Rok pękniętej bańki mieszkaniowej

Rok 2008 przyniósł prawdziwe załamanie na rynku deweloperskim. Zarówno w sprzedaży mieszkań, jak i w wycenach spó-łek z branży. To też czas spadku cen mieszkań, ale i kosztów ich budowy. I wreszcie czas, kiedy deweloperzy zatrzymali swoje inwestycje.

– Najgorsze jest już jednak za nami – uważa Józef Wojciechowski, główny udziałowiec jednej z największych firm deweloperskich J.W. Construction. – Najgorzej było na przełomie 2008 i 2009 r. Od lutego widać już, że powoli wracają klienci. Jesteśmy już w trendzie wzrostowym. Branża deweloperska tkwi w tej recesji już półtora roku. Przeżyłem kilka recesji w branży mieszkaniowej i oceniam, że gorzej już nie będzie – komentuje.

[srodtytul]Popyt będzie[/srodtytul]

Wojciechowski przypomina, że w kraju ponad milion rodzin nie ma własnego mieszkania. – Problemem jest tylko siła nabywcza. Wielu osób nie stać na własne mieszkanie, a dostęp do kredytu stał się bardzo drogi. Musimy poczekać, aż kredytowanie będzie bardziej dostępne, aż poprawi się rynek pracy i wzmocni siła nabywcza ludzi. Patrzymy też wszyscy na Amerykę, która nas wpędziła w tę recesję. I tam już widać światełko w tunelu. A to oznacza, że i my możemy mieć nadzieję na poprawę sytuacji na rynku – mówi Wojciechowski.

Na razie jednak spółki z branży nie ruszają z nowymi budowami. Zatrzymało się bowiem finansowanie inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy nie mogą już ruszać z pracami, licząc na pieniądze od klientów. Ci bowiem przestali kupować, zwłaszcza na etapie tzw. dziury w ziemi. Z drugiej strony banki, choć w Polsce nie ucierpiały z powodu złych kredytów hipotecznych, zablokowały kredytowanie inwestycji. Z powodu braku klientów, ale i ogólnej atmosfery wokół branży.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w pierwszych czterech miesiącach tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 11,3 tys. mieszkań. To aż o 55,3 proc. mniej niż rok wcześniej. Co gorsza, dane te nie do końca odzwierciedlają rzeczywistą sytuację na rynku. Inwestorzy nie chcą tracić pozwoleń na budowy i często „wbijają łopatę”, zgłaszając rozpoczęcie prac. Faktycznie na miejscu inwestycji nic się nie dzieje. Dlatego analitycy z firmy doradczej REAS szacują, że spadek rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji sięga 60 proc., a według CEE Property Group może być to nawet 80 proc.

Z kolei w przypadku mieszkań, na budowę których deweloperzy uzyskali w tym roku pozwolenia, to spadek sięga 29,3 proc. (do 22,15 tys.). A to już nieco bardziej optymistyczna informacja. Oznacza bowiem, że spółki mimo wszystko zbierają pozwolenia na przyszłość. Dzięki temu, gdy tylko zmieni się sytuacja na rynku, będą mogły szybko przystąpić do budowy. Tym bardziej że ceny materiałów są wciąż na niższym niż rok czy półtora roku temu poziomie, a i za robociznę można mniej zapłacić.

[srodtytul]Sprzedaż była fatalna[/srodtytul]

Trudno się dziwić niechęci firm do startowania z nowymi projektami. Jak wynika z danych REAS, w 2008 r. w sześciu największych aglomeracjach kraju deweloperzy sprzedali ponad 25,4 tys. mieszkań. O prawie 30 proc. mniej niż rok wcześniej. Prawdziwym dramatem był ostatni kwartał ubiegłego roku, kiedy sprzedano 4381 lokali.

Początek tego roku nie przyniósł poprawy. W I kw. 2009 r. w sześciu największych aglomeracjach sprzedaż była wyższa niż w końcówce ubiegłego roku – 4408 mieszkań. Tyle że z drugiej strony więcej przedsprzedanych wcześniej mieszkań wróciło do deweloperów. Jak wyliczyli eksperci z REAS, w IV kw. 2008 r. klienci wycofali się z ponad 600 umów z deweloperami, w I kw. 2009 r. – już z ponad 1 tys.

Sprzedaż netto deweloperów w największych miastach na początku tego roku wciąż spadała. Efekt jest też taki, że poza Warszawą i Krakowem w pozostałych miastach w tym roku wciąż spadają średnie ceny mkw. mieszkań. Z drugiej strony rośnie udział mieszkań gotowych i niesprzedanych w ofercie firm. We Wrocławiu w IV kw. 2008 r. było to 13 proc. całej oferty, w I kw. 2009 już 30 proc. – podał REAS. W tym samym czasie odsetek gotowych lokali urósł w Poznaniu z 9 do 31 proc., w Krakowie z 13 do 23 proc., Trójmieście z 10 do 19 proc., Łodzi z 9 do 19 proc., a Warszawie z 6 do 9 proc.