.

Najczęściej prowizja pośrednika zależy od ceny nieruchomości. To jest korzystne dla sprzedającego lokal, ale już nie dla kupującego. Jest to niewątpliwie wada tego typu umów. Warto się zastanowić, czy nie lepiej jest wynagrodzenie pośrednika ustalić ryczałtowo, tj. umowa podaje konkretną kwotę, niezależną od ceny nieruchomości.

Warto też spytać agenta, czy korzysta z systemu MLS ([link=http://www.mls.org.pl]www.mls.org.pl[/link]). Jest to internetowy system wymiany ofert między pośrednikami. Pośrednik wrzuca tam twoją ofertę (np. że chcesz sprzedać mieszkanie), a inni agenci szukają dla ciebie kontrahenta. Do tego systemu można wprowadzać tylko umowy na wyłączność.

Decydując się na umowę na wyłączność, inwestor wiąże się z jednym tylko pośrednikiem. Oznacza to, że nie wolno mu korzystać z usług innego agenta. Taką umowę zawiera się na określony czas, najczęściej na rok.

[srodtytul]Jak ustalić prowizję[/srodtytul]

Są dwie zasad ustalania wynagrodzenia pośrednika. Może to być procent od ceny lokalu, czyli prowizja, albo kwota wymieniona w umowie (tzw. forma ryczałtowa). Pierwsza forma jest bardziej popularna, najczęściej pobiera się ok. 6 proc. od wartości transakcji. Zazwyczaj płacą ją po połowie kupujący i sprzedający. Nie ma tu jednak reguły, wysokość prowizji zależy bowiem od woli stron. Przepisy nie narzucają żadnych zasad.

Pamiętajmy, że podpisanie umowy nie powinno nic kosztować. Unikajmy pośredników, którzy już w momencie przyjścia do biura żądają pieniędzy.

Wynagrodzenie płaci się najczęściej w dwóch etapach: połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (oczywiście jeżeli taką zawieramy), a drugą połowę przy zawieraniu umowy finalnej.

Kiedy dojdzie do sfinalizowania transakcji przy udziale pośrednika, nie rezygnujmy z wystawienia faktury za usługę pośrednictwa. Inaczej nie będziemy mogli dochodzić ewentualnego odszkodowania z jego OC.

[ramka][b]Ważne [/b]

Licencjonowany pośrednik daje dużo większą gwarancję na to, że mieszkanie pomaga nam znaleźć profesjonalista, który ma wiedzę i praktykę. Aby uzyskać licencję, trzeba bowiem spełnić wiele warunków, które określa ustawa o gospodarce nieruchomościami, m.in. dotyczących wykształcenia, praktyki. O wiele łatwiej też nieuczciwego licencjonowanego pośrednika pociągnąć do odpowiedzialności.[/ramka]

[ramka][b]Najważniejsze punkty kontraktu[/b]

Każda umowa pośrednictwa musi zawierać pięć elementów, inaczej narusza prawo, a konkretnie ustawę o gospodarce nieruchomościami. Są to:

- określenie stron (niezbędne są dane osobowe i adresy pośrednika-przedsiębiorcy i klienta zamawiającego usługę),

- sprecyzowanie przedmiotu umowy (musi określać, czego oczekuje się od pośrednika, np. ma pomóc kupić lokal),

- dane osobowe licencjonowanego pośrednika odpowiedzialnego za jej realizację,

- numer licencji pośrednika,

- oświadczenie pośrednika, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej,