Jak pozbyć się członka wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota może też przejąć jego mieszkanie na swą własność, ale dopiero po egzekucji komorniczej.

Wspólnotę tworzy 12 właścicieli. Tylko jedno mieszkanie należy do gminy. Trzech właścicieli zalega z opłatami. Długi jednego przewyższają już chyba wartość mieszkania. Drugi ma zaległości za ponad trzy lata. Nie płaci za ogrzewanie ani wodę. Nie dba o mieszkanie. Zdarzało mu się zalewać sąsiadów. Czy jest jakiś sposób na zmuszenie ich do zapłaty albo pozbycie się ich? Dwóch dłużników od dawna nie pracuje. Pracuje tylko konkubina jednego z nich. Zarząd wspólnoty pyta, w jaki sposób odzyskać należności. Czy można się pozbyć takich lokatorów?

[srodtytul]Jest taka możliwość[/srodtytul]

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=9F3A312ADA021EDEBA88041E8741FE95?id=128489]Ustawa z 1994 r. o własności lokali [/link]upoważnia w art. 16 wspólnotę do wystąpienia do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu na licytacji, jeśli właściciel:

- zalega długotrwale z regulowaniem należnych od niego opłat lub

- wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo

- przez swe niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Z żądaniem sprzedaży na licytacji może w imieniu wspólnoty wystąpić jej zarząd. W myśl art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Właściciele muszą więc podjąć uchwałę upoważniającą zarząd do wszczęcia takiej sprawy.

Z żądaniem sprzedaży na licytacji łączy się żądanie zasądzenia na rzecz wspólnoty zaległych opłat.

Zasadniczo uregulowanie opłat w trakcie takiego procesu nie wyłącza możliwości domagania się sprzedaży lokum na licytacji. W praktyce jednak skłania to najczęściej wspólnotę do wycofania sprawy z sądu. Ocena, czy rzeczywiście zaległości są długotrwałe, a nie chodzi tylko o szykanę, należy do sądu.

[srodtytul]Pod nadzorem [/srodtytul]

Jeśli sąd uzna żądanie wobec zalegającego z opłatami za usprawiedliwione, nakazuje sprzedaż lokum. Obowiązują wtedy takie same przepisy, takie same zasady jak przy sprzedaży nieruchomości za długi w ramach egzekucji komorniczej. Komornik na wniosek wspólnoty organizuje wówczas licytację (przetarg), wyznaczając jako cenę wywoławczą mieszkania wartość wynikającą z oszacowania. [b]Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego[/b]. Jeśli nie da rezultatu, bo nikt do niej nie przystąpi, komornik musi ogłosić drugą licytację z ceną wywoławczą wynoszącą dwie trzecie sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za którą może być sprzedane mieszkanie będące nieruchomością.

Jeśli także druga licytacja nie da rezultatu, wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia może się zdecydować na skorzystanie z przysługującego wierzycielowi prawa przejęcia licytowanej nieruchomości. Uprawnienie to przyznaje na podstawie art. 984 kodeksu postępowania cywilnego.

[srodtytul]Kiedy eksmisja[/srodtytul]

Możliwe jest też przejęcie prawa własności do lokum w innym trybie: w związku ze sprawą wytoczoną właścicielowi o zapłatę zaległości. Jeśli po wyroku zasadzającym zaległości nie ureguluje, wspólnota może wszcząć egzekucję komorniczą. Taka egzekucja może być prowadzona np. z wynagrodzenia za pracę, z emerytury czy renty, ale także z rachunku bankowego. Wspólnocie jednak wolno, jeśli te sposoby egzekucji zawiodą, zażądać ściągnięcia długu w drodze egzekucji z mieszkania, słowem, doprowadzić do zlicytowania przez komornika sądowego wedle wskazanych wyżej zasad. Może na podstawie art. 984 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=9F3A312ADA021EDEBA88041E8741FE95?id=128489]kodeksu postępowania cywilnego[/link] przejąć mieszkanie na własność.

[b]Dopiero gdy własność mieszkania członka przejdzie na wspólnotę czy innego nabywcę, nowy właściciel może wystąpić do sądu o eksmisję dłużnika i osób z nim zamieszkałych.[/b] W art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali wyraźnie zapisano, że właścicielowi, a także osobie pozbawionej spółdzielczego prawa do lokalu nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

[ramka]

[b]Możliwy lokal socjalny[/b]

Eksmitowanemu byłemu właścicielowi mieszkania sąd może przyznać prawo do lokalu socjalnego. Zgodnie art. 2 ust. 1 pkt 5 oraz 23 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=11216222C6D9061D3D3112341C412CA7?id=176767]ustawy o ochronie praw lokatorów[/link] lokal taki musi:

- nadawać się do zamieszkania, czyli mieć przede wszystkim odpowiednie wyposażenie i być w dobrym stanie technicznym,

- powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw., a gdy jest to jednoosobowe gospodarstwo domowe – 10 mkw.,

- lokal może mieć obniżony standard,