[i][b]Jeśli Wspólnota w statucie postanowi, że pragnie działać w oparciu o ustawę o własności lokali (a nie tylko na podstawie przepisów kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności), to czy w następstwie tego faktu wszystkie poczynania wspólnoty powinny się opierać o tę ustawę? Czy np. obowiązuje wtedy zasada jednomyślności przy podejmowaniu uchwał, czy też zgodnie z ustawą uchwały podejmuje się większością udziałów? Oczywiście chodzi mi tu o głosowanie w sprawach wykraczających poza zakres zwykłego zarządu. [/b][/i]
[b] - R.K.[/b]
Zarówno w małej (do siedmiu lokali), jak i w dużej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali mogą zawrzeć umowę, w której określą sposób zarządu nieruchomością wspólną. Sposób zarządu, czyli określenie zasad jak ma funkcjonować wspólnota, jak będzie zarządzana (zarząd właścicielski czy powierzony), jak będą podejmowane decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej. Potwierdzeniem umowy właścicieli musi być akt notarialny. Określony umownie sposób zarządu powinien być bowiem ujawniony w księdze wieczystej nieruchomości, gdyż odnosi skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Wynika to z art. 18 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link](uwl).
W umowie właściciele mogą zatem dowolnie określić, czy i do jakich spraw potrzebna będzie jednomyślność w podejmowaniu decyzji, jakie czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu itp. Chodzi o to, by wszyscy mieli świadomość takich zasad i godzili się na nie.
Jeśli właściciele nie zawrą umowy albo jakaś kwestia pozostanie w niej nieuregulowana, zastosowanie znajdą przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] i [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link] o współwłasności (w przypadku małej wspólnoty) albo przepisy ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego (w przypadku dużej wspólnoty). Tak wskazują przepisy art. 18 ust. 3 i art. 19 uwl. Statut wspólnoty nie powinien być sprzeczny z tymi przepisami.
